Vamos conversar sobre Fundos Imobiliários — Transcript

Full transcript

1. 0:00Vamos conversar hoje sobre fundos
2. 0:02imobiliários, uma crise aí nos fundos
3. 0:04imobiliários. Praticamente todos os FIS
4. 0:07estão caindo nesses últimos dias, nessas
5. 0:09últimas semanas ou até mesmo nesses
6. 0:11últimos meses. Se serve de conforto para
7. 0:14você, minha carteira tá caindo também.
8. 0:16Ó, essa aqui é a minha carteira atual de
9. 0:17fundos imobiliários e todos os fiz, com
10. 0:20exceção aqui um pouquinho do Becia e o
11. 0:23KNSC, todos os outros estão caindo. Esse
12. 0:26aqui, minha gente, é o retrato da
13. 0:28maioria dos investidores que investem aí
14. 0:30há 5 anos, até mesmo mais de 10 anos,
15. 0:34pode ser que a carteira esteja no
16. 0:35vermelho, porque essa variação aqui é
17. 0:38muito comum que fique negativa. Só que
18. 0:41quando você olha apenas pr essa variação
19. 0:43aqui da cota, pra valorização da cota,
20. 0:46você tá ignorando uma parte importante
21. 0:49do retorno dos fundos imobiliários, que
22. 0:51é a renda que o fundo imobiliário
23. 0:53distribuiu no período, no período em que
24. 0:55você já está com as cotas. Isso não
25. 0:57representa a rentabilidade de nenhum
26. 0:59investidor dos fundos imobiliários,
27. 1:01porque aqui não inclui os dividendos.
28. 1:03Mesmo que você esteja com as cotas no
29. 1:06negativo, você pode estar muito mais no
30. 1:08positivo. Ó, aqui no HGLG, eu vou
31. 1:10selecionar aqui os últimos 5 anos, vou
32. 1:12colocar a cotação padrão. Então, há 5
33. 1:15anos, essa cota tava aqui custando 163,
34. 1:18mais ou menos. Então, vou colocar aqui,
35. 1:20ó, 163. Hoje essa cota tá 147. Vou
36. 1:24colocar aqui 147. Olha só, se você olhar
37. 1:27apenas paraa valorização da cota, você
38. 1:29tá realmente no negativo. Só que existem
39. 1:32os dividendos que foram recebidos no
40. 1:33meio do caminho. Eu, por exemplo,
41. 1:35invisto no HGLG tem uns 6 anos. Eu
42. 1:37selecionei 5 anos aqui porque vai dar
43. 1:39para dar esse exemplo para vocês, ó.
44. 1:41Então, vou descer aqui e vou pegar a
45. 1:42média de dividendos que ele pagou nos
46. 1:44últimos 5 anos. Já aparece aqui para
47. 1:46mim, ó, 8,60. Significa que na média,
48. 1:49nesses últimos 5 anos, eu recebi isso
49. 1:51aqui. 8,60. Olha como mudou aqui.
50. 1:54Olhando só pra valorização, eu estaria
51. 1:56no negativo. Só que olhando pra
52. 1:58valorização da cota mais o dividendo no
53. 2:00bolso, eu tô com um retorno positivo de
54. 2:02mais de 33%. Se que eu nem tô
55. 2:04considerando o reinvestimento dos
56. 2:06dividendos. É apenas supondo que o
57. 2:08dividendo foi pro seu bolso e você
58. 2:09gastou ou reinvestiu em outra coisa. Tá
59. 2:11vendo que nem tudo é um mar vermelho
60. 2:13assim? Pessoas que investem em fundo
61. 2:14imobiliário pensando que vai comprar
62. 2:16hoje uma cota a 160 e daqui a 10 anos
63. 2:19essa cota vai est R$ 300. não entende em
64. 2:22que está investindo, porque fundo
65. 2:24imobiliário, o retorno tá tem também na
66. 2:26valorização da cota em caso de fundo de
67. 2:28tijolo, mas o retorno exponencial é no
68. 2:32dividendo, tá? Agora eu vou mostrar seis
69. 2:33fundos imobiliários que eu acho que
70. 2:35ficaram interessantes demais para
71. 2:37ignorar. Primeiro de tudo, como é que o
72. 2:39investidor, tanto pessoa física quanto
73. 2:41também os institucionais, como é que
74. 2:43eles olham para oportunidades em fundos
75. 2:45imobiliários para saber se vale a pena
76. 2:47ou não? A régua de praticamente todos os
77. 2:49investidores são os juros. O investidor
78. 2:51faz aquela velha continha básica, ó. Se
79. 2:54o IPCA hoje tá pagando algo, tá
80. 2:56garantindo livre de risco IPCA+ 7, a
81. 3:00pessoa precisa ter um prêmio de risco
82. 3:02para investir em fundos imobiliários,
83. 3:04né? já que é renda variável, é muito
84. 3:06mais arriscado do que investir aqui no
85. 3:08tesouro. Geralmente os investidores vêm
86. 3:09aqui, colocam um prêmio de risco de 1,5,
87. 3:122, três, depende do fundo imobiliário,
88. 3:14mas tem esse prêmio de risco. Se o IPCA
89. 3:16tá pagando essa taxa aqui de 7,3 de
90. 3:19rentabilidade real, pessoal, não faz
91. 3:21sentido você ir se arriscar num fundo
92. 3:24imobiliário para ganhar a mesma coisa.
93. 3:26Você precisa ganhar mais. Aí, nesse caso
94. 3:28aqui, ó, um prêmio de risco hoje daria
95. 3:30um preço teto no HGLG de R$ 141, 142
96. 3:34arredondando. E ele tá sendo negociado a
97. 3:36147. Então, mesmo estando barato nessa
98. 3:40ótica aqui do preço teto, com esse
99. 3:41prêmio de risco, não faz sentido
100. 3:43investir aqui. Muitos vendo isso aqui
101. 3:45acabam nem comprando, ou até pior,
102. 3:48acabam vendendo as cotas de fundos
103. 3:50imobiliários para comprar tesouro e PCA+
104. 3:527. Nem sempre eu olho o preço teto. Na
105. 3:54verdade, eu quase nunca olho o preço
106. 3:56teto. Só no momento que eu tô fazendo um
107. 3:58estudo ali específico, dependendo do
108. 4:01fundo imobiliário. Mas no geral dos meus
109. 4:03fundos imobiliários, eu olho apenas o
110. 4:04PvP. Claro, quando eu vou colocar os
111. 4:06fundos imobiliários na minha carteira,
112. 4:08eu faço uma peneira geral. Eu olho a
113. 4:10qualidade, eu olho os fundamentos, eu
114. 4:12olho a gestão, eu olho os contratos,
115. 4:13inquilinos, aquela coisa toda. Mas
116. 4:15quando esses fundos caem, eu olho apenas
117. 4:17o PvP. Porque que é eficiente? Ó,
118. 4:19pegando o HG. Deixa eu ver se tá
119. 4:21gravando aqui. Tá gravando ainda bem.
120. 4:23Pegando o HGLG, ele paga 1,10 de
121. 4:26dividendos por cada cota. Aqui embaixo a
122. 4:29gente vê, vai ver que 1,10 por cota,
123. 4:31totalizando R$ 13,20
124. 4:34por ano por cota. O valor patrimonial
125. 4:36hoje tá R$ 166,43,
126. 4:39que é o valor justo dele. Essa
127. 4:41informação até aparece aqui, ó, o valor
128. 4:43justo por cota. Só que como ele tá
129. 4:45negociando aqui com desconto, de acordo
130. 4:47com o valor patrimonial, tá a 147. Mas
131. 4:50eu vou dar um exemplo de três
132. 4:51compradores, ó. O primeiro vai pagar o
133. 4:53valor justo dele ali por volta de 166.
134. 4:56Significa que ele vai pagar um PVP1, vai
135. 4:59receber o mesmo 1,10, o mesmo 13,20 por
136. 5:02ano, que vai totalizar um retorno aqui,
137. 5:04um yeld de 7,95%.
138. 5:07O outro comprador ele vai pagar um pouco
139. 5:09mais barato, R$ 147,30.
140. 5:12Então ele vai pegar num PvP aqui de 89,
141. 5:14bem semelhante com o que tá agora, na
142. 5:16verdade igual o que tá agora. O
143. 5:18dividendo em reais, ele vai receber o
144. 5:20mesmo, só que em porcentagem o retorno
145. 5:22que esse investidor pagou aqui vai ser
146. 5:24muito maior, porque ele pagou menos pelo
147. 5:26ativo. É igual o imóvel. Imagina que tem
148. 5:28um imóvel aí que vai pagar R$ 700 de
149. 5:30aluguel no ano, esse imóvel vai pagar R$
150. 5:328.400. Se você paga R 100.000 nesse
151. 5:35imóvel, você vai ter um yeld aqui, um
152. 5:37retorno de 8,4. Agora, se você pegar um
153. 5:40desconto e pagar 90.000 1 pelo mesmo
154. 5:44aluguel, olha como seu retorno vai ser
155. 5:45maior, porque você pagou menos naquele
156. 5:47bem. Se você pegar um desconto generoso,
157. 5:50você ainda vai ter um retorno ainda
158. 5:52maior. E finalizando o nosso exemplo
159. 5:54aqui, se você tiver um desconto melhor,
160. 5:56pagando um PVP aqui de 0,85, seu retorno
161. 5:59vai ser superior. E claro que esse
162. 6:00exemplo que eu tô dando aqui de quanto
163. 6:02menor o PVP, melhor, ele tem um limite,
164. 6:05porque tem muito fundo imobiliário lixo
165. 6:07por aí que tá com o PVP de 0,50, 0,55,
166. 6:11mas que não presta. fundo imobiliário
167. 6:13que tá com PvP ali abaixo de 0,60, você
168. 6:16já tem que olhar desconfiando muito,
169. 6:18porque alguma coisa errada tem nesse
170. 6:20fundo aí. Agora eu vou te falar os seis
171. 6:22fundos imobiliários que, na minha
172. 6:23opinião, estão interessantes. O primeiro
173. 6:25deles é o HGLG. É um fundo imobiliário
174. 6:27de galpões, eu já falei bastante aqui
175. 6:29sobre ele, né? Com imóveis de altíssimo
176. 6:32padrão. E esse fundo existe desde 2010.
177. 6:34Se a gente for olhar aqui o desconto, o
178. 6:37PvP dele desde lá de 2017, ele tá
179. 6:40negociando aqui com o maior desconto da
180. 6:42história. O segundo fundo imobiliário é
181. 6:44o BTLG11, que também é um fundo
182. 6:46imobiliário de galpões logísticos. Ele
183. 6:48tem foco em imóveis de alto padrão, boa
184. 6:51localização e olhando o PvP dele,
185. 6:53negociando quase nas mínimas dos últimos
186. 6:567 anos, ó, com um PvP aqui de 0,92.
187. 6:59Difícil ver esse fundo imobiliário nesse
188. 7:01preço aqui. XPML11
189. 7:04é o outro fundo imobiliário, o terceiro
190. 7:05da lista. Esse é um fundo de shoppings.
191. 7:08Ele tem participação em diversos e
192. 7:10diversos shoppings espalhados pelo
193. 7:12Brasil todo. E o PvP dele tá 0,89 hoje.
194. 7:16A mínima bateu também ali em 2024, 0,83,
195. 7:20mas pode olhar que ele costuma ficar com
196. 7:22o PVP bem acima disso. Quarto fundo
197. 7:24imobiliário, o ALZR11. Esse aqui é um
198. 7:27fundo híbrido que tem imóveis
199. 7:29comerciais, tem imóveis logística,
200. 7:31imóveis de alta qualidade também, zero
201. 7:34vacância e a gestão tem entregado bons
202. 7:37resultados nesses últimos anos aí pro
203. 7:39ALZR11. Falando de PvP, hoje ele tá aqui
204. 7:42negociando a 0,92 e nunca negociou tão
205. 7:46abaixo assim do valor patrimonial.
206. 7:47Quinto fundo imobiliário é o RZTR11.
207. 7:50Esse fundo imobiliário aqui é um fundo
208. 7:52de fazendas de terras agrícolas focado
209. 7:54em propriedades rurais utilizadas paraa
210. 7:56produção do agro. Vem fazendo um ótimo
211. 7:59trabalho, trazendo bastante retorno pro
212. 8:01cotista também. Claro que esse é um
213. 8:03fundo imobiliário que tem um pouco mais
214. 8:05de risco do que esses outros que eu
215. 8:06falei, porque ele tá ligado diretamente
216. 8:09ao agro. Então depende de n fatores para
217. 8:11poder ir bem, clima, safra e tudo mais.
218. 8:14Falando de desconto no valor
219. 8:16patrimonial, hoje ele tá aqui sendo
220. 8:18negociado com PvP de 0,86. Nunca na
221. 8:21história dele ele esteve tão barato
222. 8:23assim também. Sexto fundo imobiliário.
223. 8:25Esse aqui é diferente um pouco. Ele é um
224. 8:26fundo de papel, mas esse fundo é bem
225. 8:29difícil ser negociado com o PVP abaixo
226. 8:32de um, por isso que eu trouxe ele aqui
227. 8:33pra lista, que é o HGC CR11. É um fundo
228. 8:36de papel CRI que empresta dinheiro ao
229. 8:39mercado imobiliário. Esse aqui existe há
230. 8:41bastante tempo também, acho que desde
231. 8:442010. Olhando o PvP confirma aquilo que
232. 8:46eu falei, hoje tá sendo negociado a 0,95
233. 8:49e raramente ele fica com o PvP abaixo de
234. 8:51um. Tem uma aula gratuita que eu vou
235. 8:53deixar aqui embaixo para você, onde eu
236. 8:55falo mais de fundos imobiliários, onde
237. 8:56eu ensino a lógica de montar uma
238. 8:58carteira diversificada de investimento.
239. 9:01Falo também lá sobre finanças pessoais.
240. 9:03Se você quiser aprender sobre isso,
241. 9:05clica aqui no link da descrição. É uma
242. 9:07aula gratuita.