Praha vs. regiony: Kde vám 10 milionů vydělá víc? — Transcript

Full transcript

1. 0:0010 milionů Kč volných, zítra ráno je
2. 0:02máte na účtu. Otázka, kterou dostávám
3. 0:04nejčastěji, zní dát je do jednoho bytu v
4. 0:07Praze nebo za ně koupit tři nebo čtyři
5. 0:09byty v regionu. Odpověď vám nezdám.
6. 0:11Nejdřív se ale podíváme na jedno
7. 0:13srovnání, které tuhle debatu možná
8. 0:15ukončí dřív, než vůbec pořádně začne.
9. 0:17Ukážeme si to na modele příkladů se
10. 0:19dvěma variantami. Byt v Praze nebo víc
11. 0:21bytů v krajském městě. Začneme tím, co
12. 0:23se dá spočítat, tedy nájmem. Pokud se
13. 0:26podíváte na hrubý nájemní výnos, region
14. 0:29obvykle vychází lépe. Byty v menších
15. 0:31krajských městech se často pronajímají
16. 0:33za vyšší procento skupní ceny než byty v
17. 0:35Praze. Jenže hrubý výnos je jedno z
18. 0:37nejméně užitečných čísel, jaké u
19. 0:39investice můžete sledovat. Zkusme si to
20. 0:41spočítat pořádně na modelovém příkladu.
21. 0:43Máte 10 milionů Kč a chcete investovat
22. 0:46bez hypotéky. Varianta Praha. Za tuhle
23. 0:48částku koupíte menší, ale slušný byt v
24. 0:51běžné lokalitě. Varianta region. Za
25. 0:53stejné peníze koupíte klidně tři nebo
26. 0:55čtyři menší byty. U pražského bytu
27. 0:57odečtete od nájmu fond oprav, správu,
28. 0:59pojištění dan z nemovitosti a rezervu na
29. 1:01prázdné měsíce a opravy. U bytu v
30. 1:03regionu odečtete totéž, ale třikrát nebo
31. 1:06čtyřikrát. Víc nájemníků znamená víc
32. 1:08fluktuace, víc opravíc administrativy.
33. 1:10Když si to takhle spočítáte poctivě,
34. 1:13čistý výnos po nákladech bývá u obou
35. 1:14variant mnohem podobnější, než napovídá
36. 1:17hrubé číslo z inzerátu. Rozdíl mezi
37. 1:19Prahou a regionem se často smrskne na
38. 1:21jednotky 10 %. To je první věc, kterou
39. 1:24si musíte přiznat. Vy dnes nekupujete
40. 1:26primárně kvůli nájmu. Nájem vám v lepším
41. 1:28případě zaplatí náklady a udrží aktivum.
42. 1:31Nic víc. Tak proč to lidi vůbec dělají
43. 1:34kvůli druhé věci, zhodnocení. Protože
44. 1:36skutečné peníze v nemovitostech obvykle
45. 1:38nejsou v nájmu. Jsou v tom, jak
46. 1:40nemovitost roste na hodnotě. A tady už
47. 1:42rozdíl mezi Prahou a regionem Šumem
48. 1:44rozhodně není. Ceny bytu v regionech v
49. 1:46posledních letech často rostly rychle
50. 1:48než v Praze, procentuálně vzato, ale
51. 1:50tenhle rozdíl má dvě vysvětlení, které
52. 1:52se vyplatí znát. První efekt je nízké
53. 1:54základy. Když něco zdražuje, procenta
54. 1:56jsou vždycky větší, než když zdražuje
55. 1:58něco, co už drahé [hudba] je. To je
56. 2:00matematika, ne nutně lepší známka
57. 2:03investice. Druhá je i otázka, kolik toho
58. 2:06růstu už proběhlo. Poved by být v
59. 2:07lokalitě po několika letech výrazného
60. 2:09zdražování. Není totéž jako ho koupit na
61. 2:11začátku tohoto cyklu. Musíte se ptát,
62. 2:14kdo bude ten další kupující, který vám
63. 2:16ten byt časem koupí dráž. Praha naproti
64. 2:19tomu obvykle roste pomaleji, ale
65. 2:21předvídatelněji. Za tu předvídatelnost
66. 2:23si logicky připlácíte. Tohle není
67. 2:25otázka, co je lepší. Je to otázka, za co
68. 2:27si připlácíte. V Praze si připlácíte za
69. 2:29jistotu. V regionu kupujete vyšší
70. 2:31potenciální výnos výměnou za vyšší
71. 2:33nejistotu. Obojí je legitimní. Musíte
72. 2:35jen vědět, co kupujete. Takže jak se
73. 2:37rozhodnout? Ne podle měst, podle tří
74. 2:39otázek. Otázka první. Budete ty peníze
75. 2:41potřebovat v horizontu několika let?
76. 2:43Pokud ano, kupujete hlavně likviditu, ne
77. 2:46výnos. A likvidita se v regionech i v
78. 2:48Praze časem mění. Období růstu trhu se
79. 2:51prodává rychle skoro všude, ale ve
80. 2:53chvíli, kdy se trh otočí, drahý pražský
81. 2:55byt obvykle najde kupce se slevou snáž,
82. 2:58než levný byt na okraj menšího regionu.
83. 3:00Otázka druhá. Kolik času tomu chcete
84. 3:02věnovat? Jeden pražský byt znamená
85. 3:04jednoho nájemníka a jednu smlouvu. Čtyři
86. 3:06byty v regionu znamenají čtyři
87. 3:07nájemníky, čtyři smlouvy a čtyřikrát
88. 3:10větší pravdnost, že se něco pokazí
89. 3:11najednou. Pokud máte práci, která vás
90. 3:13baví a živí, jeden kvalitní byt může být
91. 3:16pro vás lepší volba i při nižším výnosu,
92. 3:18protože malý rozdíl ve výnosu vám
93. 3:20nevynahradí čas, který musíte věnovat
94. 3:22správě. Otázka třetí a nejdůležitější.
95. 3:25Berete si na to hypotéku? Protože pokud
96. 3:27ano, celá předchozí matematika se mění.
97. 3:29Finanční páka umí zesílit zisk, ale
98. 3:31stejně tak zesiluje ztrátu, pokud se trh
99. 3:34vyvine opačně, než čekáte. A kolik si
100. 3:36vůbec můžete půjčit, půjčuji aktuální
101. 3:38pravidla České národní banky pro poměr
102. 3:40dluhu, příjmu a k hodnotě nemovitosti.
103. 3:43Tahle pravidla se v čase mění, proto si
104. 3:45jejich přesné aktuální hodnoty vždy
105. 3:46ověřte u svého hypotečního specialisty,
106. 3:48ne z internetu. Takže co bych udělal já?
107. 3:50Nekoupil bych jeden byt v Praze za
108. 3:52celých 10 milionů. Ne proto, že je Praha
109. 3:54špatná volba, ale proto, že to je 100%
110. 3:56kapitálu v jedné nemovitosti, jedné
111. 3:58ulici a jednom nájemníkovi. To není
112. 4:00portfolio, to je sázka. Rozdělil bych to
113. 4:03na několik bytů ve dvou různých
114. 4:04lokalitách, ne v jedné. Dvě různé
115. 4:06ekonomiky, [hudba] dva různé pracovní
116. 4:08trhy, dva různé typy nájemníků. A
117. 4:09rozhodně bych si nechal část kapitálu
118. 4:11jako likvidní rezervu, peníze, ke kterým
119. 4:13se dostanu rychle ve chvíli, kdy trh
120. 4:15zakolísá a někdo bude potřebovat rychle
121. 4:17prodat. Přesně tehdy se v nemovitostech
122. 4:19dlouhodobě vydělává, ne v roce, kdy
123. 4:21roste úplně všechno. Zadíme si to.
124. 4:23Nájemní výdnos je dnes po nákladech
125. 4:25často podobný v Praze i v regionu. Kdo
126. 4:27vás slibuje výrazně víc, pravděpodobně
127. 4:29počítá jen hrubá čísla. Skutečný rozdíl
128. 4:31bývá ve zhodnocení a v riziku. Praha
129. 4:33roste obvykle pomaleji, ale
130. 4:35předvídatelněji. Region rychleji, ale
131. 4:37nejistěji. Vyberte si podle toho, jak
132. 4:39dobře s tím rizikem dokážete spát. A
133. 4:41poslední věc. Otázka nezní Praha nebo
134. 4:43region, zní jeden byt nebo portfolio. A
135. 4:47to je rozhodnutí, které ovlivní váš
136. 4:48výsledek mnohem víc než to, jaké město
137. 4:50si nakonec vyberete. Pokud vás zajímá,
138. 4:52jak si podobná rozhodnutí spočítat pro
139. 4:54vlastní situaci a jak si postavit
140. 4:56portfolio, které dává smysl na 20 let
141. 4:58dopředu, přihláste se k odběru. Přesně
142. 5:01tomu se na tomto kanále věnuju.