YT YouTube2Text

YouTube2Text → Transcripts → Nueva actualización Fondo inmobiliario Inmoval 100725

Nueva actualización Fondo inmobiliario Inmoval 100725 — Transcript

by Credicorp Capital · 10,742 words · 1,688 segments · language en · Watch on YouTube

Open in transcriber Summarize with AI Download SRT/VTT

Full transcript

0:05Listo. Perfecto. Entonces, eh sigue
0:08porfa al inicio.
0:13Bueno, como les hemos contado en las
0:15últimas oportunidades en las que nos
0:16hemos visto, eh Inmobile es un fondo que
0:19es altamente diversificado, ha tenido
0:20unos muy buenos resultados. El 2025 está
0:23empezando con una tendencia bastante
0:26positiva para los activos reales, eh
0:28especialmente los activos inmobiliarios
0:30que tenemos nosotros dentro del
0:31portafolio. En gran parte por el video,
0:34digamos, que ustedes acaban de ver, es
0:36importante resaltar la calidad de los
0:38activos eh que nosotros tenemos y esto
0:40se ve reflejado en todas las variables
0:42de del fondo que más adelante vamos a a
0:45mostrarles. Pero solamente digamos un
0:47resumen para que todos sepamos cómo está
0:49el fondo. El fondo en este momento vale
0:513.3 billones de pesos por el valor de
0:54los activos que lo componen. De esos 3.3
0:57billones, 2,2 es el nivel de patrimonio
1:00que tenemos, o sea, est es el valor de
1:02todas las unidades de participación
1:04sumadas de nuestros inversionistas. Y la
1:07diferencia entre esos dos números es
1:08nuestro nivel de apalancamiento, que en
1:10este caso es 34.7%.
1:14Eh, estamos calificados excelente por
1:16Fit Ratings. Esta calificación no la
1:18acaban de renovar para el año 2025 en el
1:20mes de junio. Estamos superorgullosos de
1:23de tenerla nuevamente. Es una
1:24calificación que ya tenemos desde hace
1:27muchísimos años, pero constantemente no
1:29la renuevan, básicamente por la calidad
1:31de las decisiones que se están tomando
1:34al interior del fondo. El fondo, además,
1:37administra 386000 met²ad dentro de los
1:41activos que tenemos y tenemos más de 640
1:44arrendatarios.
1:45Esto es super importante, porque lo que
1:48nos permite es tener una fuente bastante
1:51diversificada de ingresos. Eh, ustedes
1:54saben que todos estamos expuestos a los
1:55ciclos económicos y cuando tenemos una
1:58variedad de fuentes desde las cuales
2:00vienen nuestros ingresos, tenemos mayor
2:02posibilidad de poder eh digamos tener
2:06mejores resultados ante esas variaciones
2:07inevitables de la economía. En esos 640
2:10rendatarios, nosotros realmente estamos
2:12expuestos a más de 20 sectores
2:14económicos. Eh, no todos los sectores
2:17económicos, a menos que
2:18desafortunadamente sea una pandemia,
2:20sufren, digamos, de los mismos ciclos
2:22económicos. Entonces, eso nos permite eh
2:24poder balancear nuestra fuente de los
2:26ingresos. Y el otro punto que es muy
2:28importante acá es que más del 68% de
2:32esos ingresos provienen de arrendatarios
2:34que cuando se consideran de manera
2:36particular
2:38del 2%. Eso, ¿por qué es importante?
2:41Porque si alguno de esos su negocio no
2:44les funciona y no puede seguir en los
2:47activos que nosotros le tenemos
2:48arrendados, al desocupar no nos va a
2:50generar un golpe gigantesco en la
2:53vacancia, como podría suceder cuando
2:55estamos muy concentrados en un par de
2:58arrendatarios. En el momento que uno de
2:59esos arrendatarios decide que ya no
3:01puede continuar o porque no tiene la
3:03capacidad económica o porque el espacio
3:05ya no le funciona, eh el fondo estaría
3:08muy expuesto a una un aumento en la
3:10vacancia repentino. Nosotros, gracias a
3:12Dios, no tenemos eso y eso es una de las
3:14mejores eh indicadores que nosotros les
3:17podemos dar a ustedes. En cuanto a
3:19cartera, que es el comportamiento de
3:22esos de esos arrendatarios que nosotros
3:24tenemos en el fondo, solamente tenemos
3:26el 0,83%
3:28de nuestros ingresos anuales con una
3:30cartera mayor a 30 días. Esto es super
3:32importante porque también quiere decir
3:35que todo el trabajo que se hace para la
3:37selección correcta de arrendatarios en
3:39el fondo ha sido supremamente positiva
3:42al punto que no tenemos una cartera eh
3:45que nos esté haciendo perder muchísimos
3:47de los ingresos fruto a que las personas
3:49no pagan o que están entrando en
3:51situaciones difíciles de liquidez.
3:54Cuando vemos la rentabilidad en lo
3:55corrido del año, Inoval patrimonialmente
3:58eh lleva una rentabilidad del 9,11%.
4:02Eso es IPC + 517. Es una rentabilidad
4:05muy positiva. Eh está dividida en
4:08valorización que está en 8,07 y la
4:11redención que hicimos en el mes de mayo
4:14en donde les entregamos el 0,96.
4:17Acordémonos que para este año estamos
4:19programando dos redenciones adicionales
4:21a este valor. Eh, una que debería ser
4:24aproximadamente finales de agosto,
4:26principios de septiembre y la otra hacia
4:28final del año. Con esto eh nosotros
4:30tenemos anticipado estar en nivel de
4:33redenciones del 2,5 al 3%.
4:37Eh, cuando vemos la distribución o la
4:39diversificación del fondo, la podemos
4:42también analizar por activos, que son
4:44las gráficas que ven en el lado derecho,
4:46en donde el 43% de nuestros activos
4:49corresponden a oficinas, 38.9 a retail o
4:53comercio, 11.4 logístico y 6.1 un en
4:57hoteles. Entonces, lo que ustedes ven es
4:59un fondo eh que tiene 88 activos, pero
5:02que está bastante diversificado en los
5:04diferentes tipos de activo, lo cual
5:06también nos permite eh poder digamos eh
5:10asumir los riesgos o los choques
5:12cíclicos que tiene la economía. En
5:15cuanto a los inversionistas, el 65% de
5:17nuestros inversionistas tienen carácter
5:19institucional, o sea, fondos de
5:21pensiones, aseguradoras. Eh, el 17.9% 9%
5:26son corporativos, eh empresas en cuya
5:29tesorería está invertida, parte de sus
5:31de sus ingresos están invertidos en
5:33IMOAL, 14.3 en personas naturales y 2,6
5:37en inversión extranjera, representada en
5:40una inversión eh peruana que está en
5:43este momento con nosotros. tenemos más
5:44de 1759
5:46inversionistas eh en el fondo. Y la
5:49distribución geográfica, que es otra
5:51distribución muy importante, nos habla
5:53de Bogotá como la capital más importante
5:56para el fondo con el 68.4%.
5:59Esto es muy típico de eh Colombia
6:03específicamente, en donde Bogotá es la
6:05ciudad que genera mayores matrículas
6:08inmobiliarias de carácter institucional,
6:10o sea, del carácter icónico que a
6:12nosotros buscamos invertir, eh, y además
6:15tienen mayor valor, por lo cual terminan
6:17empezando mucho más dentro del fondo.
6:19Dale inici
6:22esta gráfica que están viendo en este
6:24momento es la evolución de la vacancia.
6:26Nosotros siempre se las mon se las
6:28estamos mostrando desde enero del 2020
6:30porque nos parece que es el periodo de
6:33tiempo que más difícil, digamos, ha sido
6:36la situación eh de los inmuebles o del
6:38del mercado inmobiliario en Colombia. Y
6:41aún así, a pesar de que en realidad,
6:43digamos, el mercado o el contexto
6:44macroeconómico ha sido muy complejo, el
6:46fondo ha mantenido una ocupación
6:49bastante alta de sus inmuebles. Eh, si
6:52ustedes ven, incluso en el peor momento
6:55tuvimos un nivel de vacancia del 7.3%,
6:58eso fue en junio del 2023. En este
7:01momento estamos en un nivel del 5,03 en
7:04el portafolio base de Immobile. Lo que
7:07ustedes ven en la parte de arriba es la
7:09vacancia, incluyendo el edificio Rivana,
7:13que es el edificio que nosotros
7:14estuvimos construyendo entre el 2021 y
7:17el 2024 y entró al portafolio el 31 de
7:20diciembre del 2024. Entonces, solo
7:22aparece a partir del primero de enero
7:25del 2025 en nuestras en nuestros
7:28indicadores y se los queremos mostrar
7:30con y sin porque claramente nuestra
7:32vacancia en este momento es 11,12 cuando
7:35incluimos Rivana. Rivana es un edificio
7:37que hasta ahora está en proceso de
7:39estabilización. Ya más adelante les
7:41vamos a mostrar un poquito en cómo va
7:43ese proceso, que nosotros lo vemos
7:45demasiado positivo y creemos que va a
7:46tener unos resultados muy importantes
7:48para el fondo. Eh, pero también les
7:50queríamos mantener la de abajo porque
7:52realmente es el portafolio base de
7:55Immobile y es el cual está teniendo,
7:57digamos, un comportamiento supremamente
7:59positivo con 5,03.
8:01Dale.
8:04En la parte de gestión activa de
8:05portafolio, eh, digamos, ¿cuáles han
8:07sido los mayores logros o en qué nos
8:09hemos concentrado durante el primer
8:11semestre del 2025? Entonces, lo primero
8:14es gestión comercial. Gestión comercial
8:16es la razón por la que ustedes ven que
8:18esa vacancia se mantiene en niveles
8:21bajos estables y que nos permite seguir
8:23teniendo la recolección de rentas y la
8:26valorización de los activos. Nosotros
8:28hemos logrado hacer una colocación de
8:308,300 m²
8:32durante este año y eso nos está
8:34permitiendo disminuir los indicadores de
8:37vacancia general, específicamente eh
8:40mucho en la parte de oficinas y más
8:42adelante lo podremos ver, pero el sector
8:45de oficinas está teniendo una
8:46recuperación muy positiva y nosotros
8:49creemos que es una apuesta que nos va a
8:50dar réditos interesantes en los próximos
8:53años. La segunda es gestión financiera.
8:55Nosotros tenemos 34.7% de endeudamiento,
8:59pero hemos estado activamente
9:01renegociando los términos con los bancos
9:03y de esto se ha derivado un ahorro de
9:06más o menos 1,18,000000es
9:08en este año 2025, el cual se va a ver
9:11reflejado en un mayor dividendo para
9:14nuestros inversionistas. Si se acuerdan,
9:16al principio del año nosotros eh
9:18hablábamos de un nivel de del 2,3 al 2,5
9:22de de dividendo para este año. Ahora ya
9:25estamos en un nivel del 2,5 al 3%. Eh,
9:28inversión sostenible es otro de los
9:30pilares del fondo donde nosotros más nos
9:33hemos concentrado. En este momento el
9:35fondo tiene certificaciones ambientales
9:37en el 47%, 46,94%
9:41del portafolio. Eso quiere decir que
9:42nosotros tenemos el portafolio mejor
9:45posicionado para poder eh enfrentar o
9:48atraer esas multinacionales que solo les
9:50interesa activos que estén certificados
9:53ambientalmente. Eh, pero adicional a
9:55esto, hemos trabajado para incrementar
9:56este número y si quieres pasa Linis.
9:59Este hoy en día es el portafolio que ya
10:01cuenta con certificaciones ambientales.
10:04Como ustedes lo pueden ver, todos los
10:06activos que nosotros consideramos
10:07icónicos o que son los activos que se
10:09han comprado en los últimos 5 años,
10:12todos cuentan con certificaciones. En
10:13caso de Colina, Fabricato, Conecta,
10:17Parque Caracolí, eh Sol Funza. Estos son
10:20activos que se han comprado en los
10:21últimos años y que una de nuestras
10:24características para poder ya adquirir
10:26nuevos activos es que vengan con este
10:28tipo de de certificaciones. del fondo,
10:30no compraría activos que no tengan eh
10:33certificaciones ambientales, pero
10:36también hemos hecho un trabajo muy
10:37importante con activos eh digamos viejos
10:41del fondo o o activos adquiridos con
10:43anterioridad que no contaban con las
10:45certificaciones, pero que nosotros
10:46activamente hemos trabajado con las
10:47administraciones de estos eh edificios y
10:50hemos logrado que se certifiquen. el
10:52caso, por ejemplo, de Oxo Center, que
10:55recibió la certificación en junio, eh, y
10:58pues que ya haría parte, digamos, del
10:59portafolio con certificaciones. Rivana
11:01es el último edificio que construimos.
11:04Eh, este está en proceso de
11:05certificación, pero se construyó desde
11:07el momento cero eh con todas las
11:09características para poder lograr esta
11:11esta certificación. Entonces, en
11:12cualquier momento la vamos a obtener.
11:15Eh, el caso de Hidra Street Capital
11:17Tower son edificios en los que nosotros
11:19estábamos desde antes, eh, y ya estamos
11:23eh estamos que eh buscando que están
11:28certificados y que con eso el portafolio
11:30de Inmobile pase de 47% que les mostré
11:33antes a 66%.
11:36Una vez estemos en 66%, este es
11:39claramente el único portafolio que
11:41tendría eh estos niveles de
11:43certificación ISG. Eh, y esto puede que
11:47y est es bastante importante, no creemos
11:51o la apuesta nuestra no es que este tipo
11:53de certificaciones generen un mayor
11:55ingreso. Eh, yo nosotros hacia donde
11:58estamos viendo el mundo evolucionar es
12:00que la gente está buscando que sea una
12:03condición sin ecuanum, o sea, la deben
12:06tener los activos para ser sujeto de
12:08arriere
12:12un premium en el arriendo. Y esto es
12:14importante de entender porque aquí no
12:16nos estamos posicionando para poder
12:18tener un premium de algunos puntos
12:20básicos en el arriendo, que nos generen
12:22algo de de ingreso. Aquí lo que estamos
12:24es eh algo así como future proving, o
12:28sea, como tratando de mantener que el
12:30portafolio que hoy tenemos sea capaz de
12:33seguir atrayendo arrendatarios e
12:35inversionistas hacia futuro. Porque de
12:38lo contrario, por ejemplo, las
12:40multinacionales no analizan ni siquiera
12:43la posibilidad de estar en ninguno de
12:45los activos que no contemplen tener este
12:48tipo de certificaciones. Entonces, hacia
12:50dónde vamos con esta estrategia es poder
12:53mantener las ocupaciones del portafolio
12:55altas, mantener niveles de vacancia muy
12:58pequeños para poder seguir eh teniendo,
13:01digamos, los números que hemos tenido
13:02hasta el momento.
13:05Nosotros también les hemos contado, yo
13:07creo que esta es la estrategia más
13:08importante que hemos desarrollado entre
13:10el 2021 y el 2025 y es nuestra
13:13estrategia de desinversión. Esta
13:15estrategia ha sido supremamente
13:17importante. Nosotros ya llevamos 279,000
13:20millones de pesos en ventas. Solamente
13:23para que ustedes tengan un nivel de
13:24magnitud. 279,000
13:27eh millones es un fondo inmobiliario
13:29completo de un tamaño mediano.
13:32Nosotros somos uno de los fondos grandes
13:34del mercado con 3.3,000
13:36eh o sea que estas ventas son más o
13:38menos el 8.43%
13:40de lo que actualmente es inmoval. Es un
13:43número grande, es un número supremamente
13:45significativo eh en este tipo de de
13:48estrategias. Esta es una estrategia que
13:49va a mantenerse en el tiempo, no vamos a
13:52parar acá. Eh, inicialmente y se los
13:54hemos contado en todos los webinars, el
13:56dinero que se recaudó de esta estrategia
13:59se fue a pagar eh Rivana como edificio
14:02que estábamos construyendo en Medellín,
14:04que fue más o menos entre el 21 y el 24.
14:07Ese edificio ya lo pagamos 100%, ya está
14:10en etapa de estabilización y de aquí en
14:12adelante lo que sigue es que esta
14:14estrategia nos va a permitir todas las
14:16desinversiones que hagamos ir
14:17disminuyendo nuestro nivel de
14:19endeudamiento de tal manera que podamos
14:21llegar rápidamente a ese nivel de
14:23endeudamiento óptimo que nosotros
14:25consideramos que es aproximadamente el
14:2725%.
14:28Entonces es muy interesante como esta
14:30estrategia ha sido supremamente exitosa.
14:33Somos el fondo inmobiliario en Colombia
14:35que más ha logrado vender activos, o
14:38sea, de lejos eh hemos tenido los
14:40mejores resultados y adicional a eso eh
14:43hemos vendido 35 activos, son más o
14:46menos 65,000 m² y los hemos logrado
14:50vender por un valor cercano al 3% por
14:54encima del valor en libros. Y este es un
14:57mensaje que para nosotros es bien
14:59importante les podamos dar, porque esto
15:01significa que cuando nosotros damos el
15:04valor patrimonial o esa rentabilidad
15:06sobre el valor patrimonial, realmente el
15:09valor que les estamos eh reflejando ahí
15:12es lo que valen los activos que tenemos
15:14dentro del portafolio porque hemos
15:16logrado venderlos alrededor de ese
15:18valor. Entonces, eso es bien importante.
15:21Yo sé que el mercado secundario hace una
15:23valoración diferente y que hay dinámicas
15:26de oferta y demanda que nos han llevado
15:28a tener valores en el mercado secundario
15:30muy por debajo de eso, pero la realidad
15:32es que nosotros como equipo gestor
15:33estamos convencidos de que el valor
15:35patrimonial que se refleja realmente es
15:38el valor que representa lo que tenemos
15:40adentro, que son estos inmuebles y que
15:43es el valor al que podríamos salir a
15:44venderlos. Eh, tenemos en este momento
15:47negociaciones que están en diferentes
15:49niveles de interés por 52,000 millones
15:52adicionales. Eh, o sea, esto nos pondría
15:55en más o menos 320,000 millones eh de
15:58ventas que estamos trabajando
16:00activamente para lograrlo. Entonces,
16:02esto esto es super importante, no es una
16:04estrategia que va que como les dije al
16:06principio que se quedó aquí, digamos,
16:08nosotros creemos que debe continuar y
16:10debe continuar por varias razones, una
16:12de las cuales es el constante análisis
16:15de que todos los activos que tenemos
16:17dentro del fondo realmente representen
16:20la visión que nosotros tenemos en el
16:21largo plazo de el la activos que van a
16:25lograr una valorización, que van a ser
16:27eh sujetos de inversión por parte de un
16:29fondo inmobiliario y que les van a
16:31generar a ustedes la mayor rentabilidad
16:33posible. Entonces, eso es un proceso
16:35constante en donde siempre estamos
16:36revisando los activos que tenemos dentro
16:38del portafolio para ver si hacen o no
16:40sentido y si deberíamos estar eh
16:44nosotros buscando salir o manteniéndolos
16:47en el portafolio.
16:49Dale.
16:51Aquí les queríamos hablar un poquito de
16:52Rivana. Eh, Rivana, como les contamos,
16:55es un edificio que entró al portafolio
16:57el 31 de diciembre del 2024. empieza,
17:00digamos, a a ser parte de estos
17:02indicadores de vacancia a partir del del
17:04primero de enero del 2025. Eh, nosotros
17:07estamos en un proceso ya muy adelantado
17:09de comercialización. Aquí ustedes lo que
17:12ven es que el mercado en inmobiliario de
17:15Medellín es un mercado bastante robusto.
17:18Eh, hay una necesidad importante por
17:20espacios de oficina de altísima calidad
17:22y es en donde Rivana entra a llenar eh
17:25ese espacio y la realidad es que sigue
17:27una. Eh, nosotros creemos que vamos por
17:29un camino supremamente exitoso. Estas
17:32son fotos del activo ya terminado. Y
17:34aquí lo que les queríamos mostrar es la
17:36meta que nosotros tenemos de
17:38comercialización de este activo es 50%
17:41al final del año 2025. En este momento
17:45estamos tenemos un contrato firmado con
17:47Accenture y uno con Cubo. Estos son dos
17:51contratos que ya están firmados, pero
17:52adicional ya estamos en negociación con
17:54oferta no vinculante por tres pisos
17:57adicionales y con clientes
17:59confidenciales en negociaciones a
18:00niveles bien avanzados, eh, que son
18:03cuatro pisos adicionales en la parte de
18:05abajo. Con esto,
18:07con esto que tenemos ahorita, estaríamos
18:09con una intención de arrendamiento del
18:1144%
18:12a julio del 2025. Esto, la idea es que
18:16creemos que se puede estar haciendo
18:17realidad en los próximos meses y,
18:20incluso superar nuestra meta al final
18:22del 2025 del 50% de ocupación. ¿Por qué
18:26estamos mostrándoles esto? Porque es muy
18:28exitoso que un edificio nuevo esté
18:32teniendo este nivel de receptividad. Y
18:34es básicamente por lo que les
18:35contábamos, Medellín es una ciudad que
18:38está ávida de este tipo de espacios, de
18:40este nivel de calidad y la el edificio
18:43está muy bien ubicado con unas
18:45consideraciones altísimas que hace que
18:48sea perfecto para multinacionales que
18:50son quienes están en este momento
18:51haciendo el análisis. Eh, también
18:54estamos viendo, y eso es importante, en
18:56Colombia en general, eh los que se están
18:58moviendo mucho más rápido y y los que
18:59están empezando a tomar espacios de
19:01oficina de manera más eh agresiva,
19:05digamos, son las multinacionales más que
19:07las empresas nacionales. Y no porque las
19:09empresas nacionales no lo vayan a hacer,
19:11eh, sino porque las empresas nacionales
19:13típicamente están mucho más eh digamos
19:16alineadas con lo que pasa diariamente en
19:18la política colombiana, con los anuncios
19:21que se hacen todos los días y les da un
19:23poco más de miedo tomar este tipo de
19:25decisiones de inversión que son
19:27realmente importantes eh en un momento
19:30de incertidumbre. Entonces, los que
19:31están aprovechando en este momento o los
19:33que estamos viendo llegar a este tipo de
19:35activos son todos multinacionales. Lo
19:37que tenemos acá todas son
19:38multinacionales, pero si creemos que
19:40para el próximo año, cuando empecemos a
19:43ver un poco despejada la incertidumbre
19:45sobre el futuro, va van a llegar también
19:47las empresas nacionales. Entonces,
19:49estamos muy positivos con el desempeño
19:51de Rivana y por eso queríamos traerlo a
19:53este webinar.
19:55Dale.
19:55Listo. Con respecto al mercado
19:56secundario, el año 2025, vamos a la
20:00siguiente, por favor. El año 2025 se ha
20:03destacado por ser un año con una
20:05liquidez bastante bastante marcada. En
20:08lo corrido este año se han tenido
20:09operaciones, un volumen total de
20:10operaciones por 973 millones de pesos.
20:13Realmente muy por debajo a lo que
20:16veníamos viendo el año pasado, dado que
20:19en el 2024, en el total del año, se
20:20tuvieron operaciones por 40,000 millones
20:23de pesos.
20:24E este resultado de liquidez no es un
20:27tema que le esté pasando específicamente
20:29inmobal, es un tema que está pasando de
20:31forma transversal a los fondos de este
20:34estilo eh que tienen un mercado
20:35secundario que son alternativos en el
20:38mercado.
20:39Entonces, hemos visto una disminución en
20:41en la liquidez y con esto también hemos
20:45visto un movimiento en el precio. Es
20:47importante destacar y que y que tengamos
20:49eh recordar que Imobal tiene dos
20:51precios. un precio es el precio
20:54patrimonial del que estaba hablando
20:56ahora Adriana con respecto a que hemos
20:59podido vender unidad, los inmuebles del
21:02fondo los hemos podido vender por encima
21:03ese valor patrimonial. Ese valor
21:04patrimonial se compone de tres cosas. Lo
21:06primero es el PIG del fondo, es decir,
21:08los ingresos que tiene el fondo menos
21:10los gastos arrendamientos, menos
21:11prediales, etcétera. El segundo son los
21:14avalúos que tiene el fondo y el tercero
21:16son eh un efecto inflacionario que por
21:19norma tenemos que aplicar. Ese es el
21:20valor patrimonial del fondo. Y el precio
21:24del mercado secundario o es el precio
21:26que entrega un proveedor de precios. En
21:28Colombia existen dos proveedores de
21:29precio. Ambos tienen una metodología
21:32algo similar, pero tiene sus
21:33diferencias. Nosotros tenemos APIP como
21:35proveedor de precios externos.
21:38Y según la metodología que establecen
21:40ambos proveedores, cuando hay poca
21:42liquidez en el mercado, vamos a empezar
21:45a ver un efecto de convergencia hacia el
21:47valor patrimonial del fondo. Y eso es lo
21:49que vimos al principio de este año. La
21:51última operación que marcó precio en el
21:52mercado secundario se dio cerrando
21:55diciembre del año 2024. La marcación de
21:57precio para Inmobil se da con
21:58operaciones a partir de 70,000000es de
22:00pesos, es decir, operaciones menores a
22:03ese precio, hace valor, no van a no van
22:05a contar dentro del cálculo de la
22:07metodología de valoración por parte de
22:09PIP. Y esto hizo que pasáramos desde
22:14diciembre del 2024 hasta junio del 2025,
22:18sin ninguna operación que marcara precio
22:19hasta el 26 de junio. Entonces, teniendo
22:22en cuenta el efecto convergencia, ¿qué
22:24significa el efecto convergencia?
22:26Significa que cuando no hay operaciones
22:28en el mercado secundario, el precio
22:30publicado por este proveedor de precios
22:32va a ir acercándose cada día más al
22:35precio patrimonial del fondo. Esto es un
22:37efecto completamente artificial, no es
22:39que haya operaciones a ese nivel en el
22:41mercado secundario, es un efecto que
22:44entrega la metodología de forma
22:45artificial.
22:47Entonces, al 25 de al 24 de junio, al 25
22:50de junio, perdón, del del 2025, se tenía
22:54un precio de proveedor de precios al 91%
22:57del valor de mercado del fondo, del
23:00valor del del valor patrimonial del
23:01fondo, disculpen. Eso significa que
23:03cuando ustedes veían sus extractos,
23:05ustedes estaban viendo un valor que
23:07estaba estaba teniendo un efecto por
23:09convergencia de forma artificial. ¿Qué
23:12pasó el 26 de junio? El 26 de junio se
23:14realizaron varias operaciones por un
23:16valor más o menos de 500,000000es de
23:18pesos. Esas operaciones marcaron precio
23:21a un promedio de 44%.
23:23Entonces, ¿cuál es el precio que estamos
23:25viendo hoy en el mercado secundario? Más
23:27o menos el 44% es sobre el valor
23:30patrimonial es lo que estamos viendo en
23:32el mercado secundario. Se estamos viendo
23:34otra vez unos descuentos bastante
23:36marcados. Estos descuentos se están
23:38dando realmente como un reflejo de la
23:40liquidez. Como ya les hemos dicho antes,
23:43el precio al que al que se operan eh las
23:46unidades realmente es como se ponen de
23:48acuerdo oferentes y demandantes. Cuando
23:50hay muy poca liquidez, entonces el
23:53precio empieza a bajar porque aquellos
23:55que están necesitando salir del fondo
23:57por necesidad de liquidez empiezan a
24:00poner algún descuento adicional sobre el
24:02precio.
24:03adicional a lo que ya nosotros hemos
24:05venido haciendo de forma realmente
24:07bastante activa y es mostrando los
24:09beneficios de forma patrimonial del
24:11fondo, los activos que tiene el fondo,
24:14la estrategia de venta que ha sido
24:16realmente un éxito y donde hemos podido
24:17demostrarle al mercado que los precios
24:20que estamos mostrando a nivel
24:21patrimonial son realmente lo que valen
24:23los activos que tiene el fondo y a ese
24:25nivel debería estar valorándose
24:27realmente realmente el fondo. el mercado
24:29secundario todavía no ha reaccionado,
24:31razón por lo cual este al principio de
24:33este año nosotros hicimos un cambio al
24:35reglamento. Ese cambio al reglamento
24:37tenía varias varias cosas. Uno de los
24:39puntos adicionales que tenía este cambio
24:41era la posibilidad de recomprar unidades
24:43por parte del fondo. Hoy estamos
24:46trabajando para que el fondo tenga
24:48liquidez suficiente para poder realizar
24:50una recompra de unidades hacia final de
24:52año. Estaríamos hablando hacia hacia el
24:54último trimestre del del 2025. Con esto
24:57poder darle liquidez a aquellos clientes
24:59que estén necesitando con premura salir
25:02salir del fondo e y pues mejorar este
25:05este tema del volumen operado en el
25:07total de del mercado secundario.
25:12Al siguiente, por favor, Linis.
25:15Sí. Eh, este este es un ejercicio que
25:18nosotros les traemos en este momento
25:20para hablarles un poquito sobre la
25:22oportunidad que hay en el mercado
25:23secundario. Como lo decía Dani, digamos,
25:25hay una gran liquidez en el mercado.
25:28Desafortunadamente es algo que se nos
25:30sale a nosotros de las manos. Nosotros,
25:32como ustedes saben, desde la desde el
25:34lado gestor no eh controlamos quién está
25:38comprando y vendiendo las unidades, pero
25:40sí estamos constantemente buscando que
25:42ojalá entren nuevos eh nuevas personas
25:45que estén interesadas en el fondo y que
25:46puedan readir esas participaciones que
25:48en este momento están eh tranzándose a
25:51unos niveles muy bajos. Para esto
25:53nosotros hacemos este tipo de ejercicio
25:55para que ustedes vean un poquito eh a lo
25:58que se estarían exponiendo de acuerdo al
26:00valor patrimonial, o sea, el valor que
26:03nosotros consideramos tiene el fondo en
26:05sus fundamentales.
26:07Eh hoy en día el fondo se puede comprar
26:10patrimonialmente a 7,680,000
26:13pes el metro cuadrado que tenemos
26:15adentro. Esto es un valor eh
26:17supremamente bueno. Si ustedes lo
26:18comparan incluso con una inversión de un
26:20apartamento, 7,680,000
26:23es un es un monto muy difícil de
26:25encontrar en un apartamento de renta.
26:28Eh, no imposible, pero claramente sí es
26:31un monto, digamos, eh complejo. Y aquí
26:34lo que tienen es un portafolio de
26:35oficinas de altísima calidad, de retail,
26:37de la mejor calidad, logístico.
26:40Entonces, lo que estarían es teniendo la
26:42oportunidad de adquirir un portafolio de
26:44las mejores calidades a un precio que
26:47nosotros consideramos que es bastante
26:48positivo, que es 7,680 en promedio.
26:52Cuando ya lo abrimos un poquito, vemos
26:53que las oficinas están cerca de
26:558,000ones. El retail en promedio lo
26:58tenemos a 13,310,000.
27:00Esto es increíble. Si ustedes comparan
27:02con la posibilidad de comprar un local
27:05comercial en un centro comercial, no
27:07necesariamente del nivel de colina, eh
27:10va a encontrar que 13,310,000
27:12es un monto eh demasiado bajo. Eh y esto
27:16es fruto, digamos, de de las
27:17negociaciones que nosotros hemos hecho y
27:19de las valorizaciones que tenemos dentro
27:20del fondo y logístico de 2,830,000.
27:25¿Qué significan los cap rates? Eh, los
27:27carbrates es la medida de rentabilidad
27:30que tiene uno de estos metros cuadrados.
27:32Entonces, la manera como se ve acá es
27:35nosotros cogemos el el ingreso
27:38operacional neto de los últimos 12 meses
27:41y lo dividimos por el valor del del
27:44activo que tenemos en este momento.
27:46Entonces, si hacemos eso para las
27:47oficinas y lo dividimos por por el valor
27:50del activo, nosotros nos encontramos con
27:52que en las oficinas estamos teniendo una
27:54rentabilidad más o menos de implícita
27:57del 9,10, en el retail de 7,55 y en
28:01logístico de 9,22 para darnos un
28:03promedio, digamos, de todo el fondo de
28:05840. son indicadores supremamente buenos
28:08de rentabilidad en el mercado
28:09inmobiliario. Más aún, y aquí es en
28:12donde creemos que hay una oportunidad
28:14enorme para las personas que la puedan
28:16aprovechar en el mercado secundario. Y
28:18esa es la invitación que nosotros les
28:20hacemos a través de este tipo de
28:21webinars, es que si ustedes consiguen
28:24este mismo valor patrimonial, pero a un
28:26precio reducido, que es lo que alguien
28:28más está dispuesto a entregarles o
28:30venderles en ese mercado secundario,
28:33este ejercicio es con un descuento del
28:3555%, o sea, que la pudieran comprar a un
28:38precio patrimonial del 4 de a un precio
28:41del secundario del 45% del valor
28:43patrimonial, que es aproximadamente a lo
28:45que se dio la última transacción que les
28:47mostró Daniela. Si ustedes lograran
28:49comprar unidades a ese precio y las
28:52pudieran mantener, ustedes en realidad
28:54estarían comprando los mismos activos
28:57que a valor patrimonial están eh en más
28:59o menos en una rentabilidad implícita
29:01del 840 con un precio de metro cuadrado
29:037,68 millones, pero lo estarían pudiendo
29:07adquirir casi que a 5 millones de pesos,
29:10con lo cual la rentabilidad implícita
29:13sería del 12.74. Nosotros creemos que
29:16aquí hay una oportunidad enorme para los
29:19inversionistas que puedan tener acceso a
29:21esta a esta eh oportunidad o que tengan
29:25una liquidez extra en este momento y que
29:28tengan la capacidad de estar un tiempo
29:31di en esta inversión. Eh, es muy ustedes
29:34saben que las fuerzas de mercado de de
29:36liquidez son muy difíciles de controlar
29:38y no podríamos nosotros eh o malaríamos
29:41decirles que si entran van a poder salir
29:43inmediatamente y conseguir esta
29:44rentabilidad. Creemos que esta es una
29:45rentabilidad que pueden eh adquirir en
29:47el tiempo, pero es una rentabilidad
29:50superpitiva, especialmente con una
29:52expectativa de disminución de tasas, que
29:54es a lo que nos vamos a enfrentar en los
29:56próximos años. Entonces, creemos que
29:59aquí hay una oportunidad interesantísima
30:00para los que puedan entrar hoy y por eso
30:02les traemos este tipo de ejercicio para
30:04que lo vean.
30:17Qué vera, se me puso en en silencio. Y
30:20lo último eh donde queremos tocar un
30:22poquito base con ustedes es qué estamos
30:25esperando del mercado en general en
30:27donde nosotros nos movemos, hacia dónde
30:29vemos las tendencias y cómo creemos que
30:32vamos a tener el comportamiento eh de
30:35los sectores. Entonces, el primero es el
30:37sector de oficinas. El ustedes saben que
30:39es el sector en donde más expuestos
30:41estamos, específicamente desde la
30:43entrada de Rivana es el sector que al
30:45principio les contábamos en este momento
30:47pesa aproximadamente el 43% del fondo.
30:50Aquí nosotros estamos eh contrario a lo
30:52que muchas personas pueden pensar,
30:53nosotros creemos que el sector de
30:55oficinas va a traer las mejores
30:57valorizaciones y las mejores
30:58oportunidades en los próximos años. Eh,
31:01estamos viendo como ya la vacancia se
31:04está empezando a cerrar. De 9:35 que
31:07teníamos en el primer trimestre del
31:082024, caímos a 8,76 en el primer
31:13trimestre del 2025. Esto lo que está
31:15reflejando es que hay muy poco producto
31:18nuevo que se está construyendo, que
31:21además, digamos, cumple con las
31:22expectativas de estas multinacionales,
31:24algo como lo que nosotros hicimos en
31:26Rivana. Y estos estos productos son los
31:29que se están eh viniendo a llevar la
31:33demanda por espacios que estamos
31:34teniendo fruto de estas de estas
31:37empresas que ya empiezan a pensar en los
31:39espacios como un espacio muy importante
31:41para la cultura, para que los equipos
31:44puedan tener eh reuniones en donde se
31:47encuentren casualmente y puedan tener
31:49oportunidades de crecimiento, de ideas
31:52de y entonces ya empiezan a ver que las
31:54oficinas son parte de este híbrido que
31:57llegó para quedarse. Nosotros vemos que
31:59la las personas eh hay hay empresas que
32:02ya volvieron 100% presencial, hay otras
32:04empresas que están empezando a moverse
32:05hacia allá con algunos días que todavía
32:08mantienen en flexibilidad en las casas,
32:10pero la oficina ha cambiado un poco de
32:13lo que era antes de la pandemia, en
32:15donde la gente simplemente tenía que ir
32:16todos los días y sentarse en su
32:17escritorio y quedarse todas las horas a
32:20unos espacios en donde hoy las
32:21multinacionales están buscando que sean
32:23espacios agradables de colaboración, que
32:27se parezcan más a un coworking. que
32:28tengan eh espacios mucho más eh
32:31informales y se empiezan a tomar muchas
32:33tendencias de eh la parte de
32:36hospitalidad, o sea, de hoteles, cómo
32:38cómo se ve, cómo se siente. Y por eso es
32:40que estamos empezando a ver todas estas
32:43empresas cogiendo nuevos espacios,
32:45decorándolos,
32:46poniéndolos superlindos para que la
32:48gente quiera ir a la oficina, para que
32:50se sientan parte de algo y eso les ayude
32:52a mantener a la fuerza laboral, digamos,
32:55a los a los empleados contentos y y
32:57mantenerlos dentro de la de las
32:59oficinas. Entonces, aquí creemos que
33:00nosotros estamos muy bien posicionados
33:02porque nuestros activos en general están
33:04en las mejores zonas eh de Bogotá, de de
33:08Medellín. en donde vamos a ser
33:10beneficiarios de esa oleada de
33:13arrendatarios que están entrando.
33:16Dale. Este es comercio. Comercio es muy
33:19interesante. Miren cómo ha caído la
33:21vacancia desde más o menos la pandemia,
33:24que fue el el peor momento para el
33:25retail. En este momento estamos en una
33:27vacancia a nivel del mercado de 3.99%,
33:31eso es menor eh que la vacancia, digamos
33:34estabilizada normal de este mercado. Eso
33:37quiere decir que aquí hay una falta de
33:41espacios eh para el comercio porque ya
33:44no existen, digamos, nuevos centros
33:45comerciales. Hace mucho tiempo no se
33:47hacen nuevas cosas. Vienen en el futuro.
33:50Eh, estamos esperando en Bogotá dos
33:52centros comerciales adicionales. Estamos
33:54esperando uno, Cuora. que es el que está
33:57haciendo Yellowstone en la 85. Yo creo
33:59que ese va a ser un super centro
34:01comercial que va a traer marcas muy
34:04especiales. Eh, no necesariamente es
34:06competencia de colina, están demasiado
34:08lejos en las isocronas eh a las que
34:10sirven, pero sí creemos que va a empezar
34:13ya, digamos, este tipo de indicadores en
34:15donde se muestra que el comercio ya no
34:18tiene, digamos, más espacios para donde
34:19crecer, está empezando a necesitar este
34:22tipo de espacios. Y el segundo que
34:24estamos viendo que se va a dar en Bogotá
34:25es con la ampliación del campín. Ahí
34:28también eh se van a dar unos espacios
34:30comerciales interesantes, pero en
34:32general las tendencias de comercio son
34:34muy positivas y los centros comerciales
34:37que nosotros tenemos son de altísima
34:39calidad y permiten mantener, digamos, a
34:41los arrendatarios. En el caso de Colina
34:43específicamente, tenemos 0% de vacancia,
34:45o sea, todo la gente quiere estar en el
34:47centro comercial, la gente está
34:48dispuesta a pagar, digamos, el precio
34:51que sea necesario para poder estar ahí.
34:54Eh, y eso es positivo para nuestra
34:56rentabilidad. Y a lo último, eh, es el
34:59sector industrial. El sector industrial,
35:01en cambio, está teniendo una tendencia
35:03un poquito diferente. No estamos en
35:06niveles eh digamos angustiantes ni mucho
35:08menos. Pasamos de una vacancia de 3,92 a
35:10494. sigue estando en niveles muy bajos,
35:14eh en niveles cercanos a la vacancia
35:16estabilizada, pero sí empezamos a ver
35:19que este sector eh fue el sector,
35:22digamos, más de moda en de postpandemia,
35:25porque digamos mucha del e-commerce
35:27necesitaba espacios de bodegas, eh la
35:31distribución de última milla, en fin, y
35:33llevó a que muchos de los inversionistas
35:35que estaban interesados en el mercado
35:37inmobiliario empezaran a construir
35:38nuevos espacios. Entonces, aquí sí vemos
35:40que el inventario ha venido creciendo y
35:43esto pues ha llevado a un aumento de la
35:45vacancia más o menos de un punto
35:47porcentual. Eh, nosotros seguimos eh
35:50pensando que el sector logístico es un
35:52sector que está muy fuerte, que le que
35:54le ha ido supremamente bien, en
35:56especial, por ejemplo, Sol Funza, que es
35:57nuestra exposición al sector industrial,
35:59tampoco tiene nada de vacancia, 0%. Eh,
36:02los clientes están felices y quieren
36:04seguir renovando los espacios dentro del
36:06fondo, dentro de Sol Funza y eso para
36:09nosotros es bien importante. Pero sí ya
36:10empezamos a ver que se empiezan a crear
36:12nuevos nuevas bodegas, eh nuevos
36:14espacios para para poder llenar,
36:16digamos, ese vacío que tenía el mercado
36:20eh en cuanto al sector industrial.
36:24Perfecto. Entonces, eso es lo que
36:26teníamos preparado para ustedes hoy. Eh,
36:28creo que vamos a abrir a la parte de
36:30preguntas.
36:33Listo, muchas gracias. Entonces, eh
36:35continuando con las preguntas, eh hay
36:37una eh que dice lo siguiente, ¿a qué
36:39precio se han realizado las últimas
36:41ventas en el mercado secundario?
36:44Se han hecho promedio el 44%. Hemos
36:46visto operaciones por encima y por
36:48debajo, pero a montos menores. Eh,
36:50operaciones más o menos al 50 a 52%,
36:54pero a montos por debajo de 70 millones
36:56de pesos. Las operaciones grandes se han
36:58hecho en promedio al 44%.
37:03Perfecto. Eh, la siguiente dice, "Buenos
37:06días. Quisiera entender porque el valor
37:08de las operaciones que han mercado que
37:09han marcado precio está en el 45% si el
37:13fondo va aparentemente bien. ¿Cuándo se
37:15estima que se puedan negociar en el
37:17mercado secundario por el 100% o con una
37:19prima adicional al 100%? Adicional,
37:22quisiera entender por qué los
37:24rendimientos de junio fueron negativos.
37:27Yo yo contesto la última parte de los
37:29rendimientos de junio. Los rendimientos
37:30de junio eh en la parte patrimonial es
37:34importante que entendamos que nosotros
37:35tenemos una metodología en donde eh
37:38hacemos actualización de todos nuestros
37:40avaludos de manera trimestral. El cierre
37:42de junio coincide con el precisamente
37:45con uno de esos trimestres en donde
37:46hacemos la actualización de todos
37:48nuestros avalúos. Y el punto de hacer
37:51esta metodología es que podamos tener el
37:53valor patrimonial lo más ajustado
37:55posible a lo que en realidad encontramos
37:57en el mercado. Entonces, si las tasas de
37:59descuento aumentan o si los cap rates se
38:01suben, inevitablemente vamos a tener una
38:03caída en el valor de los inmuebles. Esa
38:05es como la forma como funciona y eso
38:07pasó al final de junio. Ahora, la
38:09corrección es del menos del 1%. Entonces
38:12fue una caída, pero es una caída
38:14realmente pequeña, ajustando un poco el
38:17valor de los inmuebles. Nosotros
38:19consideramos que esto está muy dentro
38:20del rango de las eh de los movimientos
38:23normales que se deben dar en este tipo
38:25de fondos, tanto a favor como en contra.
38:28Y el punto es que siempre estemos lo más
38:29actualizado posible y mantengamos el
38:31valor del fondo acorde con lo que
38:34realmente podríamos conseguir en el
38:35mercado si saliéramos a vender todos los
38:37inmuebles.
38:39¿Listo? Y con respecto a la primera
38:40parte de la pregunta, ¿cuándo esperamos
38:42nosotros que volvamos al 100%? Realmente
38:45es difícil decirlo sin una bola de
38:48cristal y saber el futuro. Sin embargo,
38:50el mercado secundario, como siempre lo
38:52hemos dicho, los que ponen el precio son
38:55entre oferentes y demandantes. Sin
38:56embargo, estamos en un momento
38:58macroeconómico donde continuamos con
39:00tasas que son atractivas en la renta
39:02fija y eso hace que los inversionistas
39:04potenciales estén todavía invirtiendo
39:06bastante en renta fija. La disminución
39:08de tasas del Banco de la República tuvo
39:09una pausa, entonces todavía no estamos
39:11llegando a las bajas tasas que estábamos
39:13acostumbrados antes. E entonces la
39:16expectativa de nosotros es la dinámica
39:19patrimonial del fondo, toda la gestión
39:20del fondo está yendo super bien, la
39:22rentabilidad patrimonial del fondo está
39:25en muy buen camino. Cuando las empiezan
39:28a bajar aún más e en el mercado en el
39:31mercado de renta fija, seguramente
39:33veremos una mejor un mejor precio en el
39:35mercado secundario. Por ahora, del lado
39:38del fondo, lo que podemos nosotros hacer
39:40fue el cambio del reglamento, permitir
39:42que las normas nos dejaran hacer
39:44recompra de unidades y eso es lo que
39:45vamos a hacer este año al cierre del
39:47año.
39:50Perfecto. Eh, hay bastantes preguntas
39:52que voy a resumir en una y es, ¿a qué
39:54precio se haría la eventual recompra?
39:59La recompra sería por medio de un libro
40:01de órdenes. Esto lo que quiere decir es
40:03que se pone un precio máximo y cada
40:06persona pone su postura como si fuera
40:09una subasta. Al final se corta el libro
40:12de órdenes hasta el precio que que hasta
40:15el monto que que se defina e el
40:18porcentaje de de precio, pues se
40:21definirá a través de ese libro de
40:23órdenes. Entonces, depende mucho de de
40:25cuál es el precio que cada uno entregue
40:27en ese libro.
40:31¿Listo? La siguiente pregunta hace
40:33referencia a qué estrategia se está
40:35tomando Imal para eh disminuir la falta
40:39de liquidez.
40:43Creo que lo mismo, o sea, realmente el
40:45mercado secundario nosotros podemos
40:47seguir y vamos a seguir con esta
40:48dinámica de irle a contar a los
40:49clientes, mostrarles todas las bondades
40:51del fondo, hablar de todo lo positivo,
40:54de cómo se han podido hacer las ventas
40:56en el mercado real de los activos. Em,
40:59pero nosotros no podemos interferir en
41:01las operaciones del mercado secundario.
41:03Lo que sí podemos hacer y vamos a
41:04empezar este año es con la recompra, que
41:06es una facilidad de liquidez que vamos a
41:08poder darle a nuestros clientes.
41:12Gracias. La siguiente pregunta dice,
41:14"Para el sector retail se viene una
41:16carga fuerte con la reforma laboral
41:18laboral, eh, lo cual hará que
41:20comerciantes ajusten sus gastos
41:22operacionales y el rubro de
41:24arrendamiento se verá afectado. ¿Alguna
41:27consideración al respecto?
41:29No, yo creo que tienes toda la razón.
41:31Eh, esa pregunta es muy buena pregunta.
41:33El el sector eh retail necesita personas
41:36que trabajen más allá de las 7 de la
41:38noche, que son los horarios eh
41:40básicamente en donde ya empieza a
41:42subirse la carga prestacional. Y lo otro
41:45es que se trabaja también los feriados y
41:47los domingos que que también tienen una
41:50eh prestación adicional. Lo que nosotros
41:53entendemos, hay hay dos cosas de la
41:54reforma laboral y es que eh los
41:57comerciantes podrían ponerse de acuerdo
41:58con su fuerza laboral para que tomen el
42:01día de descanso, no necesariamente el
42:03domingo. Eh y eso es algo que está creo
42:05que en análisis en este momento porque
42:07quedó dentro de la reforma, creo que es
42:10una termina siendo como una consecuencia
42:12no no buscada en donde eh si el día de
42:17descanso no es el domingo, el domingo no
42:18se paga como eh con recargo full. si no
42:22les dan el día de descanso el martes o
42:24el miércoles. Eh, dependiendo de eso,
42:26ellos seguramente van a ajustar la
42:28manera cómo tienen eh su relaciones
42:30laborales y qué tanto les afecta. Ahora,
42:32en el caso del del arriendo, claramente
42:35el arendo es uno de los costos más
42:36altos. El arriendo es algo así como el
42:3912% de los costos para un comerciante. Y
42:42ahí en ese punto nosotros sí creemos que
42:45el activo correcto es la solución. Eh,
42:48decir que vamos a estar en negociaciones
42:50con todos los retailers y les vamos a
42:52estar disminuyendo el canon de
42:53arrendamiento solamente porque tienen
42:55ahora más costos con la reforma laboral.
42:57Es un poco eh digamos salido de contexto
43:01en en la siguiente razón. Colina hoy
43:04tiene 0% de vacancia y tiene una lista
43:06de espera de comerciantes que quisieran
43:09estar ahí, pero que no han tenido la
43:10oportunidad porque no hay espacios
43:12disponibles. Si alguien viene en este
43:14momento a decirnos, "Oiga, yo no le pago
43:16sino la mitad del arri, yo creo que eh
43:19no les puedo garantizar, pero la
43:20respuesta sería, o me pagas el 100% de
43:23la arenda o hay alguien más que está
43:24dispuesto a tu espacio." Entonces
43:26depende también mucho y esto es por eso
43:28es importante el tipo de fondo que
43:31tienen y el gestor en la selección de
43:34los inmuebles, porque si el inmueble es
43:36de la calidad de colina, se podría uno
43:39dar, digamos, esa eh ese lujo de poder
43:42decirle a los comerciantes, "No, estas
43:44son las condiciones para estar acá eh y
43:47punto." o si uno tiene un activo de unas
43:50de unas características inferiores, de
43:52una calidad menor, que tiene mucho más
43:55problemas atrayendo el el tráfico,
43:58atrayendo ventas significativas para el
44:00comerciante. Eh, es un centro comercial
44:02débil, es un centro comercial que está
44:04entrando en problemas, que de pronto
44:06hace mucho tiempo en la administración
44:07no hace reformas interesantes que
44:10mantengan el centro comercial vivo. Ese
44:13ese local probablemente si va a tener
44:15que hacer concesiones muy importantes
44:17para que el arrendatario no se vaya,
44:19porque ese señor si sabe o ese centro
44:21comercial sabe que si se va ese
44:23arrendatario probablemente va a ser muy
44:25difícil conseguir uno nuevo o lo va a
44:26conseguir en unas condiciones
44:28inferiores. Entonces, eh yo no creo que
44:31esta sea una respuesta eh generalizada
44:34para todos los activos. Creo que depende
44:35muchísimo de la calidad del activo y ahí
44:38quisiera darles a ustedes la
44:39tranquilidad de que los activos que
44:41ustedes tienen a través de Mobile son
44:43los mejores de Colombia, eh, sin ninguna
44:45duda y eso es lo que nos va a permitir
44:47tener, digamos, una un mejor resultado a
44:49pesar de las condiciones que pueden ser
44:51adversas eh frente a la reforma laboral.
44:55Muchas gracias. Alguien pregunta, ¿a qué
44:57se debe la estrategia de venta de
44:59activos?
45:01Sí, esa es una muy buena pregunta. Esta
45:02estrategia nace en el 2021. Esta no es
45:05una estrategia nueva. Nosotros la
45:06venimos haciendo, desarrollando desde el
45:082021, básicamente bajo el principio de
45:11que nosotros como gestores tenemos que
45:14tener un rol
45:17del portafolio. ¿Y a qué me refiero con
45:19eso? Eh, este es un fondo,
45:21específicamente Inmoval, es un fondo que
45:22nace en el 2009,
45:25ya tiene más de 15 años. durante 15 años
45:28eh se han adquirido activos de todo
45:30tipo. Al principio el fondo era muy
45:32pequeño, entonces al ser muy pequeño
45:34tenía que comprar activos igual pequeños
45:36para que pudieran estar diversificados
45:38dentro del fondo. No se podía hacer una
45:40compra eh tipo colina porque uno no
45:43habría alcanzado el dinero, dos no
45:45habríamos quedado 100% concentrados en
45:46un solo activo. Entonces, la estrategia
45:49de inversión al principio, lo que
45:51nosotros consideramos 2009 a 2019, es
45:54bien diferente a la estrategia 2019 en
45:56adelante. Y durante el periodo de 2009 a
45:592019 se adquirieron activos muy buenos,
46:02que dieron muy buenos resultados, pero
46:04que ya agotaron esa curva de
46:06valorización en algunos casos o no
46:10necesariamente, pero hoy ya tampoco
46:12hacen parte, digamos, es un local en un
46:15centro comercial. Entonces, un local en
46:16un centro comercial nos pone un poquito
46:19en la posición que hablábamos ahorita de
46:21la reforma laboral, en donde yo no
46:23controlo el centro comercial, no puedo
46:25controlar tampoco las inversiones que
46:27ese centro comercial pueda hacer para
46:30mantenerse vigente en el tiempo. No
46:32estoy, o sea, espero que sea bien
46:34manejado tipo Unicentro, espero que sea
46:37que tengan buenas inversiones, pero no
46:38está dentro de mi control. ¿Por qué?
46:41porque el coeficiente que me da la parte
46:43participación tener un local en un
46:44centro comercial es muy pequeño.
46:46Entonces, ese tipo de activos se
46:49terminan volviendo no estratégicos para
46:51nosotros. No son malos, han tenido la
46:54valorización, pero creemos que es
46:55momento de, digamos, salir eh absorber
46:59esa valorización, tenerla ya dentro del
47:01fondo eh y utilizarla en una de tres
47:04formas. Nosotros tenemos eh nosotros
47:07podemos comprar activos con el los
47:09recursos que se liberan, digamos, de la
47:12venta. Eso fue el caso de Rivana. Rivana
47:14se empezó a construir y se fue pagando
47:16con las ventas que hicimos entre en los
47:19últimos 4 años. Podemos disminuir el
47:21endeudamiento, que es, digamos, lo
47:23siguiente que vamos a seguir haciendo
47:24ahora, que ya Rivana no está en en el
47:26panorama porque ya se pagó completo o
47:29mejorar el dividendo que le entregamos a
47:31nuestros inversionistas. Esas son como
47:33las tres eh funciones de este estrategia
47:36de ventas. ¿Por qué va a seguir? va a
47:38seguir porque nosotros siempre tenemos
47:39que tener el rol de activamente ir
47:43viendo qué cosas no deberían ya estar en
47:45el portafolio o dónde se puede optimizar
47:47los recursos o cómo podemos hacer para,
47:50no sé, disminuir el endeudamiento para
47:52llegar a un nivel óptimo. Entonces, la
47:53estrategia de venta en este momento, que
47:56ha sido un momento muy difícil para el
47:57mercado inmobiliario, más o menos desde
48:00el 2020, eh hacer nuevos llamados de
48:03capital ha estado por fuera de las
48:05opciones viables. El fondo ha tenido que
48:08utilizar esta estrategia para poder
48:10generar recursos de manera interna, para
48:12poder hacer estos pagos de inmuebles,
48:15disminuir el endeudamiento y mejorar el
48:17dividendo. Esas son como las razones por
48:19las cuales la estrategia de venta eh
48:21nació y se va a mantener en el tiempo.
48:26Muchas gracias. La siguiente pregunta
48:28es, ¿cuál es el máximo precio al que se
48:30ha operado este año en el mercado
48:31secundario?
48:34El máximo precio al que se ha operado ha
48:36sido más o menos alrededor del 59 y el
48:3860%. Eh, pero fueron operaciones muy
48:41pequeñas. El año pasado la la la última
48:44operación se dio casi el 63% del valor
48:47de la unidad y ahora pues las últimas
48:49operaciones en promedio al 44.
48:55Mil gracias. Siguiente pregunta es,
48:57¿cómo hacer parte de la recompra que
48:59planea?
49:01Listo. Recordemos que este es un
49:03proyecto. Nosotros estamos, el fondo
49:05está buscando tener la liquidez para
49:06poder llevar a cabo este proyecto de la
49:08recompra. Eh, una vez esto se dé y ya ya
49:12ya se haga el anuncio oficialmente de
49:13que se puede de que se puede hacer la
49:15recompra a través de su comercial sería
49:17todo el toda la dinámica de recompra.
49:19Eso es un proyecto. Estamos trabajando
49:21desde el fondo para poder contar con la
49:22liquidez suficiente para hacia final de
49:24año poder cumplirlo.
49:28Muchas gracias. Eh, ¿qué esperan en
49:31cuanto a la liquidez del mercado en el
49:32futuro cercano?
49:37Yo que depende mucho. E el año pasado
49:41tuvimos una mejora liquidez bastante
49:43fuerte con los anuncios de la de la de
49:46las ventas, de la estrategia de ventas
49:48del fondo. Este año vimos una
49:50disminución en liquidez. Eh, esperábamos
49:52que el Banco de la República bajara más
49:54rápidamente las tasas. Yo creo que hacia
49:56adelante, a medida que el Banco de la
49:58República empiece otra vez con la
50:00disminución de tasas del banco de la del
50:01banco, eh eso va a ser un reflejo en que
50:04la rentabilidad de los otros activos
50:06pues no va a ser tan atractiva. Y la
50:08rentabilidad del fondo, como ya lo lo
50:10mostró lo mostró Adri este corrido este
50:13año, la rentabilidad patrimonial va en
50:14el 11 en el 911, incluyendo también la
50:17redención que se hizo a principio de
50:18año. Faltan dos redenciones este año.
50:21Seguramente el próximo año las
50:22redenciones van a estar por encima de lo
50:25que vamos a hacer nosotros de redención
50:27este año. Realmente la dinámica
50:29patrimonial del fondo ha venido ha
50:31venido pues de la mejor manera e y sí
50:34creemos que el mercado secundario va a
50:35venir a reflejarlo una vez que los
50:39productos de renta fija tengan una
50:40rentabilidad menor.
50:45Mil gracias. Eh, preguntan por la
50:47comercialización de Rivana, que cómo se
50:49ve el mercado eh de Medellín,
50:54¿no? Superpitiva. Ese es un poquito el
50:56mensaje que les queríamos traer a esto y
50:57es que en nuestras proyecciones eh este
51:00edificio estaba más o menos lleno el 50%
51:02en diciembre, pero hoy tenemos
51:05negociaciones que van por buen camino,
51:07¿no? No iniciales, pues no la primera
51:09visita por aproximadamente el 44%.
51:12Entonces nosotros lo vemos eh creo que
51:15vamos a estar un poco más avanzados de
51:17lo que de lo que estábamos estimando con
51:20nuestras proyecciones iniciales, porque
51:22el mercado de Medellín es un mercado
51:24sers sólido en temas de vacancia de
51:26oficinas es aproximadamente el 3 y5% y
51:29espacios que sirvan para una
51:31multinacional con estas características
51:34con espacios grandes en donde puedan
51:36tener más de dos pisos seguidos. Eh, ese
51:38tipo de cosas es bien compleja en
51:40Medellín y por eso es que este edificio
51:42está teniendo buenos resultados.
51:46Mil gracias. Preguntan por la proyección
51:49de los dividendos. ¿Cómo se ve esos
51:51dividendos en el futuro?
51:58Sí, nosotros eh digamos que tenemos
52:00varias estrategias al mismo tiempo para
52:02tratar de maximizar estos dividendos.
52:04Entonces, lo primero es esta
52:06renegociación con los bancos sobre las
52:08tasas en las que estamos pagando. Eso
52:10libera recursos para ir mejorando el
52:11dividendo. Eh, y esa ya la estamos
52:13viendo en este año y la y vamos a poder
52:16tener eh noticias muy positivas sobre
52:18eso. Pero adicional eh estamos con la
52:20estrategia de ventas, seguimos
52:22analizando eh ventas potenciales que nos
52:24puedan permitir darle un empujón a esa
52:27disminución de la deuda mucho más allá
52:30de las normales. Digamos que las ventas
52:34son lentas, que es un poco el el punto
52:37de este de estos activos son ilíquidos.
52:39Entonces, las transacciones no son
52:40inmediatas como ustedes lo ven en un
52:42fondo en donde por pantalla puede
52:44comprar y vender los activos. Acá se
52:46requiere un tiempo para hacer toda una
52:48negociación de un activo. Eh, pero por
52:50eso tenemos hoy en este momento muchas
52:51avenidas abiertas para poder buscar
52:53hacer una venta un poco plus, eh,
52:56digamos que que nos permita disminuir
52:58ese nivel de endeudamiento a un nivel
53:01óptimo. Y ya con eso nosotros estamos
53:03estimando que vamos a llegar a niveles
53:05del 4% de dividendo en el próximo los
53:09próximos 2 años. Eh, y eso a nivel
53:12patrimonial es 4% que ya es eh los
53:16niveles prepandemia que tenía Imobal. Y
53:19adicional, si el mercado secundario no
53:21reacciona y seguimos a los niveles en
53:23los que estamos, eso es un dividendo del
53:258% eh encaja sin sin tener en cuenta la
53:30valorización que podría estar teniendo
53:32un inversionista que compre estos
53:33niveles.
53:37Hay otra pregunta que es si es posible
53:39tranzar las unidades en bolsa hoy, eh, y
53:42si no es posible cuando hay planes de
53:44inscripción,
53:47o sea, para pasarse al segmento de renta
53:49variable, nosotros hemos estado
53:51revisando esa posibilidad e dentro de
53:55dentro de los cambios al reglamento que
53:56se hicieron. Se incluyó la posibilidad
53:58de de hacer un traslado hacia hacia el
54:01mercado de renta variable. Sin embargo,
54:03por ahora en los análisis que hemos
54:04hecho no vemos que efectivamente eso
54:08signifique una mejora en el precio. Eh,
54:11otras entidades que han hecho este este
54:12cambio siguen teniendo unas unas
54:15valoraciones en el mercado secundario
54:16con descuentos bastante relevantes. Eh,
54:19entonces en términos de precio por ahora
54:22no se ve que realmente haya haya haya
54:25una mejoría. Seguimos en el análisis y
54:28cuando tengamos alguna alguna definición
54:31completa les se las compartiremos.
54:33Concreta, perdón, se las compartiremos.
54:44Muchas gracias. Eh, hay otra pregunta
54:46que es que ¿cuál riesgo hay en este
54:49momento con el fondo?
54:54H se refieren al mercado secundario o al
54:58los fundamentales.
55:04Eh, pues si quieres yo lo respondo desde
55:06el lado de los fundamentales, Dani, y tú
55:08respondes desde el lado del secundario.
55:10Eh, en los en los fundamentales
55:13no D, no era para leerte la pregunta tal
55:15cual porque no es claro si el riesgo es
55:17hacia el secundario, pero si quieres
55:19adelante con lo que yo sa
55:21Sí. Muy cortico, nosotros sí hacemos
55:24todo un trabajo eh permanente de estar
55:27analizando cuáles son los riesgos a los
55:28que nos enfrentamos desde el lado de los
55:30fundamentales. Eh, por ejemplo, una
55:32desaceleración económica o un menor
55:35crecimiento económico como lo que
55:36estamos viviendo en este momento es un
55:38riesgo para el fondo. Eh, yo creo que es
55:41claro para todos ustedes. Eh, pero si
55:43no, déjenme, me tomo un minuto para
55:46contarles esto. los los inmuebles, o
55:49sea, el mercado inmobiliario es un
55:50mercado que sigue la economía. Eh,
55:53nosotros no la lideramos, o sea, no se
55:56genera el crecimiento económico a través
55:59de los inmuebles. Los inmuebles van
56:01detrás del crecimiento económico. ¿Y a
56:02qué me refiero con esto? Si ustedes
56:04tienen una economía que está creciendo,
56:07en donde las empresas están diciendo,
56:09"Yo tengo oportunidades, yo tengo más
56:11oportunidades de vender mis productos,
56:13yo tengo eh mucho más oportunidades de
56:17llegar a estos mercados, ustedes van a
56:19tener una compañía que dice la digamos
56:23el sitio en donde yo estoy no me alcanza
56:25para ubicar la cantidad de vendedores
56:27que tengo, contadores, la parte de la
56:30fábrica, la parte de eh donde estoy
56:34almacenando mis productos y por lo tanto
56:37porque yo estoy viendo una proyección de
56:39crecimiento económico porque yo creo que
56:41el mercado va para allá, voy a tomar un
56:43espacio adicional de oficinas para poder
56:45contratar las personas que necesito para
56:47cubrir esa potencial demanda. ¿Voy a
56:50contratar una bodega adicional para
56:52poder tener mi inventario o voy a abrir
56:54puntos adicionales de retail en donde
56:56voy a alcanzar a esos clientes
56:58potenciales con mi oferta de servicios?
57:01Y estamos ahí nosotros detrás proveyendo
57:04esos espacios, tanto las oficinas como
57:07las local las bodegas como eh los puntos
57:11de retail. Entonces, una desaceleración
57:14económica o incluso un crecimiento
57:17económico que contraiga a las empresas,
57:19que la empresa diga, "Yo no puedo en
57:21este momento seguir haciendo eso. Yo voy
57:23a despedir empleados. Yo prefiero
57:25mantenerme en este espacio pequeño y
57:27apretado hasta que yo no tenga mayor
57:29visibilidad de lo que va a pasar en el
57:30futuro. Es un riesgo para nosotros. Es
57:33un riesgo para nosotros porque implica
57:35que tenemos riesgo de vacancia donde las
57:38empresas digan, "Oiga, yo tomé este
57:39espacio, pero definitivamente no lo
57:41puedo mantener porque mis expectativas
57:43de crecimiento no se están dando y por
57:45lo tanto yo prefiero devolverle este
57:47espacio. Eso a nosotros nos genera mayor
57:49vacancia. Entonces, ese es un riesgo que
57:51nosotros identificamos y hacemos mucho
57:54seguimiento y especialmente por haber
57:56porque una de las cosas que les decía al
57:58principio y que creemos que es 100%
58:00cierta es que es muy difícil que todo el
58:03mercado al mismo tiempo tenga las mismas
58:04curvas, o sea, se comporte exactamente
58:07igual. Entonces, una cosa es que la
58:09economía en general tiene un
58:10comportamiento, pero adentro micro, la
58:13micro nos muestra que cada sector tiene
58:15un comportamiento un poquito diferente y
58:17que está se mueve por variables
58:19distintas. Entonces, ¿cómo lo estamos
58:21disminuyendo o cómo lo estamos atacando?
58:23En ese sentido, estar expuestos a 20
58:25sectores económicos nos hace, digamos,
58:28tener eh sectores que en algún momento
58:30de pronto no están tan bien, pero otros
58:31que están super bien y que están
58:33creciendo. Y nos permite estar
58:34recolocando esos espacios que tenemos de
58:37pronto de un sector de manufactura que
58:38hoy no le está yendo bien a un sector
58:40financiero que está teniendo bueno buen
58:42comportamiento. Ese tipo de cosas son
58:44las que nosotros analizamos
58:45constantemente para disminuir eh ese
58:48riesgo al que estamos eh enfrentados.
58:50Otro riesgo es la tasa de interés,
58:52porque hoy estamos con 34.7%
58:55de endeudamiento en el fondo. Un mayor
58:58nivel de la tasa de interés para
59:00nosotros pues genera un riesgo de que la
59:02caja se va a ir a pagar eh digamos esa
59:05deuda que va a ser más costosa y vamos a
59:07terminar en un en un mundo en el que
59:09tenemos un dividendo menor eh y no
59:11podemos entregarle a nuestros
59:12inversionistas tanta rentabilidad. Dos,
59:15una mayor tasa también disminuye el
59:16valor de los inmuebles porque la forma
59:18como se valoran los inmuebles es por
59:20flujos de caja descontados y se
59:22descuentan a una tasa de interior, a una
59:25tasa de interés que si es mayor
59:26disminuye el valor del inmueble.
59:28Entonces, ese tipo de cosas son nuestros
59:30riesgos principales a los que estamos
59:32constantemente monitoreando y buscando
59:34estrategias para minimizar. Como les
59:36decía, en el caso de la desaceleración
59:38económica, es abrir la exposición a
59:40diferentes sectores, es estar buscando
59:41nuevas eh empresas eh eh que quieran
59:44comercializar o quieran estar en
59:45nuestros espacios, es comprando los
59:47mejores activos para buscar que esos
59:49activos sean un poco más resilientes a
59:51estas condiciones, que lo que puede ser
59:53un activo mucho más débil en ubicaciones
59:56más deslocalizadas.
59:58En caso de las tasas de interés, estamos
1:00:00eh constantemente renegociando con los
1:00:02bancos, buscando tener unos mejores
1:00:04niveles y como les venimos contando en
1:00:06este, estamos buscando hacer como un eh
1:00:09un empujón importante en la estrategia
1:00:11de venta, de tal manera que podamos ir
1:00:12disminuyendo ese nivel de endeudamiento
1:00:14hasta un endeudamiento que eh es el
1:00:17óptimo, que nosotros consideramos es el
1:00:1825%, que es un nivel en donde podemos
1:00:21estar mucho más tranquilos con que las
1:00:24volatilidades de la tasa de interés
1:00:25tienen un menor efecto en el fondo y si
1:00:28en cambio nos pueden generar mayor
1:00:30valorización para los inversionistas.
1:00:31Entonces, eso sí es algo que nosotros
1:00:33constantemente estamos revisando y
1:00:35viendo cómo estamos minimizando nuestra
1:00:37exposición hacia esos riesgos que
1:00:39obtenemos.
1:00:42Mil gracias. Eh, esta pregunta hace
1:00:44referencia a la próxima redención y es
1:00:48fecha estimada para la próxima
1:00:49redención.
1:00:53finales de agosto, perdón,
1:00:56no, eso, eso, finales de agosto,
1:00:57principio de septiembre. Vamos.
1:01:04Muchas gracias. Hay otra pregunta e que
1:01:07habla de generar un programa de creación
1:01:09de mercado por el fondo mismo eh para
1:01:12generar liquidez y evitar que por la
1:01:14necesidad puntual de liquidez individuos
1:01:16salgan pues a a vender por el 44% del
1:01:20valor.
1:01:22Bueno, eh tener un un creador de mercado
1:01:25es un poco complejo para el caso de de
1:01:28Immobile. Esto se ha revisado de de
1:01:30varias formas, igual que sucede cuando
1:01:33si hiciéramos el traslado al mercado de
1:01:35renta variable, hay un factor con
1:01:37respecto a la dian y el enmascaramiento
1:01:39de las operaciones que aún no se ha
1:01:41podido e que aún no se ha podido
1:01:44eliminar. ¿Qué pasa si una entidad
1:01:48cualquiera que nos Credorp
1:01:51compra o vende unidades de Immobile? esa
1:01:54entidad debería entregarnos a nosotros
1:01:56como inmobal, como gestores del fondo,
1:01:58los datos del cliente que hizo esa
1:02:00operación.
1:02:01Eh, en otros mercados internacionales,
1:02:04ese tipo de operaciones son
1:02:05completamente eh e pues no se sabe quién
1:02:09es la persona, está completamente
1:02:10enmascarada. En Colombia eso no sucede
1:02:12de esa manera. La norma, la Dian todavía
1:02:14continúa con esos con esa con esa
1:02:17con ese limitante. Entonces, para los
1:02:20fondos como Immobile, donde hay otros
1:02:21tipos de negocios, donde hay
1:02:23comisionista de bolsa que tiene otro
1:02:24tipo de negocios, eh hacer el traslado a
1:02:26renta variable o tener un creador de
1:02:29mercado es complejo, porque ese creador
1:02:31de mercado tendría que entregarnos a
1:02:32nosotros los datos de los clientes que
1:02:34están realizando las operaciones. se ha
1:02:37tocado, se han tocado las puertas, se
1:02:38han hecho las revisiones. Sin embargo,
1:02:40teniendo en cuenta est limitante que no
1:02:43solamente nos afecta a nosotros, hay
1:02:44otros fondos del mercado que también
1:02:46tienen otro tipo de negocios dentro de
1:02:48su administrador,
1:02:50pues nos está pasando exactamente lo
1:02:52mismo.
1:02:54E igual dentro de la creación de las
1:02:56entidades que tienen creadores de
1:02:58mercado están en el segmento de renta
1:02:59variable, no se ha visto una mejoría en
1:03:01el precio. De hecho, tuvieron precios en
1:03:04un momento muy por debajo de lo que se
1:03:06operaba MOBAL y y pues todavía continúan
1:03:09en niveles de precio bastante bastante
1:03:11descontados.
1:03:14¿Listo? La siguiente pregunta hace
1:03:16referencia a los avalúos y es, ¿qué
1:03:19senta esperemos que tomen en los
1:03:20próximos meses y en el corto plazo? ¿Y
1:03:23qué inmuebles consideraremos eh pues que
1:03:25podrían ser los que más se evalúan
1:03:28entendiendo el ciclo económico?
1:03:32No, nosotros eh creemos al contrario que
1:03:34ya estamos en una etapa de
1:03:35estabilización. nosotros, si se acuerdan
1:03:38y y han sido inversionistas del fondo
1:03:40por un plazo largo, el año 2023 fue un
1:03:44año de correcciones muy fuertes porque
1:03:46tuvimos a finales del 22 un nivel de
1:03:48tasa de inflación altísimo eh que llevó,
1:03:51digamos, el valor en libros de los
1:03:53inmuebles a unos niveles muy altos que
1:03:55no se no correspondían al mercado y
1:03:58durante el 2023 tuvimos ajustes eh que
1:04:02fueron importantes a esos valores. lo
1:04:03que estamos viendo ahorita eh y como lo
1:04:06vimos ahorita en junio, precisamente es
1:04:08una de las preguntas que se hicieron.
1:04:10Eh, estamos viendo correcciones que son
1:04:12alrededor del 1% en promedio del del
1:04:15total de los de los inmuebles. O sea, yo
1:04:17creo que ya estamos en un periodo como
1:04:19de de bastante estabilización en en los
1:04:22inmuebles y la verdad creemos que hacia
1:04:25el año 2026, cuando empecemos un ciclo
1:04:29eh político un poquito diferente, vamos
1:04:31a saber una aceleración de la
1:04:33valorización de los inmuebles. O sea, eh
1:04:35creemos que este es un momento bien
1:04:37interesante para los inversionistas que
1:04:40puedan asumir el riesgo eh de empezar a
1:04:43comprar porque los precios todavía están
1:04:46ajustados. Eh y lo que se va a venir o
1:04:48como nosotros lo vemos es que vamos a
1:04:50tener una valorización importante de los
1:04:52inmuebles en los próximos años. Entonces
1:04:54el que pueda comprar ahorita va a poder
1:04:57tener eh esa curva de valorización que
1:04:59se viene post 2026.
1:05:04Mil gracias. Y ya como para ir cerrando,
1:05:06hay una pregunta respecto al máximo
1:05:09monto para ofrecer en la recompra.
1:05:14Esto está por definirse, como les digo,
1:05:16es un proyecto. El fondo está buscando
1:05:18tener la liquidez para poder ejecutar
1:05:19este proyecto. Apenas se tenga ya la la
1:05:23firmeza de que efectivamente el proyecto
1:05:25va a salir, eh les contaremos todos los
1:05:27detalles. ¿Cuál sería el precio máximo
1:05:29para esa creación de libro de órdenes?
1:05:31¿Cuál sería el monto máximo por el cual
1:05:33se haría la recompra y cuál es el
1:05:34porcentaje máximo por inversionista que
1:05:36podría que podrían eh recomprar? Todo
1:05:39este detalle sería una vez ya el
1:05:40proyecto esté en firme.
1:05:44Muchísimas gracias. Con esto damos
1:05:46cierre al webinar y a la sección de
1:05:48preguntas e esperamos pues verlos en el
1:05:51próximo webinar del 3Q 2025.
1:05:54Muchísimas gracias. Hego.

About this transcript

This page contains the full transcript of Nueva actualización Fondo inmobiliario Inmoval 100725 by Credicorp Capital, generated from the public captions YouTube serves with the video. The transcript has 10,742 words across 1,688 segments, with the original timestamps preserved so you can click any line to jump to that moment in the embedded player.

What you can do with it

Use the transcript to take notes, quote the speaker, build a study guide, generate a summary with ChatGPT or Claude via the YouTube Summary tool, or export it as a timed subtitle file with YouTube to SRT. You can also re-open it in the transcriber to choose a caption track available on the video.

Free YouTube transcript tool

YouTube2Text is a free YouTube transcript generator — no signup, no daily limit. Paste any YouTube link and get the full transcript instantly, with timestamps, click-to-jump, caption language selection, AI prompts for ChatGPT, Claude, and Gemini, and exports to TXT, SRT, VTT, or Markdown.