YT YouTube2Text

YouTube2Text → Transcripts → Podcast s Martinem Kořenkem / host Mário Kováčik

Podcast s Martinem Kořenkem / host Mário Kováčik — Transcript

by Martin Kořenek Investor · 11,207 words · 1,840 segments · language en · Watch on YouTube

Open in transcriber Summarize with AI Download SRT/VTT

Full transcript

0:00A keď mi končí tá lehota, idem za
0:02hranicu do Turecka sa najesť a idem
0:04naspäť a mám ďalší rok. Nemusím byť
0:06vôbec nikde evidovaný.
0:07>> Ako bankár za prepážkou, ktorý je menej
0:09ako upratovačka častokrát, keď máš
0:12nejaký plán, aby si predal nejaký
0:14extrémne nevýhodný fond. Títo
0:15developeri, že tú svoju maržu si začnú
0:18vyťahovať už skoro na začiatku, ešte ani
0:20nevykopli jamu, tak nemajú na konci dňa
0:22nič.
0:23>> Máme tam súdny spor, 111 žalobcov.
0:26>> Dneska možno nie som v Gruzínsku, ale
0:28mám 200 bytov v rámci Slovenska.
0:31>> Milé investorky, milí investori, dneska
0:34mám opäť veľmi zaujímavého, dá sa riecť,
0:36mimoriadneho hosťa. O mne viete, že som
0:38investor a investujem predovšetkým alebo
0:41výhradne v Českej republike.
0:43Dneska je mojím hosťom človek, ktorý je
0:46z inej zeme
0:47a investuje ešte z inej zeme. A pretože
0:49ja som zvedavý človek a verím, že vy
0:51taktiež, tak mu dneska položím spústu
0:53otázok na to, ako ten biznis
0:55investorský, developerský funguje. Mojím
0:58dnešným hosťom je Mário Kováčik,
1:00investor, developer a tesne pred
1:02natáčaním som sa dozvedel, že to je
1:0428-ročný človek. Ja som si opäť v štúdiu
1:07pripadal, že som starý hňup, s
1:09prepáčením. Takže na druhej strane ma to
1:11omladzuje, že som v kontakte s v
1:12kontakte s mladými ľuďmi, takže
1:14osviežujem sa ich myšlienkami. Mário, ja
1:16ťa vítam u nás.
1:17>> Ja som rád, že som tu. Ďakujem krásne za
1:20pozvanie.
1:20>> Áno. Ja veľmi rád poznávam mladých ľudí,
1:22ktorí majú energiu, ktorí majú veľký
1:24úspech v mladom veku, pretože zase v tom
1:26veku ja som vôbec nevedel, ako sa volám,
1:27skoro, jo. Bol som tesne po škole. Takže
1:31poďme rovno na vec. Ja som ťa predstavil
1:33ako investora a developera.
1:35Povedz mi trošku ešte, než si sa začal
1:37týmto dvom činnostiam venovať, čo si
1:38robil?
1:39>> Taká prvá prvá
1:42normálna práca, to nazvem, tak začala
1:44vlastne v bankovníctve. Čiže som ako
1:47bankár, prešiel som si viacerými
1:49pozíciami od štandardného
1:52človeka za prepážkou, ktorý je menej ako
1:55upratovačka častokrát, ale končil som v
1:58rámci bankovej cesty ako manažér dvoch
2:01brendžových pobočiek. Mal som tím okolo
2:0320 ľudí.
2:05A v nejakom bode
2:08som chcel zmeniť trošku tú cestu.
2:11Nebavil ma už ako keby až tak veľmi ten
2:14retailový, korporátny ako keby svet, ten
2:17tlak na tie výsledky a tak ďalej a
2:20necítil som nejakú veľkú šancu, že sa
2:21môžem posúvať ďalej a stále som mal
2:24nejaký pocit, že by som chcel niečím
2:26podnikať. Celkom ma zaujímali assety
2:29nejaké alebo nejaké fondy, správa
2:30majetkov.
2:32A v nej v jednom bode, kedy ako bankár
2:36som pozeral rôzne trhy a strašne rád
2:38čítam
2:39rôzne informácie od blbín až po dôležité
2:43nejaké ekonomické ukazovatele. A najviac
2:46ma zaujímali vždycky tlačové správy
2:49Ministerstva zahraničných vecí.
2:51Pre mňa ako pre bankára to
2:53predstavovalo, že viem sa pozerať na
2:55trhy trošku iným spôsobom. Pretože keď
2:58sú tie rôzne návštevy, tak sa tam
3:00vymieňajú delegácie a častokrát tam
3:02dochádza potom k veľkým kontraktom, že
3:04sa tam investuje napríklad do energetiky
3:07a tak ďalej a toto bol aj prípad v
3:09Gruzínsku, kedy ja som sledoval
3:11energetický sektor. Pretože
3:15dá sa povedať, bol zaujímavý cenovo tiež
3:19pohonné hmoty a v jednom bode oni začali
3:22byť veľkým skokanom HDP.
3:24>> Když dovolíte, především ty jsi říkal,
3:25pracoval jsi v bance na Slovensku,
3:26předpokládám. Chceš říct, jaká banka,
3:28malá, velká? Nemusíš říkat název.
3:30>> Začínal som v Tatra banke a končil som v
3:33menšej banke kvázi, ale počtovo asi
3:35klientov asi na tej istej úrovni. To
3:37bolo 365.
3:38>> Ok. Takže ty jsi byl, měl jsi pod sebou
3:41nějaké pobočky, nějaký jako dvě dvě
3:43pobočky. To je hrozně málo, to bych
3:44čekal buď jednu a nebo že budeš nějaký
3:46regionální manažer, že budeš mít 7-10.
3:48>> Lebo to bolo v jednom meste. My tam bol
3:49taký pilotný vtedy program, to nazveme,
3:53že keď bolo v jednom krajskom meste viac
3:55ako jedna pobočka, tak to obsluhoval
3:57jeden riaditeľ.
3:58>> Jo. Takže bych předpokládal, tvůj zájem
4:00byl primárně v té době rozvoj lidí, že
4:02nejaký development so veci.
4:04A bankovníctvo financie a ty říkáš
4:06najednou se objevila ze zpráv
4:08Ministerstva zahraničních věcí Gruzie a
4:10jiný trošku segment. Po industry.
4:13>> Ono to ono to nebolo iba tak, že že som
4:15sa zameral len na tú Gruziu. Ja som
4:17pozeral všeobecne tie trhy, lebo mňa
4:19vždycky bavilo mať viac vedieť viacej
4:22informácií, ako vedia druhí. A z nich
4:25neskôr nejakým spôsobom profitovať a to
4:27robím dodnes a v podstate tá Gruzia
4:30ono to zas nebolo, že ja som to teraz
4:32uvidel a idem do Gruzínska.
4:34Ono už v tej dobe existoval nejaký
4:36algoritmus v rámci Instagramu,
4:38sociálnych sietí a keď niečo pozeráš
4:40dlho, tak ti to začne vyskakovať a tak
4:43som vlastne prišiel k tým
4:45nehnuteľnostiam, že som zistil, ako tam
4:49ten realitný trh vyzerá, že extrémne
4:51lacný na to, aké kvázi moderné výstavby
4:54sa tam teraz alebo v tej dobe
4:56realizovali.
4:57A fakt tie nehnuteľnosti stáli, že od 15
5:01000 dolárov, akože
5:03štúdio 30-metrový byt, tak ma to
5:04zaujalo.
5:06A povedal som si, že
5:08>> Ešte promiň. A dělal jsi nějaký jako
5:10search, vyhledával jsi data o ty
5:11nemovitosti, ne o této zemi, ale o
5:13jiných?
5:14>> Hm, pozeral som si hlavne okolité trhy,
5:17teda Turecko, Arménsko, Azerbajdžan,
5:20Rusko, samozrejme. Ale tá Gruzia mi
5:24prišla taká, že to je vlastne most
5:27medzi Áziou a Európou. Ono je presne tak
5:29strategicky tá krajina umiestnená alebo
5:32v podstate pôsobí to tak, že ako keby to
5:34tam niekto spravil naschvál. A začali
5:38tam
5:39začal tam prúdiť mimoriadne veľký
5:40zahraničný kapitál, či z Európy alebo z
5:43Ázie. No a tým pádom to pri
5:47prilákalo ten napríklad sektor, že
5:48hotelierstva, služieb a tak ďalej, potom
5:51pracovné príležitosti a tým pádom sa
5:53zdvíhal nejaký dopyt po
5:54nehnuteľnostiach, zmenili nejakú
5:57koncepciu v rámci fungovania ekonomiky,
5:59že vsadili
6:00na
6:02jedna z tých troch hlavných nôh, čo
6:03tvorí to HDP, ich silné, tak je
6:06turizmus. A vlastne vybrali si nejaké
6:09miesta, ktoré ako keby ten turizmus
6:11poháňajú najviac. Sú to hory a potom sú
6:13to vlastne tie prímorské mestá alebo to
6:16jedno hlavné, kde teraz aktuálne
6:17pôsobím. No a také long story short,
6:21eh tým, že mi to prišlo zaujímavé cenovo
6:25a že je to také ešte neochytané,
6:28tak som sa rozhodol najskôr sám
6:29zainvestovať do prvej nehnuteľnosti, na
6:31diaľku. Ešte som stále bol ako keby, že
6:33v bankovníctve, ale
6:35>> tvoja motivácia, že si videl nízke ceny,
6:37bola primárne na to mám peniaze, aby si
6:39to mohol poriadiť, na rozdiel od
6:40strednej Európy, alebo tým, že to je
6:42nízke, tak tam vidím, že to je
6:44potenciál, že to pôjde rýchlo nahor.
6:45>> Ono to bolo aj aj. Ono to je súvis
6:47okolností, pretože tam
6:50dávala ako keby zmysel tá logika toho,
6:52keď tam prilievajú tak veľa zahraničného
6:54kapitálu, že ono to nejakým spôsobom
6:56vzrastie, ale zas to nebolo v tej dobe
6:58som to neplánoval a teraz tam budem, tam
7:00prídem a začínam stavať alebo niečo. To
7:02také skôr som vyskúšal, ako ten trh bude
7:04fungovať. Tiež už som mal nejaké
7:06nehnuteľnosti na Slovensku. A
7:08>> To bola moja ďalšia otázka, a tak koľko
7:10ak bolo veľké portfólio na Slovensku
7:12a čo si potom kupoval a za koľko v tej
7:14Gruzii?
7:14>> Mal som jeden investičný byt, to nazvem,
7:17ako keby na nájom a jeden rodinný dom, v
7:19ktorom som žil. Takže to boli, to bol
7:22môj začiatok. Ja som v podstate prvú
7:24hypotéku zobral v 19 rokoch.
7:27A vtedy
7:28>> Dali ti ju bez problémov?
7:28>> No, áno, som bol v banke, takže aj ešte
7:31>> Takže po maturite si začal pracovať.
7:32>> Jasné.
7:33>> Ale maturoval si v 19, nie? Tak si
7:34nastúpil a po skúšobnej už si
7:36>> Po pár, po pár mesiacoch asi od
7:38maturity, no.
7:39>> do pobočky.
7:39>> No, jasné, tam
7:41>> istej banke, v ktorej si potom pracoval,
7:42alebo v inej?
7:43>> Eh, no, ja som najskôr eh sa zamestnal v
7:46banke, až potom som kupoval
7:47nehnuteľnosť, takže za bankové výhodné
7:49úrokové sadzby.
7:50>> A vzal si od Tatra banky, to bolo, hej?
7:52>> Samozrejme, to bola moja prvá hypotéka.
7:54>> dostal? Tak koľko bola sadzba?
7:56>> 0,75.
7:57>> Ježiš, [smiech]
7:58keby ti dali miliardu eur, tak by si s
7:59tým dokázal poradiť.
8:00>> to aj ja som urobil vtedy prvú za sadnú
8:03veľkú chybu, lebo som o tom bankovníctve
8:05veľa nevedel, lebo som začínal a stačilo
8:08mi šesť mesiacov na to, aby som dostal
8:10hypotéku.
8:12Tak som si namiesto 30-ročnej splatnosti
8:15zvolil pri takom úroku čo najkratšiu,
8:17hej?
8:17>> Klasická chyba.
8:18>> Áno,
8:19>> [smiech]
8:19>> tak som sa hneď obral. Ale
8:21neskôr som to refixoval, keď už som
8:23zistil, ako to funguje a hlavne sa mi
8:25tam potom zdvíhal ten potenciál nákupu
8:27tej nejakej investičnej nehnuteľnosti.
8:31No ale bol som
8:32v tej dobe na trošku by som povedal, že
8:35nie že hlúpy, ale nemal som také
8:37vedomosti, lebo keby som využil to, kde
8:39som maximálne možné a to, čo som radil
8:43aj ostatným klientom,
8:45tak dneska možno nie som v Gruzii, ale
8:46mám 200 bytov alebo 200 nejakých
8:49nehnuteľností v rámci Slovenska, hej?
8:52Lebo
8:53ten to, čo robíš ty, čomu sa venuješ a
8:57tak
8:58ja som to kvázi radil ľuďom a sám som to
9:00nerobil.
9:01>> No ja znám několik takových příkladů,
9:02přesně to tomu se říká v češtině
9:04takovářova kobyla chodí bosa. Nevím,
9:06jestli máte nějaké podobné přísloví ve
9:08slovenštině.
9:08>> chodí bosý.
9:09>> Přesně tak, ano. Takže ty jsi byl ten
9:11obuvník, k tobě chodili ti borci a "Jo,
9:12udělej, udělej, udělej." a sám na sebe,
9:14proč to neděláš pro sebe vlastně, že jo?
9:15>> No a to som zistil až vlastne v momente,
9:17kedy už som si trošku zamkol bonitu a už
9:21to bolo trochu náročné, sa zmenili na
9:23trhu nejaké podmienky, zvyšovali sa
9:24vtedy sadzby a už to bolo pre mňa
9:27komplikované, ale keď to tak spätne
9:29vrátim,
9:32to tá Gruzia bola taký skôr najskôr taká
9:35aj taká špekulácia, či vôbec, ako to
9:37bude vyzerať, či to stojí za niečo alebo
9:39nie a bol som ochotný stratiť aj trochu
9:41tie peniaze, lebo to boli také peniaze,
9:43ktoré by som asi nainvestoval do
9:45hocičoho koľvek, tak vybral som si toto.
9:48A neskôr, keď už mi som začal ten trh
9:52viacej sledovať, videl som tie nárasty,
9:54že po kvartáloch, po pol rokoch, lebo to
9:56tie prvé roky malo extrémne silné
9:58nárasty.
9:58>> vrátím, to bylo 19 let, ty jsi nastoupil
10:00do práce a už jsi v respektive vzal sis
10:01hypotéku po půl roce a to byl byt a
10:04potom ten rodinný dům?
10:05>> Áno, nie, najskôr bol rodinný dom.
10:07>> Rodinný dům?
10:08>> A potom to bol byt.
10:10>> To je neobvyklé, ne? 19 let, poďte sem,
10:12ja chcem jeden rodinný dom. Prečo zrovna
10:14táhle? Ty si mal jako už v tej dobe
10:15nejakú vážnu známosť, alebo už deti
10:17dokonca, alebo?
10:18>> No.
10:18>> Jo?
10:19>> Hej, hej, hej.
10:19>> Oukej, tak to chápem, to chápem, že v 19
10:21si úplne nie typické.
10:22>> Ale asi aj keby som nemal vtedy na ceste
10:25moju dcéru, tak aj tak by som to asi
10:26urobil, pretože je to rozhodnutie, lebo
10:29tú nehnuteľnosť, ten rodinný dom som
10:30predal s veľkým ziskom posledný rok
10:33dozadu. A dá sa povedať skoro so 100%
10:36mi, hej? Čiže Eh
10:38>> Teď teď je 28, takže po 8 letech 100%
10:41>> no, no, no. Takže to bolo akože, to bolo
10:44dosť dobré a bolo to relatívne rýchle.
10:47A
10:48potom som si zase povedal, že škoda, že
10:50vtedy mi to prišlo, že je to drahé, že
10:52je to veľa a keby som možno trošku pohol
10:55viacej rozumom a nabral ešte viacej tých
10:57vedomostí, tak by som tých domov
10:59poskupoval, čo by čo by išlo.
11:02A alebo tých bytov a neskôr sa
11:04>> jak to bylo s vlastními zdroji v té
11:05době, protože přece jen 19 let asi moc
11:07si nenaspořil, pokud ti nikdo nepomohl.
11:09Kolik si tam musel dát z vlastního?
11:11>> Eh, nič.
11:12>> Nič? Byly 100% hypotéky?
11:14>> Neboli, ale
11:15>> Pomohl si s nějakým jiným způsobem?
11:17>> [smiech]
11:17>> No, tak ti to zas smysl dalo trošku.
11:19>> napríklad v tomto tie eh tie banky
11:21pomáhali tým svojim zamestnancom ako
11:23extrémne. Keď to dávalo aj si im
11:25samozrejme zmysel, tak vedeli akceptovať
11:28veci, ktoré by asi štandardne klientovi
11:30akceptovať nevedeli. A tiež záležalo,
11:33ako ten človek je na tom výsledkovo, či
11:35v tej práci chce pôsobiť dlhodobo, či má
11:37nejaké ambície. Ja som ich asi po pol
11:40roku možno presvedčil, že ja už som po
11:42pol roku hovoril, že po roku budem
11:44riaditeľ. Takže ja som si strašne potom
11:47išiel. A a podarilo sa to vybaviť,
11:49pomohla mi vtedy tá banka a neskôr som
11:51kupoval investičný byt. To bola strašná
11:54náhoda, že
11:55>> to bylo ty?
11:55>> To bolo v tom istom, kde som kde som
11:57kupoval dom, sa to volá Púchov.
11:59>> Púchov, ano, gumárny Púchov, vzpomínám.
12:01Takže to bylo za hranicema, ano?
12:02>> No, no, no, no.
12:03>> Ano, znám. Tam se narodil
12:04Jožo Chovanec, ne? Náš to fotbalistu.
12:07>> Eh, áno. Jožo.
12:09>> No, myslím, že
12:10Jozef Chovanec se jmenuje. On hrál za
12:11Spartu, za národné mužstvo.
12:13>> Á, áno. Á, okej.
12:15>> Nejaký 63., 2., 1. ročník.
12:18Bol aj, myslím,
12:20no, bol to Čechoslovák, futbalista.
12:22>> No, tak v tom meste.
12:24>> Koškovce. Koškovce. Áno.
12:25>> Nie v Košiciach, ale v Koškovciach, áno.
12:27>> To je to isté.
12:28>> Áno, áno.
12:29>> No, síce, ak to budú počúvať, tak ma
12:31zožerú za to doma, ale
12:32>> [smiech]
12:33>> je to cez môj
12:33>> Čechúni ťa budú počúvať.
12:36>> Ale, ale áno, a tam
12:37>> Takže tam byt i rodinný dom tam.
12:39>> Áno, a ten byt som zase neskôr predal
12:42alebo, respektíve, posunul za nejaký
12:44barter zase nejakého pozemku, takže to
12:46bolo tiež pre mňa výhodné.
12:48>> Takže predal si obidve nehnuteľnosti?
12:50>> Na Slovensku už nemám aktuálne vôbec
12:52nič.
12:52>> Ale to bolo v dobe, ten predaj si urobil
12:53teda tesne predtým, než si alebo v dobe,
12:55kedy už si bol v Gruzínsku.
12:56>> Predaj bytu som urobil tesne pred
12:58odjazdom alebo zámenu to nazvime a dom
13:01som predal už, keď som bol v Gruzínsku.
13:03>> Rozumiem. Takže sa po- presunieme ako
13:05niekoľko rokov od toho, od tej kúpe, asi
13:06tých osem rokov, zhruba, plus-mínus.
13:09Ty opúšťaš banku.
13:10>> Uhm.
13:11>> A s tým, že už si sa tam nejakým spô- to
13:13bolo po nákupe prvej nehnuteľnosti, kedy
13:15si sa tam etabloval, že si presúvam sa i
13:17s rodinou.
13:17>> Uhm. Nie, presúval som sa najskôr sám.
13:20>> Sám. OK. Pretože nevedel, ako to bude
13:21vyzerať.
13:22A ako si skončil v práci? Podal si
13:25výpoveď alebo si sa dohodol na nejakom
13:26inom procesu?
13:27>> Eh, podal som výpoveď a bolo to také, že
13:30nikto nechápal, že prečo, hej, lebo mal
13:33som
13:34možnosti, ale aj trošku ako keby
13:36pracovať s ľuďmi, ktorí, napríklad, v
13:38Tatra banke, ale ja už som bol vtedy v
13:39365-ke, tam prebral taký jeden človek
13:42jedno oddelenie alebo celú tú
13:43distribučnú sieť, ktorý postavil
13:45privátne bankovníctvo v Tatra banke. On
13:48teraz je v nejakej českej veľkej
13:50spoločnosti a volá sa Peter Bobík a on
13:54odovzdával portfólio s niekoľkými
13:56miliardami, myslím, v rámci správy a od
13:59neho som mal možnosť sa tiež ako keby
14:01nejakým spôsobom učiť a vlastne
14:03on
14:04takým nevedomým spôsobom ma presvedčil
14:07na základe asi dvoch, troch komunikácií
14:09o tom, že bankovníctvo nie je úplne môj,
14:12moja šálka kávy, lebo ja som veľmi
14:16kreatívny človek a to zamestnanie by ma
14:19v rámci tohoto strašne okriešťovalo,
14:21pretože
14:23chcel som sa púšťať aj do rôznych
14:24projektov mimo banky, ale to už zase
14:26bolo v nejakom,
14:28povedzme, bloku s tým, že čo vykonávam,
14:31aké zamestnanie a s tým, čo by som chcel
14:33robiť. No, a ono to celé dalo nejakú
14:35súhru, ale zas do Batumi som nešiel len
14:38tak, do Batumi som išiel už s klientami,
14:40s ktorými som predtým ako keby
14:42rozprával, ktorí investujú v zahraničí.
14:45>> A ten první byl v Batumi?
14:46>> Áno, áno, áno, áno.
14:47>> Eh, mimochodem, jaké je letecké spojení
14:49mezi Slovenskem a Gruzií?
14:50>> Aktuálne je Bratislava-Kutaisi a
14:53Praha-Kutaisi a keď priamo do Batumi,
14:55tak cez Istanbul, ale hm, dá sa, dá sa
14:59letieť aj do Tbilisi, ale to už je
15:00ďaleko, ale najbližšie je to do toho
15:02Kutaisi.
15:03>> Ok, ok. Já znám
15:05Tbilisi, si vzpomínám ze školy, že to je
15:06hlavní město.
15:07A Batumi, já jsem se teď díval, že
15:09znovu jsem si osvěžil informace, to je
15:11přímořské město, že jo? A vím, že tam
15:13byl nějaký petrochemický průmysl, silně
15:14chemický průmysl a na začátku 21.
15:16století se tam začalo hodně investovat
15:18do
15:19turistických věcí a
15:20>> Aj to, ale je tam aj vlastne strategický
15:23prístav, eh, ktorý už funguje dlhé, dlhé
15:26roky, plus, eh, to mesto leží 16 km od
15:29tureckých hraníc.
15:31A ako sa tam začali realizovať tie
15:33väčšie investície v rámci hotelierstva,
15:35tak to prinieslo aj takú možnosť, ako sú
15:37napríklad kasína, lebo využili to, že sú
15:4016 km od Turecka. Turci sú moslimská
15:42krajina, čiže Allah za hranicu nevidí a
15:46chodia k nám do Batumi a s hotelierstvom
15:49prišli pracovné, ako keby príležitosti,
15:52ďalšie nejaké reštaurácie, proste
15:54jednoducho služby začali rásť a za
15:56posledných 10 rokov to mesto vzrástlo
15:58populačne zhruba o 100 000 obyvateľov.
16:00>> Ok, z počátečních
16:02>> Nejakých 150, dneska by sme mali byť
16:04niekde okolo 250, je veľmi komplikované
16:07to dneska zrátať.
16:08>> Už se cítíš doma, říkáš mi.
16:09>> To je jasné, no, to je už môj base, ale
16:12je, je ťažké to dneska zrátať, pretože
16:14tam žije veľmi veľa expatov, digitálnych
16:16nomádov, ktorí tam nepotrebujú žiadnu
16:19ani ani len nejaké víza. Na štandardný
16:22český, slovenský alebo európsky pas ja
16:24tam môžem byť 365 dní v roku a keď mi
16:26končí tá lehota, tak idem za hranicu do
16:29Turecka sa najesť a idem naspäť a mám
16:32ďalší rok. Ale nemusím byť vôbec nikde
16:34evidovaný. Tam to nefunguje tak, že
16:36nájom musí byť niekde prioritne
16:38zaregistrovaný na nejakom úrade. Nemusí
16:41si človek bankovníctvo otvárať, hej?
16:43Čiže to sú ľudia a veľa ich je takých,
16:45ktorí
16:45>> Administratívní volnost, jo?
16:47>> Áno, áno, áno.
16:48>> Takže
16:49máš první byt a potom první byt je,
16:50který si koupil v Batumi, tak ses
16:53přesunul tady nejprve sám. Takže
16:54najednou sis prostě objevil ti 20, kolik
16:57ti bylo v té době? 20?
16:58>> 20, nie, menej, menej, menej, 24.
17:03>> No.
17:03>> Tak dokonce 24 let.
17:05>> Alebo ja už som 4 roky v Gruzii.
17:06>> Rozumím, rozumím, ok, 24. Eh, vystoupíš
17:09na letišti a co teď? Jsi majitelem
17:12jednoho bytu, nemáš práci?
17:14>> Eh, to nebolo takým spôsobom, ja už som
17:16išiel s kapitálom do Gruzie. Nareizoval
17:19som nejaký kapitál od ľudí, ktorým
17:23povedzme, že som
17:25sa stretol alebo začal nejakým spôsobom
17:27nadväzovať vzťahy v bankovníctve a a
17:31zobral som ich so sebou a začali sme ten
17:33kapitál investovať do nehnuteľností, ale
17:35už sa nekupovala jedna, ale desiatky.
17:37>> A ty jsi byl, jaká jaká byla tvoje role?
17:39Ty jsi byl ten prostředník, jako ten
17:40znalec toho trhu?
17:41>> Eh, ja skôr by som povedal ako ten
17:44hlavný asset manažér toho celého, že ja
17:46mám peniaze v rukách a ja rozhodujem o
17:49tom, kde sa dajú.
17:50Hej? Čiže ja som
17:51>> jsi s jejich penězi a kupoval jsi byty
17:54do jejich vlastnictví.
17:55>> A aj.
17:55>> A nějakou provizi jsi z toho měl
17:57vždycky?
17:57>> to nebolo takýmto spôsobom ako realitná
18:00činnosť. To prvoradé plánované to bolo
18:02tak, že eh, ja som chcel kapitál a ja za
18:05ten kapitál poskytnem úrok ako
18:07návratnosť.
18:08>> Ok.
18:08>> Hej?
18:08>> Aha, rozumím.
18:09>> A a takto sa začalo to koleso točiť.
18:12>> kupoval pro sebe, jo?
18:14>> Aj pre seba, ale aj pre nich, aby to
18:15bolo také, že jednak, aby ja som mal
18:18vtedy ako tiež málo rokov, zobral som
18:20veľa
18:20>> kdyby za
18:20>> přišel 24, dej mi tady půl milionu euro,
18:23tak já nevím, jestli bych
18:24>> Eh, no,
18:25ale, ale napríklad bolo zaujímavé, že
18:27väčšina tých ľudí, tak my sme s väčšinou
18:30sme nemali ani len kontrakt, nič, to
18:32bolo fakt, že na ruku, no, no, to bolo,
18:34Ježiš.
18:36A ušiel som veľký bič na seba vtedy a
18:37bolo, dneska to hodnotím, že
18:40ono celá tá otočka aj tá správa toho to
18:43vyšlo, chvalabohu, deväť z 10 vecí nám
18:45vyšlo a jedna sme zahúčali 197 000
18:49dolárov na 10 bytoch, lebo budova sa
18:51nepostavila.
18:52>> Áno.
18:53>> Ale reálne to akože
18:55>> dal developerovi v nejakej fázi a pak se
18:57to nepodařilo a ty peníze už jsi neviděl
18:59nikde, no?
18:59>> Máme tam súdny spor, 111 žalobcov,
19:03takže alebo teda veriteľov.
19:04>> Stále žvýkačky na konci, no.
19:06>> Áno, ale, ale zase na druhú stranu,
19:08dobrá škola, dneska hodnotím to, že to
19:11bol risk, že som podľa mňa nevedel, čo
19:13robím, aj keď som si to vtedy myslel,
19:15lebo tak mohla skončiť aj 70% kapitálu.
19:18>> Jo, jo, rozumím.
19:20>> A tam som sa vlastne začal stretávať
19:22presne s tými kvázi, ja to nazývam
19:23marketingovými dristami, ako to všetko,
19:26keď potrebujú predať a tak ďalej a sám
19:28som v tom retaili pôsobil.
19:29>> Čechy dristy jsou kecy, jako, jo, no.
19:32>> A sám som v tom retaili pôsobil, viem,
19:34ako funguje obchod a a nie, aj ja som sa
19:37nechal nachytať, hej, že emócie tam
19:39strašne zohrávali rolu.
19:42No a potom vlastne ako keby, hm, prišiel
19:45moment, kedy ja už som bol ako investor,
19:47alebo už aj svoj kapitál, dostal som
19:49nejakú odmenu,
19:51mal som možno, vytvoril som platformu,
19:53cez ktorú so mnou ľudia mohli
19:54investovať, ale nie ako, ja som nikdy
19:56nebol realitný sprostredkovateľ typu
19:59realitný agent a podobne a ponúkam
20:01všetko, čo je, len aby som dostal
20:02províziu, ale tam, kde som išiel ja, tak
20:05tam som so sebou zobral aj ľudí. Bolo to
20:07trošku inak ako keby postavené a
20:10samozrejme ten developer, ja som
20:13nedostával províziu častokrát, ale
20:15vymieňal som si to za byty alebo za
20:16nejaký podiel alebo čokoľvek.
20:19No a v nejakom bode, eh
20:22ťa zastabilizuje to, že nemáš prísun
20:25nejakého zaujímavého kapitálu, keď chceš
20:27ako keby pokračovať a škálovať ten
20:29biznis.
20:30>> Ešte sa ťa spýtam, tí veritelia, ak to
20:32chceš, nemusíš samozrejme povedať, ale v
20:33akých čiastkach, v akých počtoch ľudí to
20:35bolo zhruba, koľko to bolo ľudí?
20:36>> 20 plus.
20:37>> A 20, 20 ľudí a viac? To bol začiatok. A
20:41koľko ti tak v priemere zverovali?
20:42>> No, ako ono to vychádzalo na priemernú
20:45investíciu 50 tisíc dolárov, čo bolo
20:47zhruba na
20:48>> Malý byt.
20:48>> vtedy dva alebo aj tri byty, hej? Lebo
20:50>> Tri byty za 50 tisíc dolárov.
20:52>> Hej, lebo tam stál vtedy meter štvorcový
20:53okolo 500 dolárov alebo 400 dolárov,
20:56takže to bolo
20:57>> Ja myslím, dobrý čuch teda.
20:58>> No, som skôr myslím, že to som, to bol
21:01veľký risk, akože fakt ako dnes
21:04>> 500 dolárov meter štvorcový, no.
21:06>> Ešte v roku 2023
21:08som také byty kupoval.
21:09>> No, tak ja
21:1020 nejakých 10 tisíc, 11 tisíc korún, to
21:13stáli byty v Moste v osobnom vlastníctve
21:15niekde v roku 2017, 18, no. Tak to si
21:19objavil taký sever trošku na tej na
21:21juho-východe.
21:22>> No, a ono to vlastne potom ma to
21:24zastavilo ten nejaký kapitál, lebo ja
21:26som zistil, že nemám nejaký prísun
21:28kapitálu a väčšina tých zdrojov je
21:30alokovaných v off-planových projektoch,
21:33ktoré mi aktuálne neprinášajú žiadnu
21:35návratnosť. Čiže som potreboval nejaký
21:38zdroj kapitálu a tým že som zase ako
21:41keby využil tú nejakú svoju platformu a
21:43zapustil do toho, nazviem, ja to nazývam
21:45vždycky, že kurník, že viacero ako keby
21:48tých
21:49ľudí
21:50>> Tomu hovoríte v našom kurník, hej?
21:52Slepičky, že jo? Ale nechcem zase uraziť
21:55tým, ale
21:55>> [smiech]
21:56>> kohútov by som povedal.
21:58>> A a pustil som ich viacej a tým pádom sa
22:01mi otvorili možnosti v rámci kapitálu,
22:03lenže tam nastal veľmi jeden zásadný
22:05zlom, že ja už som videl, že už nechcem
22:09raz spôsobom len investovať do nejakých
22:11off-planových projektov, lebo tam som
22:13začal narážať neskôr na problém s
22:15likviditou. Ono je pekné, že to stojí
22:17málo, ale treba potom aj keď to
22:19vzrastie, to predať a tam to začalo
22:21nabúravať v určitom bode a to začínalo
22:23byť niekde v roku 2024.
22:26A len dneska je na sekundárnom trhu 27
22:29tisíc bytov a polovička z nich si
22:31dovolím
22:32tvrdiť, že tam je viac ako šesť
22:33mesiacov. Hej, že áno, tie byty, ktoré
22:36ja som kupoval za 500, dneska stoja
22:381500, 2000 dolárov, ale dostaňme tie
22:41peniaze z toho, hej? Že to je ako keby
22:43náročné a my sme mali ešte výhodu, že my
22:46sme tu kupovali okolo 500, 600, 700 a
22:50ten margin bol niekde 1100, 1200, že to
22:52ešte stále aj na tom sekunde nebolo
22:55závratné, ako je to dnes. Lebo dneska už
22:57si ten klient vyberie namiesto toho, aby
22:59ti položil cash na stôl, tak zase nejaký
23:02off-planový projekt, kde to má rozložené
23:04na splátky s malou akontáciou a tak
23:05ďalej.
23:06A ale
23:08sa vrátim k tomu, k tomu pointu, že v
23:11jednom bode ja som si povedal, že chcem
23:13určite začať s výstavbou, ale
23:17>> Ešte prvý, ešte, koľko let to bolo? Či
23:1924 si prišiel, teď je ti 28, sú štyri
23:22roky.
23:23Ten tvoj model tam existujúci, že si
23:24vybral peniaze, čo
23:27hovorím, určite si mal dať nejaké
23:29presvedčivosti, pretože predsa len
23:31milión korún, cez milión korún českých,
23:33v priemere, že jo, 50 tisíc euro ti
23:35dávali, dolárov ti dávali ľudia, ktorí
23:37ani si nedali prakticky zástavu žiadnu.
23:39Tam bola zástava, že jo? To bolo na
23:40podaní ruky.
23:42>> Väčšinová, áno, ale aj tie kontrakty sa
23:44robili.
23:44>> track record za sebou, že by si ako bol
23:46známy.
23:47>> No, práve že to boli väčšinou ľudia z
23:49môjho okolia a z tej ako
23:52ja som nadviazal tie vzťahy s tými
23:54klientami v banke.
23:55>> Rozumiem, ale ty si bol v nejakej roli
23:56ako zamestnanec a to je úplne iná role,
23:58keď ideš a preberáš zodpovednosť za
24:00seba, za tebou nestojí zamestnávateľ.
24:02>> Ale ja som v rámci zamestnania v tej
24:04banke robil trošku veci inak, ako robili
24:06ostatní a práve preto som mal tú dôveru,
24:08lebo keď
24:09máš nejaký plán, aby si predal nejaký
24:12extrémne nevýhodný fond a ty vieš, že
24:14máš na pobočke zaujímavých ľudí, s
24:15ktorými možno raz chceš mať nejaký dobrý
24:18vzťah, tak im
24:20ponúkneš možnosť, možno aj konkurencie,
24:22ktorá má tie podmienky lepšie.
24:23Samozrejme, ty odporučíš ten produkt,
24:26nemôžeš tam ísť s ním, nemôžeš nikoho
24:28nikomu poslať toho klienta, lebo to je
24:30porušenie bankového tajomstva, ale
24:32povieš mu, ja sa pozerám aj po takýchto
24:35možnostiach, pozri sa na to aj ty. Tí
24:37ľudia si to zapamätajú, lebo oni uvidia
24:39to, že aha, tomu chalanovi asi nejde o
24:41tých 20, 30 eur z provízie z nevýhodného
24:44fondu.
24:45Presne tak.
24:46A tam sa to a tam sa to vlastne ako keby
24:48vtedy začalo lámať. No a v tej
24:52toto otáčanie a tak ďalej fungovalo
24:54zhruba nejaký 2,5 roka a už akože v
24:57Batumi a už zhruba rok a pol už staviam.
25:02A ten pre
25:03eh
25:13No, keď to zoberieme, že správa bola do
25:17milióna eur vtedy
25:19a otočka bola niekde na 1,6 cca
25:22približne, takže nejakých 60 niečo
25:24percent, keď tam zarátame aj tú stratu,
25:26hej? Čiže
25:28z milióna eur.
25:31To bolo akože na ako nám zrástlo to
25:33portfólio.
25:34A a už môžeme rátať zisk, lebo my sme
25:36tam veľa exitovali, hej?
25:44Áno, áno. A neskôr prišla možnosť
25:48Áno, áno, áno, samozrejme, ale ono už sa
25:51to potom aj vyťahovalo z tých aktív,
25:52lebo som potreboval aj nejaké financie
25:54zase nové roztáčať.
25:56A dôležitou
26:07A práveže nie. Ja som všetko robil
26:10na tie kvázi ja som si vyjednával
26:12individuálne splátkové kalendáre u
26:14developerov, lebo boli za nulový rate a
26:16ja mám napríklad dneska
26:18106-metrový byt na splátky na osem rokov
26:22za 500 dolárov mesačne a na konci mám
26:25balón.
26:26Hej? Čiže
26:28ja zaplatím dneska 6 000 a mám
26:30predplatený rok, hej? A tá budova sa
26:32stavia. Áno, ono to nie je najlepší
26:34projekt, nie je to naj, ale je to 106 m²
26:36a keď si pozriem, za koľko som to
26:38kupoval a koľko ma ten byt reálne stojí,
26:40je to zanedbateľná časť. A toto ja som
26:43robil s tými developermi a vlastne aj
26:45tam si ma tí developeri všimli, že ja
26:47prinášam veľa kapitálu, veľa im klientov
26:49prinášam, im sa točí cash flow v rámci
26:52toho stavebníctva a v jednom bode eh
26:57dostal som nejakú ako keby kvázi ponuku
26:59od
27:00ešte som nevedel, že to budú moji
27:01partneri dnešní, ale vtedy som bol, že
27:05som im iba nosil klientov, že som sám u
27:06nich investoval a dostal som možnosť
27:09vstúpiť do developerského projektu.
27:11Samozrejme nie zadarmo, o to bolo, že
27:13musel by som si zaplatiť vtedy 1/3 toho
27:15projektu, lebo sme traja na tom a to
27:17boli dvaja developeri, ktorí už dlhodobo
27:20majú nejaké svoje značky tam eh zdedili
27:23tiež po rodičoch cez 500 tisíc m² ako
27:26vybudovaných plôch.
27:29A
27:29>> 500 tisíc eh
27:31nie celkových, ale nie obytných, ale
27:33celkových
27:33>> Celkových plôch eh cez 500 tisíc, ale
27:36obytných je zhruba 70% z toho.
27:39>> No, takže nejakých 350 tisíc, keď to
27:41vydelíme nejakými 50, tak to je to je 70
27:44bytov, nie? To je 700 bytov, ak sa
27:45nemýlim.
27:45>> No, tak napríklad štandardná bytovka tam
27:47má 400 až 500 bytov. Eh druhý partner
27:50postavil 110 tisíc m², kde je 2 a pol
27:53tisíca bytov.
27:54Eh v troch blokoch, ale je to ako jeden
27:56projekt, takže
27:57>> Ešte ešte sa vrátim k tým ešte sa vrátim
27:59k tým nákladom, ktoré si rikal tam boli
28:00ako respektíve tie ceny tie za ten meter
28:02štvorcový. Aká je tá nákladová štruktúra
28:04eh keď to srovnáš třeba s Českou nebo
28:06Slovenskou republikou, kde tie ceny sú
28:08úplne niekde inde?
28:09>> Ale to už nie je dneska.
28:11>> Tak to je práve moja otázka i i i v
28:13dobe, kdy si říkal před těmi několika
28:15lety, si říkal metr čtvereční stál
28:18>> 500
28:19>> 500 dolarů, tak to zdaleka tak nic
28:21takového nebylo. Samozřejmě mají tam
28:23levnou práci, asi levnější, to je mi
28:24jasné.
28:25>> Áno, ale ten margin bol vtedy výrazne
28:26nižší, tam sa operovalo s maržou na
28:29úrovni 15 až 20%.
28:31A stavebný meter
28:34oni pochopili ako ten biznis funguje
28:36oveľa a až teraz ako keby posledné dva
28:38roky, že začala sa tam tá marža inak
28:41čítať, lebo je záujem od tých ľudí, ale
28:43vtedy oni išli na strašne ako keby malé
28:45percentuálne marže pri tých možnostiach.
28:48>> Ktoré mohli mať.
28:48>> A aj ja sa dodneska čudujem, že je
28:51proste človek, ktorý postaví 1000 bytov
28:55a nie je bohatý. A ja ja nerozumiem, ako
28:57to je možné.
28:58>> A to ja tomu rozumiem, práve som v tom
29:00proste chcem tomu teraz rozumieť.
29:01>> A a potom som vlastne prišiel na to, oni
29:04ešte robia aj takú zásadnú vec, práve
29:06takto títo developeri, že
29:09tú svoju maržu si začnú vyťahovať ešte
29:12už už skoro na začiatku, ešte ani
29:13nevykopli jamu, už z tých pre-saleov.
29:16Takže oni kým dorazia projekt, tak
29:18nemajú na konci dňa nič, hej? A a keď sa
29:21náhodou niečo vyskytne, tak nemajú to z
29:24čoho zafinancovať, preto musia ísť do
29:25druhého projektu. Takto strašne veľa
29:27developerov tam aj skončilo. A tie
29:29budovy stoja, oni sú aj pekné, hej? Ale
29:32to je strašne zle biznisovo to bolo
29:34vypočítané. Na dneska sa operuje s
29:37priemernou maržou od 30% vyššie, ale tak
29:41taký štandard dobrý je 45% hrubej marže.
29:44>> Hrubej marže, jo? Tak to je to je
29:47vysoké, to je veľmi vysoké, by som
29:49povedal.
29:49>> To už je akože fajn, ale zase
29:52eh
29:52je to aj prispôsobené tým cenám, že
29:55stále sme tam nie nie na cenách, ako
29:57povedzme eh tu na Slovensku, hej? Stále
30:01sa bavíme o metri alebo v nejakých
30:03hotelových rezortoch, kde tuto stojí 30
30:06m 300 000 eur na Slovensku poviem, tak
30:09tam stojí 100 000 eur, že stále je to
30:11trojnásobne menšie.
30:13>> tak mi to ako moc nesedí, pretože chápem
30:15a navyše ešte majú tú veľkú maržu. Je to
30:17divné, je to zvláštne, pretože práce je
30:19levnější, ale ten materiál není
30:21dramaticky levnější anebo jsou tam
30:23nějaké, má to nějaké slabší stránky ty
30:25stavby?
30:25>> nie, ten materiál sa ale častokrát
30:27používa aj trochu iný. Jednak je tam
30:29lacnejší kubík betónu, železo sa tam
30:32dováža z Turecka, čiže je to extrémne o
30:34o to je to sa nedá porovnať, ako je to
30:36lacné v rámci tej hrubej stavby, hrub,
30:39meter hrubej stavby, keď ja som staval
30:41teraz svoj rodinný dom, mňa vyšiel 120
30:45dolárov na meter štvorcový.
30:47>> To je koľko? To je nejakých 25 tisíc.
30:51No, to sú ceny, ja neviem, spred 20
30:53rokov alebo čo.
30:54>> No, no, no. Takže, [smrkanie]
30:55áno, samozrejme, pri developerských
30:57projektoch tam to nerobia úplne v týchto
31:00cenách, je to vyššie, lebo tam sa robia
31:01piloty, ide tam viacej materiálu, ale
31:05taký, že štandardná bytovka, žiaden
31:07nejaký investičný projekt, štandardná
31:09bytovka nákladovo, lebo aj takú ideme
31:12teraz realizovať pre miestnych, ako keby
31:14tam ľudí, Gruzíncov,
31:16tak je okolo 550 až 600 dolárov na meter
31:20štvorcový s tým, aby som tam mal steny,
31:22okná, fasádu,
31:25toto celé, hej? Ne, nebudú tie byty
31:26zariadené, budú spravené nejako
31:28základne, chodby a tak ďalej, že toto je
31:30zhruba ten nejaký náklad, ale na nič
31:33prestížne, to obyčajná bytovka, ktorá
31:35nemá nič.
31:35>> Uhm.
31:36>> Hej? Ale zase, keď to je, napríklad, to,
31:38čo staviam ja dneska,
31:40to je projekt za 20 miliónov,
31:43tak tam samozrejme je to o niečom inom,
31:45lebo je to hotelové, sú tam použité
31:47technologické moderné prvky, má to
31:49bazén, fitko, reštauráciu, ako úplne
31:52všetky tieto, tieto vymoženosti a a
31:55stále to stojí menej, ako napríklad
31:57nehnuteľnosť tu, hej, že tam štandardne
32:00>> Piešťanov.
32:01>> No, tam u nás byt v priemere stojí okolo
32:04tých 90 tisíc eur.
32:06>> Uhm.
32:07>> Zariadená plnohodnotná, ako keby
32:09jednotka, tá investičná, ale ono to zase
32:12je investičná, že nikto ti nehovorí o
32:1415, 20 percentných výnosoch. Ten výnos v
32:17tom, v tých, v tom hotelovom segmente sa
32:19dá predpovedať, lebo čerpáš z dát, eh,
32:22ktorý ten hotelový sektor má a tvorí ho
32:24iba 24 percent celkového toho trhu.
32:26Takže vieš presne, čo, na čo môžeš
32:28mieriť a tvorí ho, ten, to výnosové
32:31percento je medzi šesť až osem. V
32:34dobrých rokoch je to medzi osem až 11
32:36percent, hej? Ale je to nejaké
32:37zastabilizované dlhodobé. Kdežto to, čo
32:40ľudia v tom Batumi nakupujú, tie kvázi
32:42investičné byty, na tie vysoké nájmy, eh
32:46krátkodobé, tak to sú byty bez
32:48návratnosti. Lebo keď máš bytovku, ktorá
32:51môže mať aj bazén, môže mať aj nejaké
32:53zázemie, ale nie je to ako hotel ani
32:56apart hotel, je to štandardná rezidenčná
32:58budova, tak ty máš 500 bytov. A nemáš
33:01jednotného správcu, ale máš 500 rôznych
33:03správcov, lebo je tam každý majiteľ
33:05jeden správca alebo má nejakú nejakého
33:08zástupcu. A teraz si zober, že oni to
33:09idú všetci pre eh prenajímať, napríklad
33:12v lete cez to Airbnb a Booking. No tak
33:15eh keď máš takú konkurenciu okolo seba,
33:18tak môžeš jedine konkurovať cenou. Čiže
33:21ju znižuješ, aby si obsadzoval. No a
33:23stáva sa to, že napríklad eh
33:26ja to používam častokrát v jednom bloku,
33:28že budova má 3 000 eh bytov, sa volá
33:31Orbit, 9 000 eh bytov v troch blokoch. A
33:35si zober, že tam môžeš perfektne
33:37lokalite obsadzovať aj za 80 alebo 70
33:40dolárov v lete za noc. Lenže je tam tak
33:42veľká konkurencia, že keď sa pozrieš na
33:44Booking, tak uvidíš, že tam je 20
33:46dolárov za noc. A teraz dal si za byt 50
33:48000
33:50a človek ti tam príde na týždeň
33:53a dostaneš 100 eur. Ešte si neodrátal
33:55commission, energie, veci a plus, keď si
33:58zoberieš, že keď máš lacný produkt, tak
34:00aj lacného klienta tam dostaneš. A
34:02častokrát sa ti potom deje, že aj v
34:04takom stave ten byt nájdeš.
34:06>> Je tam tá priama súvislosť, jo?
34:08>> Áno, je, je. A ja som vlastne začal
34:09robiť aj tak, že ja som aj tak tieto
34:11byty kupoval do svojho portfólia, ktoré
34:13aktuálne eh mám v rámci aj prenájmov, čo
34:16si riešim, ale ja som vedel, že ich
34:19nebudem prenajímať ako krátkodobé nájmy,
34:21ani ako dlhodobé, lebo je to tiež eh v
34:24bytovkách a na adresách, kde je veľká
34:26konkurencia. Ale tým, že to Batumi
34:29dneska ako keby tam veľa je tých
34:31realitných agentov a tak ďalej, tak ja
34:33som našiel taký priestor, že vyhodím
34:36posteľ, vyhodím nejakú skriňu, dám tam
34:38dva kancelárske stoly, pretože tam
34:40realitný agent nemá možnosť si kúpiť
34:43komerčný priestor, lebo je drahý. Office
34:45sú tam extrémne eh nedostupný tovar. A
34:49ja som z bytu urobil office, za ktorý
34:51dostávam aspoň to, čo by som dostával za
34:53reálny, ako keby byt.
34:55Hej? A takýmto spôsobom som to otočil a
34:57keď si to zoberieš na amortizačnú
34:59zložku, tak keď tam je človek v office,
35:02tak ti neurobí z toho bytu nejaký
35:04huragán. Chodí tam s klientami, je to
35:06stále čisté. Je to napríklad zaujímavé,
35:08keď je to na dobrej adrese, banka,
35:10kataster v blízkosti, je to to je
35:12nádhera, hej? A tie byty boli relatívne
35:14lacné. A ľudia robia práve, že tú eh
35:17chybu, že všetko hľadajú iba v tých
35:20marketingovo najvysvietenejších
35:22budovách, kupujú prvé, čo vidia, keď
35:25vidia výnos 13 až 17%, že to je na
35:28marketingovom materiáli napísané.
35:30A na konci dňa potom s tým majú problém,
35:32že to nevedia ani likvidne eh predať,
35:35lebo proste na ten trh je presýtený
35:36takýmito bytmi, lebo nie sú to napríklad
35:39tie hotelové.
35:40Plus nedokážeš to za rozumne prenajať,
35:43lebo to budeš prenajímať tak, ako som ti
35:45povedal, vieš? A z toho Batumi sa potom
35:47môže stať aj eh
35:49veľmi, veľmi nevýnosový, ako keby eh
35:52problém s tvojom investičnom portfóliu.
35:55>> Keď odhliadnem od nehnuteľnosti Batumi
35:58ako takom,
35:59eh doporučil by si to pre asi,
36:00predpokladám, nepovieš nie, ale eh je de
36:03tomu nabitý to Batumi takou
36:05infraštruktúrou, čo aj pre zmasovaného,
36:07relatívne zmasovaného európskeho
36:08turistu, aby sa tam šiel pozrieť a
36:09strávil tam nejaký čas?
36:11>> Myslím si, že aktuálne áno, pretože aj
36:13ten turizmus, on je strašne veľmi
36:15dôležité definovať, čo tam ten turizmus
36:18tvorí. Dneska sú tam milióny
36:20návštevníkov.
36:22Ale nikto nepozerá, koľko tých
36:23návštevníkov sa vracia na ten
36:25nasledujúci rok alebo za dva roky.
36:28Čiže je to dneska, je to niečo nové, je
36:30to jednorázový turizmus a ja si osobne
36:32myslím, že my až tak za tri, štyri, päť
36:34rokov uvidíme, aký ten turizmus silný v
36:37tom meste je a ten dopyt po tých
36:39krátkodobých nehnuteľnostiach, aký je
36:41silný.
36:42>> Jop. A práve tieto rezidenčné si myslím,
36:44budú najväčší problém.
36:46Tie malé, hej, ktoré sa nedajú ani
36:48dlhodobo prenajímať, ale iba na tie
36:50shorty a jediný, kto to ustojí, je ten
36:52hotelový segment, pretože to sú brandy,
36:55to sú to sú značky so správou, s
36:57marketingom. Tam booking pri
36:59hoteliérstve tvorí obsadenosti maximálne
37:028 %.
37:04Oni idú na vlastný marketing, majú majú
37:07zmluvy s kontraktorami, ako sú tie
37:10cestovné kancelárie a tak ďalej. Platia
37:13výrazne nižšiu commission a keď majú
37:14dobré vzťahy, nosia im viacej klientov.
37:16Čiže ono to
37:18značky ako Accor možno možno poznáš
37:21alebo alebo Marriott a tak ďalej
37:23využívajú tieto služby naplno a to sú
37:27vlastne jediné potom tie formy tých
37:28investičných bytov, ktoré z môjho
37:30pohľadu prežijú, pokiaľ človek v tej
37:33rezidenčnej napríklad nekúpi aspoň 100
37:35m² alebo 120 m² byt, ktorých je málo,
37:39ktoré sa dajú dlhodobo zaujímavo ako
37:41keby prenajímať. Lebo ich je nedostatok,
37:43ale všetci kupujú to práve opačne. Keď
37:46idú už majú veľký kapitál, idú do
37:47hotela, tak v hotelových jednotkách v
37:49hoteli máš kupovať čo najmenší byt, lebo
37:51je obrátkový, rýchly. Tam kupujú tam
37:54chcú kupovať tie najväčšie. A zase v
37:56tých rezidenčných chcú kupovať tie
37:57najmenšie, lebo sú lacné a majú to robiť
37:59presne opačne.
38:01Ale áno, ten ten turizmus odporúčam ako
38:04Európanom, ale zase na druhú stranu
38:06Európa nikdy alebo teraz dlhodobo určite
38:09nie je cieľový klient pre
38:12Batumi ako mesto.
38:14My pre nás cieľová cieľová skupina ľudí,
38:17ktorých my potrebujeme dostávať do tých
38:19nehnuteľností a do tých hotelov je celý
38:23východný blok. Rusko, Azerbajdžan,
38:25Arménsko
38:27a tam tie ďalšie ako keby krajiny okolo,
38:29Saudský svet teraz aktuálne, Izrael.
38:32Toto sú tie krajiny, na ktoré my
38:34cielime, lebo európsky klient v hoteli v
38:37Batumi, kde si on myslí, že tam stojí
38:40pivo 20 centov, tak
38:43on nezaplatí 120 alebo alebo Sheraton
38:46400 eur za obyčajné ako keby nejakú
38:49jednu noc. Lebo on to berie, že to je
38:51nejaká lacná krajina.
38:52>> No.
38:53>> A práve toto nie je pre tento hotelový
38:55sektor ako Európan zaujímavý dneska,
38:57povedzme, trh, pretože nezaplatí tú
38:59cenu, čo zaplatí ten východný blok.
39:01>> No.
39:02Eh, k čemu, jaké zemi nebo jakému
39:03letovisku nebo jakému regionu byste
39:06přirovnal právě Batumi v kontextu těch
39:08zemí, které jste vyjmenoval, tady třeba
39:10pro Evropany. Je to nějaká jako je to
39:12jako Makedonie nebo Bulharsko
39:15>> No, je to
39:16>> ambici být nějakým
39:18Chorvatskem nebo
39:19>> Je to lepšie určite ako Bulharsko.
39:22Zdieľajú to isté more, ale myslím si, že
39:24infraštruktúrou to mesto je omnoho
39:26lepšie vybudované ako niektoré mestá v
39:29Bulharsku alebo tie najviac
39:31navštevované.
39:32Jednak je to mesto veľkého ešte stále
39:35rozvoja. Tam sa strašne veľa stavia, ale
39:37nielen hotelová, rezidenčných bytov, ale
39:39aj tá infraštruktúra. Oni urobia 150 km
39:44úsek diaľnice za tri, štyri roky. My ho
39:47ne- my nevieme dve mestá spojiť na
39:49Slovensku 25, 30 rokov, hej?
39:52>> no.
39:52>> Eh, to je Ono je vidieť, ako sa tam s
39:55tým narába a hlavne Gruzínsko bude
39:59využívané dlhodobo ako strategická
40:01poloha pre ten zahraničný import,
40:04export, najmä na ten východný, z toho
40:07východného bloku na západ, zase zo
40:08západného bloku na východ. Takže
40:11Batumi má len výhodu to, že je pri mori,
40:13ale Batumi nie je dovolenková
40:15destinácia. To si ľudia často krát
40:17spletajú. Áno, tam leto je silné, ľudia
40:19tam chodia a tak ďalej.
40:20>> je tam aká tam
40:21>> Tam je Ježiš, tam je 28 stupňov, ale je
40:2480% vlhkosť, tak máš pocit, že je 35 a
40:28si stále mokrý.
40:30Ale musím povedať, že
40:32napríklad to mesto, ono aj keď teraz
40:34skončí napríklad kvázi sezóna, tam to sa
40:37ťahá až do konca októbra, tak tam sa
40:39nezatvárajú prevádzky. Tam sa nezatvára
40:41nič. To To je ako Bratislava, Praha. To
40:43mesto stále funguje.
40:44>> Žije a žije.
40:46>> A stále sa rozvíja a ten turizmus tomu
40:48samozrejme pomáha, ale
40:50turizmus ako taký v Gruzínsku je viac na
40:53tie a jeho poznáme viac cesty a hory,
40:55ako cez to more. To more začalo byť až
40:58teraz nejako trendy, ale väčšina
41:00Slovákov, Čechov, Poliakov chodí tam na
41:04tie treky, chodia lyžovať do Gudauri. My
41:06v Gudauri budeme, budúci rok začíname
41:08tiež stavať hotel.
41:10>> vysoké hory?
41:11>> To je od 2,5 do aj 5000 skú máme.
41:15>> Máme jedno to pohorie?
41:16>> No, to je už Kaukaz.
41:18>> To je Kaukaz, OK.
41:18>> No, takže tam je to pekne členité. No,
41:21vlastne do toho Gudauri chodí extrémne
41:24veľa Európanov lyžovať, pretože ale
41:26dlho. To už sú Ešte ja som ani o
41:28Gruzínsku nevedela, ľudia tam už
41:29chodili, pretože tie
41:33jednak tie lístky sú lacnejšie,
41:34zjazdovky pekné, hej, že tá lyžovačka
41:37vás
41:38ťa vyjde tri, štyrikrát menej ako
41:40napríklad tu niekde v okolí, áno?
41:42Akurát, že je to o tom, že musíš si tam
41:44zaletieť. Ale zase je to niečo nové,
41:47hej, pre tých pre tých ľudí. Takže toto
41:50je ako vyhľadávané. Akurát v tom
41:52napríklad v tej zime
41:54tie sezóny a tie veci fungujú relatívne
41:56na pomery dobre, ale zase leto tam nie
41:58je, hej, že napríklad nie je to ako
42:00Zakopané, Špindl alebo Tatry, že aj v
42:03lete tam nájdeš ľudí. Tam to je maličko.
42:06A to sa vlastne teraz zase nakopáva,
42:08rozvíja a práve tým, že tam začínajú
42:10budovať a rozširovať tie lyžiarske
42:12strediská, tak my sme sa tiež od z
42:15tohoto projektu, ktorý teraz aktuálne
42:17budúci rok budeme mať dokončený,
42:19posúvame
42:20zase nahor, pretože ideme za
42:22potenciálom, kde je a ideme tam, kde nie
42:25je až taká veľká konkurencia pre nás.
42:27Napríklad aj dneska my staviame v
42:29chránenom území, v chránenom pásme, pri
42:31botanickej záhrade, kde maximálna výška
42:34výstavby nesmie presiahnuť päť poschodí.
42:36My máme jediný 17.
42:38Hej, lebo máme tam aj nejakú podporu ako
42:41keby aj z toho miestneho governmentu. A
42:43a to sú veľmi také zaujímavé veci, že
42:45keby tam bolo viacej takýchto budov
42:47alebo bola možnosť takejto výstavby, tak
42:49tam nejdeme, lebo vieme, že nedokázali
42:51by sme sa tam napríklad presadiť. Jednak
42:53na tej správe, ale aj na pri tom možno
42:55predaji tých nehnuteľností.
42:58>> Má ta země nebo ta jednotlivá letoviska
43:00nějakou třeba nevýhodu oproti
43:02První směr pána, že to je daleko
43:04relativně, že jo.
43:04>> Hm, 3,5 hodiny je to.
43:07Lietadlom.
43:07>> že to je za Tureckem ještě, do Istanbulu
43:09se letí.
43:11Kolik? 3 hodiny?
43:12>> Môžeš letieť, že do Kutaisi z Prahy, ako
43:14ja som včera priletel, 3,5 hodiny let.
43:17Nie včera, dneska ja som vlastne ráno
43:18priletel.
43:20A 2 hodiny to máš autom ešte z Kutaisi
43:23hodinu a pol.
43:23>> Ok.
43:24>> Takže zhruba tak, ale aj keď chceš to
43:27mať pohodlné a priamo do Batumi,
43:28Istanbul je zhruba 2 hodinky 20 a z
43:31Istanbulu je to 2 hodinky do Batumi.
43:34Letecké spojenie si myslím, že na tú
43:36Európu je ešte dneska relatívne slabé,
43:39ale to je zase nadväzuje na to, čo som
43:40povedal.
43:41>> frekvence, jo? Že to nelítá jednu
43:43několikrát za týden.
43:44>> je to hlavne kvôli tomu, že to nie je
43:46ten cieľový
43:47ten ten trh. Keď sa pozrieme, že Tel
43:49Avivu sa lieta trikrát denne z Batumi.
43:52Hej? A a napríklad Viedeň nemáme. Ale
43:54oni vedia, prečo ju nemajú, hej? Lebo
43:56vedia, že nedokázali by to obsadiť, ako
43:58keby z tej Európy neustále priťahovať,
44:01lebo to nie je kontrakt na 4 mesiace. To
44:03je kontrakt na 10 rokov.
44:04>> Musí platit sloty na letišti, rozumím,
44:06rozumím. Tak k těm nevýhodám případně,
44:07co tam
44:08>> No, a čo sa týka nevýhod, tak
44:10treba sa pripraviť na
44:15to, že je to mimo EÚ. To musím povedať
44:17ako prvé aj z hľadiska tých investícií.
44:20Keď ste na niečo zvyknutí právne tu, tak
44:23tam to vôbec, to môže byť človek aj aj
44:25právnik, ale tam
44:27>> To musí mít svoje výhody, ne? Právě, ne?
44:29>> Má práve, ono to aj má veľa výhod, ale
44:31skôr to ľudia z
44:33zo začiatku vždycky vnímajú negatívne,
44:35hej? Lebo to to právo je tam také, až by
44:38som povedal dneska ešte stále také
44:39jednoduché a tu je veľmi regulované,
44:41hej? Čiže tam tá regulácia ešte chýba.
44:44>> Pro developera to většinou bývá
44:46pozitivní věc, ne? To zjistíš právě na
44:48sešněrovanost velkou.
44:49>> Tak ja dokážem dostať stavebné povolenie
44:51na 9000 alebo 15000 m² výstavby do
44:55siedmich mesiacov, keď mám všetko
44:57pripravené. Tu by som asi čakal na
44:59Slovensku 5-10 rokov, kým by som len
45:02všetko vysporiadal. Takže
45:04>> To samo o sebe šetrí peniaze, že jo?
45:05>> V tomto je to je super a myslím si, že
45:09je tam ešte ako keby takéto
45:12tých ľudí strašne ako odrádza tá Ruská
45:14federácia, ktorá je na hranici, žiaľ, je
45:16to tak. Nevyberá si to Gruzínsko, kde
45:19kde má polohu, ale je dôležité, aké ako
45:22keby majú či na jednu na tú jednu stranu
45:25alebo na tú druhú, lebo hm, ale vravím,
45:29pre ľudí je to dneska vnímané ako keby
45:31napríklad negatívum.
45:32>> Jo, jo.
45:33>> Že je to proste, ale to je dneska
45:36o Dubaj, hej, že keď si to pozrieme ešte
45:39možno dva, tri roky, áno, dneska všetci
45:41hovoria, všetci na to mysleli, že čo sa
45:43tam stane a tak ďalej, ale ja tam mám
45:45sám zainvestované peniaze, ani
45:47ani by ma nepichlo, že tam niečo takéto
45:49bude, hej.
45:49>> No.
45:51>> Pri takom veľkom ako keby pri pri takej
45:53sile. Takže toto je vec, ktorá ako keby
45:56tých ľudí alebo čo vnímajú ešte stále
45:57tak nejako negatívne.
45:59Ale inak je to krajina s so strašne
46:01pozitívnymi ľuďmi. Je to
46:04hm, to sú takí srdeční, také Ja ja som
46:0790. roky napríklad alebo alebo
46:09komunizmus alebo tak ja nezažil, ale keď
46:11počúvam starých rodičov alebo prastarých
46:14rodičov, tak tam to častokrát tí ľudia
46:16tak fungujú. Sú takí dobráci, takí
46:18>> No.
46:18>> aj trochu špekulanti, je to stále nejaká
46:21blízko Turecka, je to šmelina, ale
46:24ale sú to strašne dobrí, pohostinní
46:25ľudia. A u nich je to pravidlo, proste
46:28hosť do domu, Boh do domu. Takže vedia
46:30aj veľmi veľa ako pomôcť.
46:32Človek sa tam ale aj stretne eh
46:35s vecami, ktorým nerozumie, napríklad,
46:38že ako tam môže byť v Gruzínsku mlieko
46:40drahšie ako na Slovensku, hej? A je to
46:42kvôli tomu, že im chýba tá sprac to
46:44spracovanie ako keby. Pritom je o každú
46:46lampu skoro uviazaná krava.
46:48>> Jo, jo.
46:48>> Eh,
46:49potom sú tam rôzne také
46:52Napríklad v tých reštauráciách je dneska
46:54vidieť, že tí ľudia si myslia, že idú na
46:57večeru a že zaplatia trikrát menej ako v
47:00Chorvátsku alebo Bratislave a nie je to
47:02tak, hej? Že dneska už aj to cenovo
47:04stúplo, že už to začína byť trochu
47:06viacej ako negatívne vnímané, lebo
47:08začali aj tí Gruzínci rozmýšľať nad tým,
47:10aha, však už môžeme ako keby zarobiť na
47:12tom aj viac, no. Lebo oni pôsobili
47:14strašne dlho, išli na tie nízke marže. A
47:17ono sa to zlomilo niekde 23, 24 a zrazu
47:21ja mám pocit, že všetko je raz tak
47:22drahé.
47:23>> Si uvedomil, že príležitosť majú.
47:25>> Zaujímavé sú bankové produkty.
47:27To je
47:30napríklad depozitné produkty, ako
47:31termínovaný vklad.
47:3310% ja mám na termínovanom vklade ročne.
47:36>> inflácii? Aká je v Gruzii?
47:37>> Aktuálne máme 4,5, niekde tak, päť, do
47:41do päť, hej?
47:42>> Takže dostaneš 10% bez nejakého
47:43obmedzenia, jo?
47:43>> Áno, aj aj dokonca ty nemusíš mať nič k
47:46tomu a digitálny onboarding si spravíš z
47:48pohodlia domova.
47:49>> Jo, ale aká je aká je vlastne gruzínska
47:51mena?
47:52>> Lari.
47:52>> Lari, ale prijímajú len lari?
47:54>> Že jo, respektíve doláre alebo eurá?
47:57>> napríklad na doláre je aktuálne 5%, ale
48:00hm,
48:01tieto lari je pre mňa lepšie,
48:03výhodnejšie, lebo napríklad po covide
48:05ako stúpla inflácia okolo, tam mali
48:07okolo 9, niečo, tak dokázali ju až o
48:11šesť bodov ako keby znížiť, hej, že
48:12dokázali tú menu tak posilniť, že to
48:15udržali udržali dole.
48:17A teraz
48:19my používame taký nástroj, keď tí ľudia
48:21idú investovať do nehnuteľností a majú
48:23full payment, ale kupovať off plan,
48:26takže napríklad môžeš zaplatiť iba 25%
48:30a až na ďalší rok platíš 25%, máš to na
48:33štyri platby, tak si podľa toho ten
48:35zvyšok dáš na termínovaný vklad a potom
48:37platíš menej a jednak máš rozložené
48:39riziko, máš nejaké peniaze v banke a máš
48:41ich u developera, ktorý ešte len stavia
48:45a je blbosť mu dávať peniaze ako keby
48:47dopredu, hej, celé. No, takto keď to
48:50zložíš, tak napríklad na 100 tisícovom
48:52byte na
48:54tri a pol ročnej splatnosti toho off
48:57planu dokážeš z toho termíňaku zobrať 16
49:01a pol tisíca, že o to vlastne ako keby
49:03kupuješ lacnejší ten byt. Takže toto je
49:05zaujímavé v rámci bankovníctva no a
49:07hypotéky.
49:08>> To by ma zaujímalo, aké sú úrokové
49:09sadzby pri takto vysokých termínových
49:11vkladoch.
49:11>> Extrémne, takže to isté, to je jedna je
49:13jedna k jednej častokrát, ale ja som
49:16zažil aj sadzbu
49:17>> Vyšší ešte, ne?
49:19>> Štandardne áno, ale keď som
49:21>> 14 musí byť tým pádom, ne?
49:22>> Býva, ale keď si klient napríklad
49:26privátneho bankovníctva, tak
49:28dostať častokrát aj na sadzbu napríklad
49:307 6 8.
49:33>> [smiech]
49:34>> A to práve toto platí iba pri
49:36nadobúdačkách, ale zase ja som nedávno
49:41ako keď s manželkou keď sme
49:43komunikovali, že by sme chceli nejaké
49:45väčšie zdroje položiť do nejakej
49:46investície väčšej,
49:48tak ja dneska môžem zapakovať môj dom,
49:51ktorý má hodnotu zhruba milión dolárov,
49:54dostanem minimálne
49:57dostanem
49:57>> Tak na to je na to je palác, ne? Na v
49:58Gruzii, ne? Tým pádem jestli jsi mi
50:00říkal ty ceny.
50:01>> No
50:02>> Na to máš protiproud na 50 metrový
50:04bazén.
50:05>> No to nie, ale ako mňa nestál milión. On
50:07má hodnotu milión, ale mňa ale mňa v
50:10reálne ako keby stál pol milióna
50:11dolárov.
50:13Niekde tak.
50:14Nákladovo so zariadením, so všetkým. A
50:17alebo na takej niekde cene a mal som tam
50:19odhadcov z banky, ktorí mi nacenili
50:21vlastne 1900
50:23dolárov len, že nejaký základ, ale
50:25vedeli by sme sa dostať nie aj vyššie.
50:28>> Tak tvůj barák by patřil v Puchově k těm
50:30nejdažším, že jo.
50:31>> No áno, áno, ale isto by som za také
50:33peniaze nedokázal postaviť. Ale
50:36chcel som iba to povedať to, že ja teraz
50:37môžem vytiahnuť, poviem príklad, 400,
50:40300, 500 tisíc z tej
50:42z tej nehnuteľnosti.
50:44A keby som si vyjednal úrok povedzme, že
50:47tých 10 percent, lebo na tých Amerikách
50:49bývajú väčšie.
50:50No a ja keď tie peniaze isté mám v keši
50:52a položím ich na termíňak, tak ja mám
50:54vlastne zadarmo peniaze z banky, s
50:56ktorými môžem operovať a moje mi ako
50:58keby kvázi vyrovnávajú tú sadzbu.
51:01Jediné, na čom tratím, je inflácia, lebo
51:04keď sa dostanem na nulu, tak som mínus
51:065,5, ale aj tak, hej, je to stále ako
51:08keby výhodné. A dôležité je, že pri
51:11hypotékach vlastne aj ty ako ako Čech,
51:14ktorý ide kupovať nehnuteľnosť
51:17priamo od developera hotovú, tak ti
51:19stačí 30 % vlastných zdrojov a do 48
51:23hodín máš vybavenú hypotéku bez
51:24dokladovania jediného papiera.
51:28>> To je tá absencia regulácie. Pekné, no.
51:30>> Áno, ale zase za akú cenu tých sadzieb a
51:33tak ďalej. A potom, keď si preč
51:34prepočítaš, že či ten
51:36či tá investičná nehnuteľnosť pre teba
51:38bude investičná, keď to urobíš takto cez
51:40tú banku. Pre mňa by problém nebol nebol
51:43úrok, keby neboli také krátke
51:45splatnosti. Splatnosti sú na 10 rokov
51:48hypoték.
51:49>> To je Prečo tak málo?
51:51>> Majú to tam tak dlho. To je to je
51:52špatné.
51:52>> to pak protahovat, to můžeš nějak nebo?
51:54>> Eh, môžeš.
51:55>> Orefinancuješ někam jinam a znovu 10
51:57let, ne?
51:57>> Eh, môžeš, ale je okolo toho strašne
51:59veľa potom byrokracie, behania a tam nie
52:02je úplne štandardné im to refinancovanie
52:04ako u nás, že je to všetko tak
52:05centrálne, že tie registre tak super
52:07fungujú a tak ďalej. Čiže eh, tie
52:10splatnosti mi nerobia v tomto najväčší
52:12problém, lebo keby ja by som zobral aj
52:13úrok 10 %, ale ja chcem mať teda
52:16natiahnutý horizont na 30 rokov, kde
52:19viem, že tá splátka nebude 2000 alebo
52:221500 dolárov, ale bude 300 alebo bude
52:25400 a ja z nájmu dostávam 600, 700, tak
52:28ako prečo nie? A mne tá hodnota stúpa,
52:31takže dáva mi to nejaký zmysel, len
52:33tá dĺžka ako keby tej splatnosti je
52:35dneska problém. Ono to je skôr ako
52:37spotrebný úver, eh,
52:39ako ako nejaká hypotéka. A práve
52:41Gruzínci sú úplne extrémne preúverovaní.
52:44To je
52:45Mne napríklad my na firme nemáme ani
52:48autá na leasing, lebo nám sa neoplatia.
52:50My kupujeme všetky autá za cash eh,
52:53alebo za štandardne ako firemné peniaze,
52:55pretože
52:56u nás je 18 % úrok na leasingu. To je
52:59jedno, aké auto.
53:00>> Hm.
53:00>> Eh, keď si mám zobrať auto na štyri
53:02roky, tak to je ako riadna suma. Druhé
53:04auto si môžem zobrať ako keby.
53:06>> jo. Takže tam je strašne veľa ako keby v
53:08tomto nevýhod, ale to bankovníctvo majú
53:11silné. Vlastnia to americké banky spolu
53:14aj s Gruzínskou.
53:16JPMorgan je tam, Citibank a napríklad
53:20technologicky sú veľmi zdatní. Dokáže
53:22všetko urobiť fakt, že cez telefón. A
53:25tak ako to poznáme tu alebo alebo na
53:28Slovensku. Že sú tak ako keby silní či v
53:31tých onboardingoch alebo v tom úverovaní
53:33a tak ďalej. A to by si nepovedal na to,
53:36že v Gruzínsku. Napríklad byrokratický
53:38proces, keď ideš zavkladovať byt na
53:40kataster, tak
53:43máš garantovaný do jedného dňa, keď
53:44zaplatíš 100 dolárov a do štyroch dní je
53:46to 50 dolárov.
53:48A nikdy nečakáš dlhšie ako 20-30 minút
53:51na úrade.
53:51>> Takže tam není tam není obdobná lhůta,
53:53která je tady třeba v Česku,
53:54předpokládám na Slovensku taky je návrh
53:56na vklad a pak ti běží nějaká.
53:58Ne, to je šup šup a hotovo.
53:59>> Prídeš hotovo.
53:59>> No.
54:00>> A častokrát ja, keď si kupujem v dosť do
54:02byty, tak ja idem najskôr
54:04aby ma náhodou niekto tam neošmelil, tak
54:07idem najskôr urobiť kataster a hneď
54:09vedľa 200 m je banka. Hej, takže urobíme
54:12ako kvázi návrh na vklad a len sa
54:14prejdeme po chodníku a idem previesť
54:16peniaze.
54:17Lebo tiež to tam býva také aj že to to
54:20všelijakí tí agenti to tam majú na
54:22splnomocnenia na babky, ktoré už nežijú
54:25a len sa pošlú niekde preč peniaze a
54:27potom
54:27>> Takže to není nějakou advokátní úschovou
54:28se to běžně neřeší.
54:29>> Práve že vôbec. A toto je to, že
54:32tam ja sa teším z toho, že tá Gruzia
54:35tým, že ona sa stále ako keby rozvíja aj
54:38ten realitný trh, že prichádzajú také
54:39regulácie, ktoré dávajú zmysel. A práve
54:42to je to, že nebudeme dneska dávať už
54:44stavebné povolenie takmer každému a
54:46všade, ale treba najskôr, než sa
54:48dostávajú tie veci, ktoré sú
54:50rozostavané. Lebo je aj veľa takých,
54:52ktoré sú rozostavané už päť rokov a
54:54nikto tam nie je.
54:55>> Takže dokončíme najskôr toto plus
54:59ide aj o to, že aby tí developeri niesli
55:01reálne väčšiu zodpovednosť ako keby za
55:03ten produkt, ktorý tým ľuďom predajú,
55:06lebo
55:07keď to nechajú tak ako to je,
55:10tak sa stane, že
55:12developer postaví budovu, ktorá bude
55:14funkčná päť, šesť rokov a niečo sa na
55:16nej stane a on dá už ruky preč, že on už
55:18nechce. To sa deje pri tých rezidenčných
55:20bežných bytovkách. Sta- extrémne sa
55:23začalo zabúdať na miestnych. Si zober,
55:25že to Batumi stavajú prioritne pre
55:27zahraničný turizmus a tam sú
55:30ten 70-80 % tých ľudí sú Gruzínci, ktorí
55:33by tiež chceli nový byt, ale oni nie sú
55:35hlúpi,
55:374000 za meter v prednej línii, lebo im
55:39to nepotrebujú, ale chceli by nejakú
55:41novú bytovku kilometer a pol od mora.
55:43Napríklad aj toto sme v rámci tej našej
55:46skupiny urobili, že ideme
55:48do výstavby aj takýchto vecí, že OK, my
55:50na tých maržách my na tom nezarobíme až
55:51také veľké peniaze, ale
55:54mne napríklad Gruzínsko otvorilo ako
55:57keby
55:58jednak oči, prijalo ma, našiel som tam
56:01svoje životné šťastie
56:03a a mám prácu a robím to, čo zbožňujem a
56:05pomáhame ľuďom, tak prečo by sme trochu
56:07aj nevrátili. A ono ono to potom sa točí
56:10ako keby to koleso
56:12a a
56:13máme dneska napríklad, to možno nevieš,
56:16máme futbalovú akadémiu, kde máme 850
56:18detí. Sme vybudovali ako nadšenci šesť
56:20futbalových nejakých ihrísk zakrytých aj
56:22odkrytých.
56:23>> Nejaké FC Batumi,
56:24>> Eh, nie. Eh, to je Dinamo Batumi, to je
56:27najväčšia najväčšia základňa, že tam je.
56:30>> tie historické názvy, že jo?
56:32>> My sme FC Vere Georgia, nemali sme tam
56:34Atalanta.
56:35Ale máme 850 detí a a máme to ako keby
56:39už je tam nejaký formát tiež podnikania,
56:41už nejaké platia nejaké mesačné a tak
56:43ďalej. Okolo 600 detí, ktoré na to alebo
56:46rodičia môžu dať aspoň niečo. Ale si
56:48zober, že to je tiež pekný pocit, že tie
56:50tie deti, lebo v Gruzii je úplne bežné,
56:53že 12-ročné deti fajčia.
56:56To tam veľakrát uvidíš, keď tam pôjdeš,
56:58že napríklad
56:59>> Vieš, to je samý tabak, eh
57:00>> Eh, a a tak, no.
57:02>> gruzínsky čaj si spomínal ako dieťa, si
57:04spomínal ale tak by som to povedal.
57:06>> pestuje, ale [smiech]
57:08ale častokrát to vidíš aj pri deťoch,
57:11hej? A a je to aj aj toto je napríklad
57:13problém toho Batumi, že ľudia hovoria,
57:15áno, kasína, toto všetko super, ale
57:17kasína ti pri prinášajú
57:19ďalšie veci a to je alkohol, cigarety,
57:23prostitúciu, hazard, hej? A toto je to
57:26sa nabaľuje a ja mám dneska ako keby
57:28strašnú radosť z toho, že aspoň niekoľko
57:30tých detí môžeme udržiavať čo najdlhšie
57:32aspoň do tých 14, 15 rokov od tohoto.
57:34>> Jo.
57:35>> A ono sa ti to zase vráti na inom
57:36niečom, hej? Nerobíš to preto, aby sa ti
57:38to vracalo, ale
57:40tí ľudia ťa vnímajú, sú radi, keď ťa
57:42vidia, hej?
57:43>> toho dobrý pocit, normálne.
57:44>> dobrý pocit.
57:45>> Spokojný. Rozumiem. Eh, poďme sa vrátiť
57:48k tvojej priamo teraz k tvojej tvojej
57:50developerskej činnosti. Čo teraz
57:52momentálne robíš? Do akého si skôr
57:53investor, do akého developer a v tom
57:55developerskom ako sektore, čo sú také
57:57tvoje hlavné oblasti, ktorým sa venuješ?
58:00>> Tak v rámci eh tej developerskej
58:02činnosti teraz som v tom našom projekte,
58:04ktorý staviame, som aj ako investor, aj
58:06ako developer alebo co-developer to
58:08nazveme presnejšie, ale ja som nie len
58:10ten človek, ktorý objednáva betón a
58:12železo a toto. Ja by som asi ani nevedel
58:15ako. A na to máme schopných ľudí, ale ja
58:18som skôr ako keby za prinášanie toho
58:20kapitálu do tej firmy. Čiže tomuto sa ja
58:23veľa venujem, že nachádzame vlastne cez
58:25tie naše nejaké fanely investorov, eh
58:28triedime to. Tiež neberieme všetko, čo
58:31vidíme, hej? Ale tiež si dávame pozor
58:32presne, koho si pustíme do kurníka, aby
58:34nám to nenakazilo celý kurník. Takže
58:38toto je taký ten deal making asi tá
58:39najpodstatnejšia a aktuálne sa veľa
58:42venujem eh novému projektu, ktorý ideme
58:45robiť na tých horách. To je také moje
58:46ďalšie dieťa, že s tým som prišiel do
58:49firmy eh podarilo sa mi presvedčiť ako
58:52keby partnerov, že to dáva zmysel a
58:56aktuálne ako keby máme nejakú prípravu a
58:59od budúceho roka štartujeme.
59:01>> Výborne.
59:02A aké sú tvoje plány do budúcna? Chceš
59:05ďalej ako postupovať, že budeš hory,
59:08more?
59:09>> Hm.
59:10>> Alebo chceš vybudovať nejakú veľkú
59:12akadémiu pre deti, treba futbalovú alebo
59:13kúpiť futbalový klub?
59:15>> To nie, to nie. Ten ten si vybudujeme,
59:17ale
59:18>> eh
59:19my sme dlhodobo boli tak ako keby aj tie
59:22tie spoločnosti boli také eh by som
59:24povedal rozhádzané. Ono keď sme sa my
59:26začali ako keby tak spájať, tak jeden
59:28mal jednu dlho fungujúcu firmu, druhý
59:30druhú. A konečne sme to upratali do
59:32nejakého do nejakej kvázi holdingovej
59:34štruktúry, kde teraz už máme jednotlivé
59:37divízie. Máme develop a to je to, že
59:39staviame tu ten hotelový segment, potom
59:42tú rezidenčnú časť pre tých miestnych a
59:44napríklad tie hory. Horám sa budeme
59:46veľmi veľa venovať, lebo nie je tam až
59:48taká veľká konkurencia a máme lepší trh,
59:51ako majú Gruzínci z hľadiska tej
59:54kúpyschopnosti, lebo Slovák, Čech,
59:56Poliak radšej kúpi hory alebo rýchlejšie
59:59kúpi ako tamtí miestni alebo z toho
1:00:00okolia a dokonca rýchlejšie ako more.
1:00:03Čiže pre nás je to zaujímavé, ale
1:00:05nestaviame ob ohromne veľké veci. Tie
1:00:07jednotky majú tie budovy majú buď 200,
1:00:09220, 120, 125 jednotiek, že
1:00:12>> No to je dosť pekné, to je pekné.
1:00:13>> Túto ti to príde veľa, ale
1:00:15>> si povieš 400 má v Bratislave.
1:00:17>> tam to nie je nič ako keby zásadné,
1:00:19veľké, ale staviame skôr také butikové
1:00:21veci. Eh otvárame firmu vlastne alebo
1:00:25ideme sa venovať Sinfonia Hospitality.
1:00:27To to je Sinfonia sa volá tá naša ako
1:00:29keby grupa. A tá bude mať pod správou
1:00:32vlastne už všetky tie existujúce budovy,
1:00:34čo už moji partneri po postavili alebo
1:00:36stále to bolo také, že tam sa platí
1:00:38niečo tam a je dali sme to do jednej ako
1:00:41keby hromady a už aj nové projekty budú
1:00:43do tých hospitality eh patriť. Potom
1:00:46máme šport.
1:00:48To je futbal, tenis, padel.
1:00:51A ďalšia noha bude health and care.
1:00:54Chceme ísť do nejakého medičného eh
1:00:56centra alebo do nejakého do nejakej
1:00:59malej polikliniky, nemocnice, lebo my sa
1:01:02v rámci ako keby tej spoločnosti
1:01:03venujeme aj verejnému obstarávaniu. A
1:01:07to sú ako štandardné tendre, eh vieme sa
1:01:10k niečomu ako keby sem-tam dostať, že
1:01:12vybudujeme zase niečo v rámci toho, ako
1:01:14je výmena komunikácie, chodníky, ale to
1:01:16neznamená, že mi, že ja ráno musím byť o
1:01:1910:00 na štadióne, o 12:00 som na úrade
1:01:21kvôli chodníkom a večer som na stavbe
1:01:23kvôli tomu, či sme vyliali poslednú
1:01:25platňu. Máme na všetko ako keby už
1:01:27zohratý tím ľudí a každý máme tú svoju
1:01:30nejakú úlohu v rámci toho, ale máme
1:01:32nejaké svojské ako keby porady,
1:01:35vyhodnotenia, kde si robíme nejaké
1:01:37nástrely, brainstormujeme veľa, čo ako
1:01:39robiť, ale máme veľkú príležitosť
1:01:42tú grupu ako keby z nej urobiť ako ako
1:01:45skupinu, ako investičnú skupinu viac ako
1:01:48nejaký developerský, nejaký holding,
1:01:50hej, že skôr chceme ísť do takéhoto
1:01:52niečoho a na tom sme začali veľa
1:01:54pracovať aj pri tých ďalších ako keby
1:01:56projektoch, čo nás čakajú.
1:01:58>> Blížime sa pomalu k závěru, tak já vím,
1:02:01že pro mnoho Čechů a věřím, že i pro
1:02:03mnoho Slováků je Gruzie jako velká
1:02:05neznámá. Vědí, že ta země existuje.
1:02:07Anglicky se řekne Georgia, stejně jako
1:02:09Georgia ve Spojených státech. Já když
1:02:11jsem sem šel do studia, tak jsem
1:02:13přemýšlel, kolik znám Gruzínců. Vlastně
1:02:15znám jednoho, Džugašviliho, že jo.
1:02:17>> [smiech]
1:02:17>> A tak kdyby jsme ve pár, třech, čtyřech,
1:02:20pěti bodech říci, proč by třeba ta země
1:02:23měla být atraktivní pro ně, ať už pro
1:02:24návštěvu, investici, pro cokoliv, tak
1:02:26teď máš prostor oslovit své diváky.
1:02:28>> Tak
1:02:30všeobecne to Gruzínsko si myslím, že je
1:02:32zaujímavá
1:02:34destinácia na akýkoľvek druh turizmu.
1:02:37Človek si každý si tam nájde čo to
1:02:39svoje. Niektorí ľudia sú milovníci vína,
1:02:43z Gruzínska víno pochádza. A
1:02:46>> Koňak, gruziňák, ano, ano.
1:02:47>> Gruziňák, koňak,
1:02:49hory, aj to more. Je tam veľmi veľa
1:02:51atrakcií, čo čo sa dá vidieť. Zároveň
1:02:55pre možno investorov je to zaujímavá
1:02:58možno nejaká oblasť v rámci
1:03:00diverzifikácie by to malo byť z nejakého
1:03:02svojho investičného portfólia, ale treba
1:03:06ísť do toho so strašnou rozvahou, aj keď
1:03:08vidíte ako extrémne výnosy kdekoľvek
1:03:11napísané, tak tak
1:03:13častokrát sa to nespája s realitou
1:03:16a treba si fakt ako keby na to dať pozor
1:03:18a dôležitou súčasťou toho investovania
1:03:22sú aj dokumentácie.
1:03:24To len poviem, že predtým ako, a to je
1:03:26ako len upozornenie,
1:03:28vždycky si pýtajte stavebné povolenia a
1:03:31tieto veci, lebo častokrát niektorí
1:03:33developeri majú nasvietený krásny
1:03:35projekt a nemajú ani to. Takže to je len
1:03:38ako dodatok k tomu.
1:03:39A určite
1:03:42by mali navštíviť ako keby
1:03:44všeobecne povedzme tých pásem a
1:03:47viacerých miest ako keby v Gruzínsku.
1:03:49Nie je to len o tom Batumi, je to aj o
1:03:51Tbilisi, hlavnom meste, ktoré je
1:03:52prekrásne. A aj o tých horách, na hory,
1:03:57to možno aj veľa ľudí v komentároch
1:03:59potvrdí, že chodili alebo boli ako keby
1:04:01lyžovať, lebo viem, že veľmi veľa Čechov
1:04:03tam chodí ako keby medziročne. Zaujímavé
1:04:06je tiež ako info, že, to som ti zabudol
1:04:09povedať, že Česi vlastnia energetický
1:04:11sektor v Gruzínsku, Energo Pro.
1:04:14Aj tiež ako
1:04:16zaujímavé.
1:04:17>> B2B nebo B2C nebo
1:04:18>> Hm, to ti neviem povedať presne, ale ale
1:04:21vlastne ako keby celú tú distribučnú
1:04:23hlavnú sieť.
1:04:24Takže Česi majú ohromne veľké zastúpenie
1:04:27a veľmi silné meno v Gruzínsku, tak
1:04:30to môže byť tiež ako keby taká message,
1:04:32že choďte určite pozrieť a neinvestovali
1:04:35by tam veľké firmy do tej krajiny také
1:04:37veľké peniaze, a keby to nedávalo nejaký
1:04:41zmysel a myslím si, že to stojí za
1:04:43návštevu.
1:04:44>> Výborně.
1:04:45Je ještě nějaká poslední message, kterou
1:04:47chceš předat mimo Gruzie?
1:04:50>> Hm.
1:04:53No,
1:04:54asi len nech sa nám všetkým darí a a
1:04:58nech ideme za tým, čo chceme. A nech sme
1:05:01hlavne zdraví, šťastní a bez vojen.
1:05:04>> Ano, ano, ano. Milé investorky, milí
1:05:06investoři, dnešním hostem byl Mario
1:05:08Kováčik. Mario, já ti děkuju moc za
1:05:10návštěvu. Já ti přeju, abys naplnil své
1:05:12sny, jak developerské, tak i rodinné i
1:05:14ty, o kterých jsi teď mluvil, abychom
1:05:15měli klid v regionu, nejen tam, ale i
1:05:17tady. A věřím, že se s ním potkáme ve
1:05:20štúdiu. Takže hodne šťastia.
1:05:21>> Ďakujem krásne a ja prajem veľa šťastia.

About this transcript

This page contains the full transcript of Podcast s Martinem Kořenkem / host Mário Kováčik by Martin Kořenek Investor, generated from the public captions YouTube serves with the video. The transcript has 11,207 words across 1,840 segments, with the original timestamps preserved so you can click any line to jump to that moment in the embedded player.

What you can do with it

Use the transcript to take notes, quote the speaker, build a study guide, generate a summary with ChatGPT or Claude via the YouTube Summary tool, or export it as a timed subtitle file with YouTube to SRT. You can also re-open it in the transcriber to choose a caption track available on the video.

Free YouTube transcript tool

YouTube2Text is a free YouTube transcript generator — no signup, no daily limit. Paste any YouTube link and get the full transcript instantly, with timestamps, click-to-jump, caption language selection, AI prompts for ChatGPT, Claude, and Gemini, and exports to TXT, SRT, VTT, or Markdown.