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Louer ou Acheter Sa Maison : J'ai fait le Vrai Calcul sur 30 ans (Le plus Rentable ?) — Transcript

by Monsieur Argent · 3,091 words · 454 segments · language en · Watch on YouTube

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0:00Thomas achète. Camille loue exactement
0:03le même logement dans la même rue, au
0:05même étage. Les deux sont persuadés
0:07d'avoir fait le calcul intelligent. Les
0:10deux se trompent parce que l'un croit
0:12que son loyer part en fumer et que
0:14l'autre croit que sa maison lui
0:16appartient. Reste avec moi jusqu'à la
0:18minute 14 parce que c'est là que le
0:20patrimoine de Camille dépasse celui de
0:22Thomas. Et tu vas comprendre pourquoi ça
0:25ne veut absolument pas dire qu'elle a
0:27gagné. Il y a une phrase que tu as
0:29entendu mille fois en France. Payer un
0:31loyer, c'est jeter de l'argent par la
0:33fenêtre. Ton père te l'a dite, ton
0:36banquier te l'a répété, ton beau-frère
0:38te la ressort chaque année à Noël entre
0:40le fromage et le dessert avec le ton de
0:43celui qui énonce une loi de la physique.
0:46Et depuis 5 ans, une deuxième phrase
0:48circule dans l'autre camp. Ta résidence
0:51principale n'est pas un actif. Elle ne
0:53te rapporte rien. Elle te coûte.
0:56Celle-là, tu l'as entendu dans un
0:58podcast sur TikTok dans la bouche d'un
1:01type de 28 ans qui loue un T2 et qui a
1:03un ETF. Les deux phrases sont des
1:06slogans. Aucune des deux n'a jamais été
1:08posée sur un tableur. Alors, on va le
1:10faire ensemble. pas les slogans, pas les
1:13mythes, les chiffres réels, le prix
1:16d'achat, les frais de notaire, les
1:18intérêts, la taxe foncière, l'entretien,
1:21l'indexation du loyer, le rendement du
1:23PEA, tout sur 30 ans. Et voilà ce que le
1:28calcul recrache avant même qu'on
1:29commence. À l'année 30, l'un des deux
1:32a00
1:34€ de patrimoine net de plus que l'autre.
1:37Et c'est celui des deux qui vit le moins
1:39bien. Celui qui chaque mois devra
1:42continuer à sortir un chèque jusqu'à la
1:44fin de sa vie. Restons rigoureux. Thomas
1:47et Camille ont 35 ans. Même foyer, 4200
1:51€ net par mois à deux. Même épargne de
1:54départ 50000 €. Même ville, même
1:57quartier, même logement. Un T4 de 90 m²
2:01à 250000 € dans une grande ville de
2:03province. Une seule variable change
2:06entre eux et c'est ce qu'ils décident de
2:08faire le jour de la signature. Précision
2:11importante avant d'aller plus loin. On
2:13parle d'une grande ville de province,
2:15pas de Paris intramuros, pas de Lyon
2:18presque. Dans les marchés les plus
2:20tendus, le rendement locatif s'écrase
2:23sous les 4 % et le calcul que je vais te
2:25dérouler bascule complètement dans
2:27l'autre sens. Ce scénario, c'est celui
2:30de la très grande majorité des primaux
2:32accédents français. Pour Paris, je te
2:35ferai une vidéo dédiée. Thomas achète
2:38250000 € de prix affichés plus environ
2:4220000 € de frais de notaire, soit 8 % du
2:45prix dans les 83 départements qui ont
2:47voté la hausse des droits de mutation.
2:50270000 € tout compris. Il met ses 50000
2:54€ d'apport. Il emprunte 220000 € sur 25
2:58ans à 3,50 % le taux moyen de juillet
3:022026. Sa mensualité
3:05hors assurance, 1163 avec l'assurance
3:09emprunteur. Camille loue le même bien.
3:12Au rendement locatif moyen d'une grande
3:14ville de province autour de 4,5 % brut,
3:18ça donne un loyer de 950 € par mois.
3:21Elle garde ses 50000 € et les place sur
3:23un ETF World logé dans un PEA. Puis elle
3:27programme un virement automatique de la
3:29différence exacte entre ce que Thomas
3:32paye chaque mois et ce qu'elle paye elle
3:35chaque mois sans y toucher. Un mot avant
3:38les chiffres. Ce que tu vas voir est
3:40informatif. Ce n'est pas un conseil
3:42personnalisé. Investir en action
3:45comporte un risque de perte en capital
3:47et acheter un bien immobilier aussi.
3:50Maintenant le vrai calcul le voici. Jour
3:541. Thomas sort de chez le notaire avec
3:57un trousseau de clé dans la poche et une
3:59poignée de main. Camille sort d'une
4:01agence avec un bail, un état des lieux
4:03et une photo du compteur d'eau. Au repas
4:06de famille du dimanche, on félicite
4:07Thomas. On lui demande s'il a un jardin.
4:10On lui demande combien il a eu. Personne
4:13ne demande rien à Camille.
4:15Émotionnellement, c'est même pas
4:16comparable. Mais regardons ce qui vient
4:18de se passer sur le compte de Thomas.
4:20Ces vingt euros de frais de notaire, ils
4:22sont pas dans les murs, ils sont pas un
4:25investissement, ils ne reviendront
4:27jamais. Près de 80 % de cette somme part
4:30à l'État, au département et à la commune
4:33sous forme de droit de mutation. Le
4:35notaire lui-même, celui dont on répète
4:37le nom depuis des générations, en garde
4:40environ 1500 €. Le reste c'est de
4:43l'impôt. Traduit ça dans le monde réel.
4:46Thomas a payé 270000 € pour un bien qui
4:49en vaut 250000.
4:51S'il devait revendre le lendemain matin,
4:53il lui faudrait trouver un acheteur prêt
4:55à payer 20000 € au-dessus du marché. Le
4:58jour où il signe, Thomas est déjà en
5:00moins value. Personne ne lui a dit ça
5:02pendant la visite. Et il y a le deuxième
5:05chiffre, celui qu'on ne regarde jamais
5:07parce qu'il est écrit à la page 4 du
5:09tableau d'amortissement.
5:11Sur 25 ans à 3,50 %, Thomas remboursera
5:153300300 € à sa banque pour un capital
5:18emprunté de 220000. 11300 € d'intérêt,
5:23le prix d'un studio versé à un
5:26établissement bancaire en échange du
5:28droit d'habiter chez soi avant de
5:30l'avoir payé. Le locataire paye un loyer
5:33à un propriétaire. Le propriétaire paye
5:36un loyer à une banque. La seule
5:38différence, c'est le nom sur le virement
5:41et ce qui reste à la fin. Camille, elle
5:44n'a rien signé de tout ça. Elle a
5:46toujours ses 50000 €. Elle a un virement
5:49automatique programmé le 5 de chaque
5:51mois et un mail de confirmation.
5:54Maintenant, posons le vrai coût mensuel
5:56de Thomas, pas la mensualité, le coût.
5:59Mensualité assurance comprise 1163 €.
6:03Taxe foncière environ eur par an dans
6:07une ville de cette taille, soit 11 € par
6:10mois. Entretien, charge de coprinquété
6:13non récupérable, provision pour gros
6:15travaux. La règle de bon sens, c'est 1 %
6:18de la valeur du bien par an, 2500 € soit
6:23208 € par mois. Total réel 1488 € par
6:28mois. Camille en paix 950. L'écart est
6:33de 538 €. Chaque mois, ces 538 € partent
6:38sur son PEA. Elle ne les regarde pas.
6:40Elle ne fait pas de stock picking. Elle
6:42ne time pas le marché. Elle ne lit pas
6:45les actualités boursières. Elle ne fait
6:47rien. Et là, je sais ce que tu te dis.
6:50Oui, mais Thomas, lui, rembourse du
6:52capital. Chaque mensualité le rapproche
6:54de la propriété. Camille, elle ne
6:57rembourse rien du tout. C'est vrai et
7:00c'est exactement l'argument qui masque
7:02tout le reste parce qu'un crédit
7:04immobilier, ce n'est pas une ligne
7:05droite, c'est une pente. Les premières
7:08années, la banque encaisse d'abord ses
7:11intérêts et te laisse le capital pour
7:13plus tard. Fais le calcul sur 10 ans.
7:16Thomas aura versé environ 139500 € à sa
7:20banque et il aura remboursé environ
7:2363000 € de capital. Le reste,
7:27euros, ce sont des intérêts, c'est du
7:29loyer. Un loyer bancaire avec un tableau
7:33d'amortissement à la place d'un bail.
7:36Pendant ce temps, le portefeuille de
7:37Camille, ces 50000 € de départ
7:40capitalisés à 7 % annuel moyen, un
7:43chiffre conservateur au regard de la
7:45tendance longue des marchés action
7:48tourne autour de mille euros. Ces
7:51versements mensuels ont ajouté environ00
7:54euros.
7:55Portefeuille total autour de euros.
7:59Thomas lui a un bien qui vaut désormais
8:01autour de 35000 € et une dette
8:04résiduelle de 157000.
8:07Son capital net, la valeur du bien moins
8:10ce qu'il doit encore à la banque tourne
8:12autour de 147000 €. À l'année 10,
8:15Camille est devant de 40000 €. Elle ne
8:19le sait même pas. Elle n'a jamais ouvert
8:21l'application. Sauf que ce tableau est
8:24faux des deux côtés parce qu'il manque
8:27tout ce que personne ne compte.
8:29Commençons par Thomas. La taxe foncière
8:31n'est pas un chiffre fixe. Entre 2014 et
8:352024, elle a grimpé de 37 %. 37. En 2026
8:41encore, les bases cadastrales ont été
8:43revalorisées de près de 4 % et la
8:45facture progresse de 5 à 8 % selon les
8:49communes. Thomas ne vote pas ce chiffre.
8:52Il ne le négocie pas, il le reçoit dans
8:54sa boîte aux lettres au mois d'octobre.
8:57L'entretien ensuite, la règle du 1 % par
9:00an paraît abstraite tant que rien ne
9:02casse. Certaines années, c'est un joint
9:05de robinet à 40 €. D'autres années,
9:07c'est un ballon d'eau chaude à 1000. Une
9:10toiture tient 25 à 30 ans, une chaudière
9:1415 à 20, un chauffau 10 à 12. Fais le
9:18compte sur 30 ans. Thomas payera au
9:21moins une fois chacun des trois. Ce
9:24n'est pas un risque, c'est un
9:25calendrier. Et puis il y a le nouveau
9:28poste, celui qui n'existait pas quand on
9:30père achetait, la rénovation
9:32énergétique. Les logements classés G
9:35sont déjà interdits à la location. Les F
9:38suivent en 2028. Le calendrier vise les
9:41bailleurs mais il fixe le prix de
9:43revente de tout le monde, propriétaire
9:45occupant compris. Passer une étiquette F
9:48à une étiquette D, c'est entre 15000 et
9:5135000 €. Si tu ne provisionnes pas pour
9:54ça, tu ne possèdes pas un bien. Tu
9:56attends une facture. C'estes
9:59mathématiques. Ajoute la sortie. Frais
10:01d'agence à la revente 4 à 6 %.
10:04Diagnostic obligatoire éventuelles
10:07indemnités de remboursement anticipé.
10:10Maintenant, retourne le tableau parce
10:12que si je ne te montrais que les coûts
10:14du propriétaire, je ferais exactement ce
10:17que fait le type de 28 ans avec son ETF.
10:20Le loyer de Camille n'est pas fixe non
10:22plus. Il est indexé chaque année sur
10:25l'IRL. La mensualité de Thomas, elle est
10:29gravée dans le marbre pendant 25 ans.
10:32300 échéances, pas 1 centime d'écart.
10:35Camille n'a aucun contrôle. Con vente,
10:39congé pour reprise. Son propriétaire
10:41peut décider à la fin d'un bail qu'elle
10:44doit partir. Un déménagement subi, c'est
10:473 à 5000 €. Deux weekends de sa vie et
10:50une école à changer pour les enfants. Et
10:53il y a le risque dont personne ne parle
10:55dans son camp à elle. Camille doit
10:58réellement placer l'écart. 538
11:02chaque mois pendant 30 ans, sans jamais
11:05y toucher, pas même l'année où la
11:07voiture lâche. Le propriétaire subit des
11:10coûts qu'il n'a pas choisi. Le locataire
11:13subit une discipline que presque
11:14personne ne tient. Et c'est ici que les
11:17deux trajectoires se séparent vraiment.
11:20Va sur n'importe quel simulateur loué
11:22acheté en ligne. Tous font la même
11:24erreur. Ils prennent l'écart de 538 €.
11:28Il le multiplient par 360 mois, ils
11:31appliquent un taux de rendement et ils
11:33affichent un chiffre. Comme si cet écart
11:36restait constant pendant 30 ans. Il ne
11:39reste pas constant, il se referme. Année
11:42après année, il se referme parce que le
11:46loyer de Camille progresse d'environ 2 %
11:48par an avec l'indice de référence. La
11:51mensualité de Thomas, elle ne bouge pas.
11:54Année une, Camille paye 950 €. Thomas
11:58148,
12:00écart 538.
12:03Année 10, Camille est à 1135, Thomas à
12:071551
12:09parce que sa taxe foncière et son
12:11entretien ont grimpé eux aussi. Écart
12:14416.
12:16Année 15, Camille est à 1253,
12:20écart 339.
12:23Année 20, écart 253.
12:27Année Camille paye 152 par mois pour le
12:32même appartement qu'elle louait 950.
12:35Elle ne peut plus verser que 158 € sur
12:38son PEA. Puis vient l'année 26. La
12:42dernière mensualité de Thomas est
12:43tombée. Son crédit est soldé. Son coût
12:47de logement s'effondre d'un coup à 533 €
12:50par mois. La taxe foncière et
12:53l'entretien, rien d'autre. Le même mois,
12:56Camille signe un virement de 158 euros à
13:00son propriétaire.
13:01L'écart vient de s'inverser. Il est de
13:04plus de 1000 € par mois en faveur de
13:07Thomas et il ne se refermera plus
13:10jamais. Pendant 25 ans, Camille a
13:13investi la différence. À partir de la
13:1626e, c'est Thomas qui investit la
13:18différence et lui, il l'investira
13:21jusqu'à sa mort.
13:23Alors regarde bien ce qui se passe à
13:25l'année 30. Camille est toujours devant.
13:29Regarde de combien et surtout regarde ce
13:32qu'elle doit encore payer. Année 30, les
13:36deux ont 65 ans. Posons les chiffres. Le
13:39portefeuille de Camille avec ses 50000 €
13:41de départ et 25 ans de versement
13:43décroissant capitalisé à 7 % annuel
13:46moyen, tourne autour de 800000 € bruts.
13:49Elle a versé environ 170000 € au total.
13:53Le reste 630000 € ce sont des intérêts
13:56composés purs. Sur un PEA de plus de 5
13:59ans, elle ne payera pas d'impôt sur le
14:01revenu à la sortie, seulement les
14:02prélèvements sociaux à 17,2 % sur les
14:06plusvalues, environ 108000 €. Patrimoine
14:09net, autour de 690000 €. Thomas, son
14:14bien apprécié à 2 % par an vaut environ
14:17453000 €. Sa dette est nulle depuis 5
14:21ans. Pendant ces cinq dernières années,
14:23il a placé les 1000 et quelques euros
14:25qu'il ne verse plus à sa banque, ce qui
14:27lui fait environ 75000 € sur son PEA.
14:31Patrimoine net, autour de 528000 €.
14:34Camille gagne de 162000 €. Sur le
14:38papier, l'affaire est pillée, fin de la
14:40vidéo. Sauf que non, parce qu'il manque
14:43une ligne au tableau, une seule. Camille
14:46doit encore payer un loyer à vie. À
14:50soixante ans, ce loyer est de 1720 € par
14:53mois et il continuera de grimper avec
14:56l'IRL chaque année jusqu'à son dernier
14:59jour. Thomas paye 533 € et il est chez
15:02lui. L'écart est de 1187 € par mois,
15:0714250 € par an pour financer une dépense
15:11pareille à perpétuité avec un taux de
15:14retrait prudent de 4 %. Il faut
15:16immobiliser un capital d'environ 357000
15:20€. Les 162000 € d'avance de Camille ne
15:23suffisent pas. Il n'en couvre même pas
15:26la moitié et il reste une dernière lame.
15:29La plus-value sur la résidence
15:31principale de Thomas est totalement
15:33exonérée. Il peut vendre ses 453000 € et
15:37n'en donner aucun à l'État. Camille,
15:40elle a déjà payé ses prélèvements
15:42sociaux. Camille a plus d'argent. Thomas
15:45a moins de dépenses. Sur 30 ans, le
15:48second gagne la retraite du premier.
15:51Mais tout ce que je viens de te montrer
15:53tient à une seule variable. Une seule.
15:56Et ce n'est ni le taux ni le rendement
15:58du PEA. Cette variable, c'est la durée
16:01de détention. Et voici le seuil qui
16:04commande tout le reste. 8 % de frais à
16:07l'entrée, 5 % à la sortie, 13 % du prix
16:11du bien qui disparaissent quoi qu'il
16:13arrive. Quel que soit le marché, il faut
16:16se à ans de détention pour que l'achat
16:19repasse devant la location. En dessous
16:22de ce seuil, acheter est perdant.
16:25Toujours, pas souvent, pas généralement,
16:29toujours. Et c'est exactement là que la
16:31majorité perd parce que personne ne se
16:34pose la question avant de signer. Alors,
16:36voici les cinq situations où Camille
16:39écrase Thomas. Premier cas, la mobilité.
16:43Si tu as plus d'une chance sur trois de
16:45bouger dans les 7 ans, mutation,
16:47séparation, opportunité professionnelle,
16:50acheter n'est pas en placement, c'est en
16:52pari sur ta propre vie. Ton CDI n'y
16:55change strictement rien. Deuxième cas,
16:58les marchés à rendement écrasés. À
17:00Paris, avec un prix moyen autour de
17:0210000 € du mètre carré et un rendement
17:04locatif sous 4 %, loué coûte
17:07structurellement moins cher que possédé.
17:10Dans ces villes-là, ton loyer n'est pas
17:12un gaspillage. C'est une remise que le
17:14propriétaire te fait sans le savoir. 3è
17:18cas, l'apport a une meilleure
17:19destination.
17:2150000 € immobilisés dans un apport, ce
17:24sont 50000 € qui ne financent pas une
17:26entreprise, une reconversion, une
17:28formation. 4è cas, la passoire
17:31thermique. Acheter un F aujourd'hui,
17:34c'est acheter une facture de 15 à 35000
17:36€ à une date connue d'avance.
17:395 cas, la liquidité. Camille peut vendre
17:4310 % de son PEA un mardi matin pour
17:45faire face à un imprévu. Thomas ne peut
17:48pas vendre sa cuisine. Et maintenant,
17:50les risques réels du camp de Camille,
17:53ceux que les influenceurs boursiers
17:54oublient de mentionner. La volatilité
17:57est brutale. En 2008, les marchés
18:00mondiaux ont perdu environ 40 %. En mars
18:042020, 34 % en quelques semaines. Sur un
18:08portefeuille à 300000 € ce n'est pas une
18:10ligne sur un écran, c'est un coût au
18:13plexus. La tendance longue des actions
18:15est solide. Elle serpente autour de 6,5
18:18% par an plus l'inflation depuis 1802.
18:22Mais la tendance longue ne pai pas ton
18:24loyer en mars 2020. Et il y a le vrai
18:27risque, le seul qui compte. Camille
18:30n'existe presque pas. Statistiquement,
18:33le locataire ne place pas l'écart. Il
18:35l'absorbe, il part en vacances, il
18:37change de voiture, il vit. L'immobilier,
18:41lui, est une épargne forcée, médiocre en
18:44rendement, imbattable en discipline.
18:47C'est la seule raison pour laquelle il a
18:49construit plus de patrimoines familiaux
18:51en France que la bourse. Thomas croyait
18:54acheter un actif. Il a acheté un toit et
18:57une contrainte. Camille croyait acheter
19:00la liberté. Elle a acheté une dépense à
19:02vie et une discipline que neuf personnes
19:04sur 10 ne tiennent pas. Aucun des deux
19:07n'a fait le mauvais choix. Les deux ont
19:09fait leur choix sans jamais le calculer.
19:12Le loyer n'est pas de l'argent jeté par
19:14la fenêtre. Les intérêts d'emprunt.
19:17Les deux achètent exactement la même
19:19chose, un toit au-dessus de ta tête. La
19:22seule question qui vaille, c'est de
19:24savoir lequel des deux te le laisse
19:26gratuitement à la fin. Et le facteur qui
19:29décide de tout, ce n'est ni le taux, ni
19:31le prix au mètre carré, ni le rendement
19:34de ton ETF. C'est la durée. Sous 8 ans,
19:38loup, ne réfléchis même pas. Les frais
19:41te mangeront au-delà de 15 ans. Et si tu
19:44es honnête avec toi-même sur ta capacité
19:46à investir l'écart chaque mois pendant
19:4830 ans, achète. Entre les deux, il n'y a
19:52pas de réponse universelle. Il y a la
19:54tienne et elle est dans un tableur, pas
19:57dans une vidéo, pas même celle-ci. Et si
20:00tu te demandes ce qui se passe quand tu
20:02fais les deux, quand tu achètes ta
20:03résidence principale et que tu investis
20:05en bourse en parallèle, les maths
20:08changent complètement. C'est une autre
20:10conversation et je te la dois pour
20:13aujourd'hui. Une seule chose, la
20:15prochaine fois que quelqu'un t'affirme
20:17au repas de famille que le loyer c'est
20:19de l'argent perdu, ne discute pas. Ne
20:22sors pas de chiffres. Pose-lui une seule
20:25question. Tu comptes rester combien de
20:27temps ? Parce que c'est la seule réponse
20:30qui décide de toutes les autres. Le
20:32prix, le taux, la ville, le quartier,
20:36l'orientation du salon. Tout ça vient
20:39après. Et celui qui ne peut pas répondre
20:41à cette questionlà n'est pas prêt à
20:44signer. M.

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This page contains the full transcript of Louer ou Acheter Sa Maison : J'ai fait le Vrai Calcul sur 30 ans (Le plus Rentable ?) by Monsieur Argent, generated from the public captions YouTube serves with the video. The transcript has 3,091 words across 454 segments, with the original timestamps preserved so you can click any line to jump to that moment in the embedded player.

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