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Escribano Nicolás Soligo Schuler | Curso OblIgatorio de Actualización Notarial — Transcript

by Colegio de Escribanos Santa Fe 2da. Circ. · 17,995 words · 2,946 segments · language en · Watch on YouTube

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0:00Por ahora lo vemos al disertante.
0:03Es un gusto, una alegría volver a
0:05encontrarnos en este curso de
0:06capacitación que el colegio nos brinda,
0:10que siempre es una oportunidad
0:12importante, no solo para estudiar, no
0:15solo para refrescar temas y para
0:17profundizar cuál es la jurisprudencia
0:20actual, la doctrina
0:22dominante,
0:23sino que yo pienso que así como dicen
0:27que el amor aleja el temor, el
0:29conocimiento aleja el temor a
0:31equivocarse. Entonces es de mucha
0:33importancia que esto eh lo valoremos y y
0:37en la medida de la posible siempre
0:38participemos. Hoy es un lujo porque
0:41contamos con la presencia del escribano
0:44Nicolás Soligo Schuler.
0:47Nicolás es un escribano de Buenos Aires,
0:50de capital federal, eh que
0:55es doctor en derecho notarial y
0:57registral de la Universidad Notarial
0:58Argentina.
1:00Es un abogado recibido en la Universidad
1:02Católica de La Plata.
1:05es escribano estrictamente en el partido
1:07de Quilmes, provincia de Buenos Aires.
1:11Es miembro del comité de la redacción de
1:12revista notarial del Colegio Escribano
1:14de la provincia de Buenos Aires.
1:16Profesor de derechos reales en la
1:18Universidad Católica de la Plata,
1:20titular de posgrados en la Universidad
1:23Notariad de Argentina, también en la
1:25Universidad Nacional de la Plata, tiene
1:28una es director de una diplomatura de
1:31derechos inmobiliarios en la UNA.
1:34tiene numerosos libros, uno que ha
1:37salido recientemente de práctica
1:38notarial aplicada,
1:40eh tiene libros de sesión de derechos
1:43posorios de sobreelevación. Bueno, eh yo
1:47creo que al margen de todo eso, el
1:49principal título que tiene como profesor
1:51es que dirige un seminario notarial que
1:55reúne a más de 200 esquivanos en el
1:56país, lo cual le da una visión de la
1:59realidad de las distintas plazas en todo
2:02el país y de los problemas que tenemos
2:05y eso le da una visión práctica
2:09sólida, eh no solo teórica, sino también
2:12práctica de la situación general.
2:14Eh, Nicolás, te damos la bienvenida. Es
2:17un privilegio y un honor para nosotros
2:18tenerte eh hoy aquí. El tema, ¿saben
2:22todos?
2:23Va a ser esta compra de inmuebles para
2:25terceras personas y todas las inicitudes
2:28complementarias a este tema. Nicolás,
2:31cuando quieras.
2:34Muchas gracias. Muchas gracias, Luis.
2:37Muy amables a todos para por la
2:39invitación. Eh, es un honor estar aquí y
2:41aparte de tratar un tema tan interesante
2:44y con tantas este estribaciones
2:47prácticas. Así que vamos a a ir
2:50desarrollando los temas, vamos a ir
2:51haciendo pausas para este hablar de las
2:54consultas que tengan o de algún caso
2:56relevante. Eh, y bueno, es un placer
3:01estar aquí. Eh, hoy charlábamos previo a
3:05al comienzo eh de que este es un tema
3:09muy muy significativo porque con el
3:11Código Civil y Comercial ha el Código
3:14Civil y Comercial ha revivido el debate
3:15en torno a la figura de la compra para
3:17terceras personas porque nos trajo tres
3:20novedades que no teníamos. Eh, la
3:23primera, como es sabido por todos, la
3:25oferta de donación este caduca con el
3:28fallecimiento del donante como toda otra
3:30oferta porque se ha eliminado la lexalis
3:34que la la hacía este perder validez una
3:38vez después de la muerte. Bueno, luego
3:41antes sin memoria se podía aceptar igual
3:43con el código de Veles. Bueno, la ha
3:45introducido también un plazo para la
3:47compra en los contratos por persona
3:49designar, eh, lo que antes se denominaba
3:51compra en comisión, un plazo de 15 días,
3:54salvo que se estipule en contrario, con
3:56lo cual esto es muy relevante, lo vamos
3:58a ver. Y eh para el supuesto de la
4:01estipulación a favor de terceros, la
4:03novedad que nos ha traído también es que
4:05eh si nada se dice frente al
4:09fallecimiento del tercero o del
4:10beneficiario, ese derecho no se
4:12transmite a los herederos, con lo cual,
4:14salvo pacto en contrario, con lo cual
4:16también es relevante tener en cuenta que
4:18al momento de pactar una compra para
4:20terceras personas, hay que indagar en la
4:22voluntad del otorgante, del estipulante
4:24para saber si quiere que los herederos
4:26puedan aprovecharse del beneficio. o no.
4:29Entonces, estas tres novedades hicieron
4:30que tengamos algunas dificultades al
4:33momento de calificar el título para
4:35saber de qué cuestión se trata, ¿no? Si
4:39y la pregunta más grande tal vez sea si
4:42se puede aceptar después de la muerte
4:44del promitente, del estipulante, quiero
4:47decir, o del beneficiario. Pero bueno,
4:50comencemos hablando de las cuestiones
4:52generales de la compra para terceras
4:53personas. Este, el contrato va a ser el
4:57protagonista. En este caso vamos a ver
4:59que el contrato base es el que le da
5:00derecho al tercero para poder aceptar el
5:03beneficio. Eh, y bueno, es causa fuente,
5:06el contrato es causa fuente de
5:07obligaciones. La fuerza vinculante la
5:09tiene entre las partes que lo celebran y
5:13por la el principio de efecto relativo
5:15de los contratos, este solo tiene efecto
5:18entre las partes contratantes y no en
5:20relación con terceros, salvo excepciones
5:23legales. Esto está en el artículo 1021
5:27del Código Civil y Comercial. ¿Se
5:28acuerdan del antiguo adagio romano de
5:31Justiniano Resinteraliosa? Bueno, y
5:33sigue es más largo. Significa que los
5:36contratos no pueden dañar ni aprovechar
5:39a terceros, a otros. Esto también tiene
5:42un arraigambre liberal en definitiva, eh
5:45por eso lo acogió también, donde eh el
5:48principio es la defensa libertad de las
5:50personas no contratantes. Eh ellas
5:52tienen el derecho a prestar su
5:54consentimiento para quedar obligados o
5:57este o obener incluso para obtener un
5:59beneficio. Ahora, la entonces, ¿qué es
6:02parte? parte es un centro de interés, el
6:05titular de un interés en un contrato. Y
6:08el artículo 1023 las se enumera. Este
6:11también es un artículo muy muy
6:12interesante porque habla de que es parte
6:14quien otorga a nombre propio, eh, aunque
6:17lo haga en interés ajeno,
6:19eh el que es representado por un otro
6:22otorgante que actúa en su nombre e
6:23interés en el caso de la representación
6:26y quien manifiesta la voluntad
6:28contractual transmitida por un tercero
6:29sin representación, que es el caso de la
6:32persona que oficia como un intermediario
6:34o portavoz o mensajero, ¿no?, del del
6:36representado. Este, en ese caso está
6:39simplemente comunicando la voluntad este
6:41contractual. se extiende el efecto de
6:44los contratos a los sucesores
6:45universales. En 1024,
6:48este, ante el fallecimiento, también
6:51extiende el defecto del contrato a los
6:52sucesores. Entonces, el concepto de
6:54tercero remanente que nos queda es
6:56aquella persona que no es parte que no
6:58es parte ni sucesor de los contratantes
7:02originarios luego del fallecimiento.
7:04Entonces, es el concepto de la expresión
7:07también latina penitus extraney que se
7:09usa mucho en el derecho registral, como
7:11se ha analizado el artículo 255 del
7:13código derogado, eh, que significa
7:16completamente extraño, la persona que es
7:17completamente extraño a los otorgantes,
7:20es decir, no prestó el consentimiento
7:21para hacer nacer el acto. Pero bueno,
7:24estos terceros en ciertas situaciones
7:25pueden incorporarse al contrato porque
7:28el código incluye algunas estructuras
7:31normativas eh que permiten entonces que
7:35terceros queden incorporados al
7:36contrato. Es decir, que un tercero puede
7:38invocar derechos nacidos de un contrato
7:40ajeno, de un contrato el cual no prestó
7:43el consentimiento. Y el primer supuesto
7:46que prevé el artículo 1025 del código es
7:49la incorporación
7:51eh de terceros de contrato a través de
7:54de contratar a su nombre. Es decir, 1025
7:57es la supuesto de representación. Eh, en
8:00concordancia, el artículo 358 del código
8:03nos dice que a los actos jurídicos entre
8:05vivos se pueden celebrar por
8:06representante, salvo excepciones
8:08legales, que son muy poquitas. Eh, este,
8:11casarse, testar, ser testigo. Bueno, y
8:13algunas otras.
8:16Así que todo el resto de los actos se
8:17pueden celebrar a través de
8:19representante.
8:21Entonces, la representación es
8:23voluntaria cuando resulta de un acto
8:24jurídico o es necesaria cuando tiene
8:27origen en la ley, como por ejemplo la
8:29representación legal de los incapaces,
8:31personas con capacidad restringida y la
8:33representación orgánica, que es la que
8:35resulta del estatuto de una persona
8:37jurídica. Y el efecto de la
8:39representación
8:41en el 359,
8:43que es que los actos celebrados por
8:44representante producen efecto
8:46directamente para el representado. Eh,
8:49representar significa volver a poner,
8:52volver a ser presente. Entonces, está en
8:54el lugar de la persona que
8:55verdaderamente es parte. Acá seinde el
8:57carácter en la escritura pública, el
8:59carácter de compareciente del carácter
9:00de parte contractual, porque el que es
9:02parte es el representado y el
9:04compareciente es el representante.
9:07Eh, así que si el representante actúa
9:10dentro del poder, queda los actos este
9:12se imputan directamente al representado.
9:15Eh, y bueno, lo que esté hecho fuera del
9:17poder se puede sanear a través de la
9:19ratificación.
9:21E bueno,
9:25el segundo supuesto importante que nos
9:28trae el código, pero vamos a alterar el
9:30orden porque a mí me interesa hacer
9:31hincapié en la estipulación a favor de
9:32terceros. Vamos a hablar primero del
9:33artículo 1029 que es el contrato por
9:36para persona a designar. Artículo 1029.
9:42Esto esta es una figura que se da en el
9:46ámbito de los las tratas preliminares o
9:49de los contratos preliminares. Por
9:50ejemplo, el caso paradigmático de un
9:52boleto de compraventa es la facultad de
9:55una de las partes para designar a un
9:58tercero que asuma la posición
10:00contractual. Este, el artículo pone el
10:03límite diciendo, salvo si el contrato no
10:05puede ser celebrado por representante o
10:07si la determinación del sujeto es
10:09indispensable por su calidad personal,
10:11¿no? Pero es lo que antes se llamaba
10:13bajo el código anterior y que no estaba
10:15regulado, con lo cual esto es una
10:17novedad completa en el ámbito normativo,
10:20la contratación en comisión. Es decir,
10:22eh en este caso una de las partes se
10:26reserva el derecho de designar a la
10:28persona a la cual eh va a asumir la
10:31posición contractual. En definitiva,
10:34eh el reservante eh el comprador en
10:37comisión
10:38tiene que comunicar la designación al
10:40cocontratante, que es el vendedor,
10:43supongamos por caso, y el tercero, en
10:45ese caso, pasa a ocupar su lugar en el
10:47contrato. El tercero tiene que aceptar y
10:49se tiene que comunicar a la contraparte.
10:52Y el artículo pone un plazo, que esto
10:54quiero hacer hincapié, de 15 días desde
10:57la celebración. Esto es una novedad
10:58también en el código del plazo, eh, tal
11:01vez no muy bien recibida por la doctrina
11:03porque es un plazo muy exiguo, se parece
11:05más a un plazo procesal que un plazo de
11:07derecho de fondo.
11:09Parece el plazo para contestar la
11:10demanda prácticamente, solo que aquí se
11:12toman días corridos, ¿no? Porque es eh
11:15norma de fondo. Entonces, transcurrido
11:17es el exiguo plazo. Eh, el contrato se
11:20consolida entre los otorgantes
11:22originarios. Entonces, este plazo,
11:25afortunadamente se puede pactar en
11:26contra. que es decir, si no se pactó de
11:30otra manera, eh, dice, "Debe ser
11:32efectuada dentro del plazo estipulado o
11:34en su defecto dentro de los 15 días
11:35desde su celebración." Aquí, este, ya
11:39nos empezamos a encontrar con la palabra
11:40estipulación, eh, que es una que vamos a
11:42ver a lo largo de la clase. Este después
11:45después les digo la etimología. Eh,
11:48bueno, entonces es muy importante cuando
11:51redactemos un contrato y que sea en
11:52comisión, porque todavía podemos
11:54utilizar la palabra en comisión porque
11:56está muy arraigada en nuestras
11:57costumbres, en nuestro vocabulario,
11:59eh, y aparte no es incompatible con la
12:01norma. Eh, eh, tenemos que asesorar a
12:04las partes, a explicarle, mira que si no
12:07decís nada al respecto, dentro de los 15
12:08días tenés que designar el comitente y
12:12comunicarlo a la contraparte. Entonces
12:14es muy poco tiempo y se da de bruces con
12:17la intención habitual. Ustedes dicen,
12:18"Pero, ¿para qué se usa este esta
12:20figura?" Bueno, tiene dos habitualmente
12:22dos este dos finalidades en la práctica.
12:25Una es que cuando el comprador no quiere
12:28revelar su identidad porque le
12:31significaría una desventaja en la
12:32negociación del contrato, entonces manda
12:35a otra persona para que no revele su
12:37identidad y contrate con el tercero. El
12:38ejemplo típico del vecino que quiere
12:40comprar la casa de al lado y sabe que el
12:42vendedor si supiera que es él, le va a
12:44cobrar un precio superior porque tiene
12:45más interés. Entonces manda a otra
12:48persona que lo compra en comisión y
12:50después se se devela que era el vecino
12:52el que estaba comprando. Pero hay una
12:55finalidad completamente apuesta que se
12:57da cuando directamente no hay comprador
12:59definitivo y la persona especula, el
13:02comprador en comisión especula para ver
13:04si va a poder ubicar, colocar el
13:06inmueble a un mejor precio a otra
13:08persona, este, y de esa manera sacar una
13:12diferencia este internamente entre la
13:14relación entre este entre el comprador
13:17en comisión y el dueño del negocio eh o
13:20el comitente, o sea, puede no existir,
13:22pero en cualquier caso, la aceptación o
13:25la designación del del comitente es
13:28retroactiva a la fecha de celebración
13:31del contrato base eh del por ejemplo el
13:33boleto de compraventa. Tienen que ser
13:34todos contratos de cumplimiento diferido
13:36porque esta indeterminación del sujeto
13:38que hay en el contrato base solo es
13:41viable en el ámbito de los derechos
13:42personales.
13:44No podemos hacer un título suficiente
13:46donde haya una indeterminación del
13:47comprador
13:49por el principio de especialidad de los
13:51derechos reales. Tiene que estar
13:53perfectamente determinado sujeto, objeto
13:55y causa, no solo en el plano registral,
13:57sino en el plano del derecho de fondo.
13:59Porque el principio de especialidad que
14:00se predica habitualmente del derecho
14:01real de hipoteca, en realidad rige para
14:03todos los derechos reales. Entonces, no
14:05podemos imaginar un derecho real que se
14:06haya comprado en comisión sin determinar
14:08quién es la persona. Por eso, a
14:10diferencia del instituto que vamos a ver
14:11seguidamente, la estipulación a favor de
14:13terceros, tiene que haber una persona
14:15bien determinada eh sobre quién va a ser
14:18la persona para cual la cual se compra,
14:20quién es el tercero beneficiario. Y este
14:21es uno de los argumentos por el cual
14:23tampoco puede sustituirse el
14:25beneficiario de una estipulación, como
14:27veremos después.
14:29eh efecto retroactivo. Quiero recalcar
14:32esto porque eh en la estipulación a
14:34favor de terceros, uno de los grandes eh
14:36temas ausentes en en la de la doctrina
14:39tal vez sea el efecto de la
14:40estipulación, que a veces con ligereza
14:42se habla de que es retroactivo. En la
14:43estipulación a favor de tercero, me
14:45estoy adelantando, pero no quiero dejar,
14:46no quiero olvidarme decirlo, en la
14:48estipulación a favor de tercero no hay
14:50efecto retroactivo de la aceptación. Eh,
14:53a diferencia de lo que sería una gestión
14:55de negocios donde la ratificación del
14:58acuerdo que veremos se produce al
15:00momento inicial de haber adquirido el
15:03dominio. Esto es significativo y
15:04relevante desde temas tributarios hasta
15:07temas de capacidad, porque si la persona
15:09no existía al momento de la
15:10ratificación, mal puede haber ratificado
15:13la compra. Eh, por eso al efecto
15:16retroactivo, que es una ficción
15:17jurídica, a veces nos trae problemas en
15:19que si no existía la persona. Por
15:20ejemplo, comprar
15:23compra en comisión de todas formas se
15:25admite porque es una indeterminación.
15:27Acá la doctrina no investigó en
15:29profundidad este tema, pero como es una
15:31reserva de decir en definitiva quién era
15:33la persona, la persona igualmente podría
15:35no haber existido al momento de la
15:36compra en comisión, a diferencia de lo
15:37que es la ratificación del mandato. Pero
15:40bueno, e
15:42es diferente esto a la sesión de la
15:43posición contractual, porque la acá si
15:46no hay retroactividad, si yo compro y
15:49cedo el boleto de compraventa, si
15:52estuviera permitido o si hubiera
15:53cumplido acabadamente todas las las
15:55prestaciones a mi cargo 1636 del código,
15:58ahí no es retroactiva porque hay una
15:59nueva causa de adquisición. eh le
16:01transfiere el contrato a quien en
16:03definitiva va a ser el comprador en el
16:05título suficiente.
16:07O sea, que la en definitiva la el
16:09adquirente en comisión puede identificar
16:11un comitente, eh puede ceder los
16:14derechos a otra persona también por este
16:15nuevo acto jurídico de cesión de
16:16derechos o de la posición contractual,
16:18mejor dicho, y puede también escriturar
16:21a su propio nombre, es decir, puede
16:23simplemente no designar comitente y
16:25quedar él como adquirente definitivo. O
16:26sea, que una buena, un buen tenor de la
16:28cláusula podría ser, se reserva el
16:30derecho de designar el comitente hasta
16:33la fecha de escrituración. Por ejemplo,
16:34si queremos mantener un plazo
16:36indeterminado, se puede, eh, no hace
16:37falta que sea un plazo determinado. Lo
16:39podemos poner que lo haga hasta el
16:40momento de la escrituración. Entonces,
16:42le damos mucha más libertad a al
16:44comprador en comisión, que es que
16:46evitamos ese plazo exiguo de 15 días.
16:48Esta es una recomendación, pero por
16:50supuesto depende de del deseo de los
16:52requirentes. Eh, en este punto ya vamos
16:55a abandonar el tema de de este contrato
16:56preliminar, de de los ámbitos de los
16:58contratos preliminares, pero no quiero
16:59dejar de decir que también dentro de
17:01este ámbito se puede dar un supuesto de
17:03estipulación a favor tercero. Es decir,
17:05yo puedo reservarme la facultad con
17:07mayor libertad de designar a cualquier
17:08persona o puedo decir directamente que
17:10lo compro eh para fulano de tal, ¿sí?
17:13con nombre y apellido y preferiblemente
17:15si exteriorizamos la causa y explicamos
17:17un poco más de qué figura se trata, que
17:19en particular es lo que hoy viene a
17:21cuento en este en esta problemática de
17:23la charla de hoy, pero podemos estipular
17:25a favor de tercero en un boleto de
17:28compraventa y el beneficiario puede
17:30aceptarlo tanto por instrumento privado
17:32como directamente luego en la escritura
17:34de este transferencia.
17:38Eh, muy bien, si les parece bien,
17:40abrimos un espacio pequeño de preguntas
17:42sobre este tema. Así luego pasamos a, o
17:44sea, al tema de lo que hemos visto de la
17:46parte preliminar de contratos y de la
17:48compra en comisión para luego pasar ya a
17:50la compra este para terceras personas en
17:52la escritura.
17:54Si alguno tiene alguna pregunta y quiere
17:57activar el micrófono o lo quiere
17:59escribir en el chat, pero el chat está
18:01ocupado con el tema de las presencias,
18:02me parece.
18:04Son bienvenidas las preguntas.
18:05Yo quiero preguntar esto, Nicolás.
18:09Eh, vos dijiste que obviamente la la
18:11compra en comisión solamente con la
18:13estriculación de qué estamos hablando
18:16de la compra en comisión.
18:17De la compra en comisión, ¿no? Ah,
18:18claro.
18:20Es decir, que la compra en comisión es
18:22un es un instituto de los derechos
18:24personales, es decir, que solamente
18:26podemos hacerlo en el boleto. ¿Qué
18:28ocurre? Porque hemos tenido algún caso.
18:31¿Qué ocurre si alguien escritura? Es
18:32decir, si vos encontrás una escritura de
18:34compraventa
18:36donde el adquirente manifiesta que
18:38compra en comisión sin designar
18:41comitente.
18:43Sí.
18:44¿Cuál sería la consecuencia?
18:46Claro, ahí en realidad no debería haber
18:47pasado la calificación registral tampoco
18:49la escritura, pero supongamos que está
18:50inscripta y todo. De todas formas el
18:52problema es la calificación de la de la
18:54validez o no de la escritura. Yo
18:56entiendo que por un tema de normas que
18:58ahora el código también prevé el tema de
19:00la nulidad parcial, yo creo que ahí
19:02podríamos decir que hay nulidad parcial
19:04de la cláusula de compra en comisión y
19:06se la tiene a esa persona por adquirente
19:08definitivo. Yo no extendería la nulidad
19:10a toda la escritura, eh, no sería tan
19:12tan dramático, pero entiendo que puede
19:14haber alguna postura. Lo que pasa que
19:16hoy con las normas sobre nulidad parcial
19:18y la subsistencia del acto jurídico,
19:20entiendo que creo que esta es una
19:21conclusión que que tiene fundamentos
19:24sólidos, me parece a mí. Eh, pero
19:26bien, perfecto. Prioridad parcial de la
19:28cláusula de comisión. Exacto. Podría
19:31vender otra, no podría designar
19:33comitente. Eso, eso es seguro.
19:34No, no, claro. Pero si se encuentra uno
19:37con ese título, entonces no es como para
19:40que quede claro que nunca en una
19:41escritura de compraventa puede haber una
19:43cláusula de comisión, sino que solamente
19:45se admite en el boleto de compraventa.
19:48Claro, porque si él designara comitente
19:50y eso se inscribiera, suponete, vamos a
19:52llevarlo al extremo. La segunda vez
19:54también pasó la calificación registral.
19:56Eh,
19:57pasa.
19:58Sí. Bueno, si pasara eso, el problema
20:00está en que eh no tendría causa la
20:03segunda adquisición, nos faltaría una
20:05causa jurídica de adquisición y ahí sí
20:07habría nulidad. Imagínate que viene en
20:09otra escritura posterior ya fantaseando,
20:11¿no? Y dice, "Compre, compré para tal
20:13fulano de tal y viene otra persona y
20:15acepta y eso se inscribe, bueno, la
20:17titularidad a nombre del dueño del
20:18negocio, teó por así decirlo, ahí sí
20:22habría nulidad del título porque no
20:24tiene causa de adquisición.
20:26Este, esa causa funciona para contratos
20:28preliminares, no para el título
20:29suficiente.
20:30Claro, siendo nula la cláusula de
20:31comisión.
20:32Yo tuve un caso análogo, una vez me tocó
20:34analizar, me pidieron dictamen sobre eh
20:36un caso donde había comprado fulano de
20:38tal y después a los 15 100 o 7 días
20:42después hacen una escritura aclaratoria
20:44entre comprador y vendedor donde dicen
20:45que se omitió designar que la compra era
20:47para los hijos eh tales y cuales y ahora
20:50venían para que yo les haga la
20:51aceptación de la compra. El problema
20:54está es que en que no tenía causa de
20:56transmisión, o sea, la estipulación eh
20:59se puede hacer en el mismo momento que
21:00se adquiere, no se puede agregar por una
21:02escritura posterior.
21:03Claro,
21:05interesante eso también.
21:07Y bueno, así que pero ahí en ese caso yo
21:09ignoré la aclaratoria y les hice vender
21:12a los eh a los compradores originarios,
21:15¿entiendes? La aclaratoria estaba
21:16inscrita en el registro. Eh, es un caso
21:18similar al tuyo de alguna manera. ¿Y
21:22cómo sorteas el tema de la inscripción
21:24registral?
21:25No se había inscrito la escritura
21:26aclaratoria donde se inscribía la
21:28estipulación, pero el problema es que no
21:30se podía hacer por acto separado,
21:32entonces
21:33no se admite. Entonces de ahí que eh no
21:36simplemente les hice vender eh a los a
21:39los a los este a losantes,
21:43a los padres. Claro. Y
21:44hay hay una una revocación tácita.
21:47Ahí está. una revocación tácita de lo
21:49que era nulo, ¿no? Pero bueno,
21:50elegantemente lo desistimos titamente y
21:52se vende. Está bien, está bien. Gracias.
21:56¿Alguna otra pregunta?
22:00Alguno que que tenga, aunque les parezca
22:01sencilla la pregunta, eh, no hay
22:04todas son bienvenidas.
22:07Estamos bien.
22:09¿Qué tal? Eh, buen día. Escriban. No sé
22:12si me estáis escuchando bien.
22:14Sí, perfecto.
22:15No, eh, la consulta es la duda es eh si
22:19tenemos un boleto de compraventa que
22:21alguien compró con persona designar y no
22:25se estipuló el plazo
22:28eh de la designación. Eh, estaríamos con
22:31los 15 días, pero vienen a la escribanía
22:33con ese instrumento sellado con firmas
22:36certificadas y vienen con la persona eh
22:40es yo soy el que voy eh realmente
22:43compré, pero estamos fuera en los 15
22:45días y el instrumento no estableció un
22:47plazo superior. ¿Qué hacemos en ese
22:50caso?
22:51Eh, a lo mejor ellos también traen un
22:53instrumento privado que tiene fecha
22:56dentro de los 15 días donde se había
22:58designado el comitente y se había
22:59comunicado y firmado también por el
23:01vendedor. En ese caso, así como uno no
23:03tiene eh necesidad de agregar al
23:05protocolo un boleto con fecha cierta,
23:08tampoco hace falta que ese instrumento
23:09tenga fecha cierta, con lo cual eh si lo
23:12tenían ahí, se les había olvidado que lo
23:14tenían guardado, eh con eso se puede
23:15escriturar el nombre del comitente.
23:17Ah, perfecto, perfecto. Muchas gracias,
23:21por favor.
23:25Por supuesto que desde una perspectiva
23:27de si no tenían ese instrumento
23:28guardado, eh, se lo tiene por comprador
23:31definitivo al al este. Pero bueno, uno
23:34tampoco tiene que hacer un peritaje
23:36sobre la fecha del instrumento. Eh,
23:40muy bien. ¿Alguna otra pregunta?
23:46Estamos bien. Bueno, fenómeno. Ahora
23:50vamos al protagonista de la charla, que
23:52es la estipulación en nombre de tercero,
23:54que está en el artículo 1027.
23:56Aquí tenemos un contrato donde se
23:59inserta un derecho a favor de un tercero
24:02que no interviene en el acto. Este, y
24:05hay muchos supuestos de cláusulas en
24:07contratos típicos eh que son
24:09estipulaciones a favor de tercero, como
24:10por ejemplo el contrato oneroso de renta
24:12vitalicia eh donde el beneficiario de
24:14renta este es una persona distinta a los
24:18contratantes.
24:19La donación con cargos suele enumerar la
24:21doctrina, el seguro de vida, el
24:23fideicomiso, cuando hay fidicomisarios
24:25terceras personas, ahí también se
24:27configura la estipulación a nombre de
24:29tercero. Pero el 1027 lo plantea
24:31genéricamente eh para poder insertar en
24:34cualquier tipo de contrato, pero la
24:35doctrina lo limita a los contratos
24:38onerosos, eh donde hay una
24:39contraprestación a favor del promitente.
24:42Hay tres sujetos. El estipulante es el
24:45que designa la estipulación a favor
24:47tercero, eh actúa, él actúa en nombre
24:50propio y para sí en su propio interés.
24:52Su interés es que el tercero tenga un
24:54derecho a su favor. Este, en el caso de
24:56la compraventa sería el comprador. Luego
24:59está el promitente, que sería el que se
25:01obliga a cumplir la prestación a favor
25:03del tercero, que aquí en la compraventa
25:05sería el supuesto de la parte vendedora.
25:08Eh, la prestación que se compromete a a
25:10cumplir es transmitirle finalmente el
25:12dominio a esta persona. Solo que no esto
25:14no se va a traducir en un acto futuro,
25:16sino que él ya prestó el consentimiento
25:18para la transferencia en el mismo
25:19contrato. Es decir, hay ante de antemano
25:23ya prestó la conformidad para que el
25:24tercero devenga en titular de dominio de
25:27la cosa. Ese es el promitente. Entonces,
25:29recuerden, promitente
25:31estipulante, que es el comprador que
25:33dijo que compró para fulano de tal, para
25:35otra persona. Y este fulano tal, el
25:37tercero que es el beneficiario.
25:40Esta persona es un acreedor de la
25:43estipulación, es un tercero respecto del
25:46contrato y aunque acepte posteriormente
25:48esa aceptación no es contractual porque
25:50el contrato ya está cerrado. Es decir,
25:52no estamos en el en el supuesto de un
25:54contrato plurilateral donde la
25:56aceptación del tercero es aceptación
25:58contractual porque se viene a integrar
26:00un contrato plurilateral a lo mejor de
26:01organización, supóng un fidecomiso
26:04abierto, ¿no? Acá la aceptación del
26:06tercero es aceptación, pero no es de
26:08índole contractual. Acepta el beneficio
26:10y la principal función que tiene la
26:11aceptación es cerrar el ciclo y ponerle
26:14un límite a la facultad de revocar del
26:17estipulante, como vamos a ver después.
26:20Este, o sea, que el estipulante, que
26:24sería el comprador, le indica al
26:25promitente, que es el vendedor, que su
26:27obligación o la obligación a su cargo
26:29debe ser cumplida a favor del tercero,
26:31que este indica en el contrato base. Se
26:33le suele hablar de contrato base desde
26:35la doctrina eh clásica, ¿no? Eh, el
26:38beneficiario puede ser singular o
26:40plural, persona humana, persona física,
26:43incluso la doctrina admite que sea
26:45determinado o determinable.
26:48Eh, por ejemplo, un eh,
26:52a ver, una persona que todavía no haya
26:54nacido puede ser beneficiario. Eh, un un
26:58fidecomicomiso que todavía no se
26:59constituyó puede ser beneficiario. Y
27:02aquí viene a cuento la problemática de
27:04la eh retroactividad, porque en la
27:08estipulación a favor de terceros no hay
27:10retroactividad. El derecho nace, puede
27:12ser una persona determinable, pero
27:14cuando acepte la persona va a estar eh
27:17ya cuando esté constituida, por ejemplo,
27:19el fidecomiso, ahí puede aceptar la
27:21compra. Entonces, fíjense que no es una
27:23gestión de negocios donde la
27:24ratificación es retroactiva. Entonces,
27:26tenemos la problemática si que si el
27:28fidecomiso se constituye después de la
27:29compra en comisión, la de la compra como
27:31gestor de negocios, entonces hay un
27:34interregno donde la aceptación lleva la
27:37retroactividad a la fecha de la
27:37escritura y hay un fidecomiso no
27:39constituido. Entonces ahí habría
27:40nulidad. Eh, ojo con con esa
27:43calificación. Por eso es mucho más útil
27:47la figura de la estipulación a favor de
27:49terceros que la de la compra. este como
27:51gestor de negocios que seguidamente
27:53veremos.
27:55Eh, y bueno, ¿y qué puede hacer el
27:56beneficiario? puede aceptar el derecho
28:00eh para quedar irrevocablemente
28:01adquirido a su patrimonio mientras no
28:03acepte existe un derecho, pero es un
28:05derecho en expectativa.
28:07Eh eh la aceptación le da legitimación
28:10para invocar su derecho en el contrato.
28:13Este
28:15bueno, el 1027 Infine dice que la
28:17estipulación tiene carácter restrictivo
28:20y entonces en consonancia con esto no se
28:23extiende a los herederos del
28:24beneficiario, salvo pacto en contrario.
28:25Esta es la otra novedad. que les había
28:27dicho al principio de la clase del
28:28código, eh, porque antes no teníamos
28:30esta limitación. Así que lamentablemente
28:33si calificamos como estipulación a
28:34tercero la una cláusula contractual y
28:37murió el beneficiario, lo primero que
28:39hay que ir a ver es si este la
28:44se si se admitió el pacto contrario, es
28:46decir, que los herederos puedan
28:48prevalerse de la del beneficio.
28:51Este, por eso la estipulación,
28:54digamos, no no se extiende a los
28:56sucesores universales,
28:58porque justamente el beneficiario no es
29:00parte, como les dije, las partes del
29:02contrato son este estipulante y
29:04promitente.
29:06El tercero no es parte del contrato y
29:08por eso el efecto del contrato no se
29:09extiende a los herederos.
29:11Como decía el artículo 1024, acá tiene
29:14un derecho que bajo las condiciones
29:16específicas de este tipo legal eh que es
29:18de interpretación restrictiva
29:21e
29:23bueno, es un vínculo triangular, ¿no?
29:25Porque y como como una con esta figura
29:28geométrica que tiene tres lados, bueno,
29:29acá hay tres relaciones.
29:31Este, entre estimulante y promitente,
29:33que son las partes del contrato en sí,
29:34hay se llama relación de cobertura y las
29:37relaciones de ellas que están reguladas
29:39en el 1028 sirven para, por ejemplo,
29:41resolver el contrato. Son las acciones
29:43derivadas del contrato
29:45entre estipulante y beneficiario, que es
29:47una relación muy interesante. Esta es la
29:49tal vez la más significativa que vamos a
29:51analizar. Eh, se llama relación de valor
29:54o valuta, le suele decir la doctrina. Y
29:57acá es importante destacar que puede
30:00haber múltiples causas o finalidades.
30:03Es, digamos que la estipulación a favor
30:05de terceros es un tipo abstracto, es una
30:08figura abstracta que puede contener o en
30:10un uso jurídico indirecto que puede
30:12tener diferentes eh causas finales.
30:16puede haber un vínculo gratuito, es
30:19decir, en forma de liberalidad, un
30:21vínculo oneroso y el vínculo oneroso
30:23puede ser previo o o simultáneo.
30:27Eh, en cualquier caso, el estipulante
30:29puede revocar el beneficio antes de la
30:31aceptación.
30:33Pero bueno, aquí viene la cuestión de
30:34que la mayoría de las escrituras que
30:35circulan no expresan la causa. Y ojo, no
30:38es obligación expresar la causa de la
30:40relación de valor, de la causa que hay
30:42entre el comprador y el tercero
30:44beneficiario, entre el estipulante y el
30:46beneficiario, pero es conveniente porque
30:48eso nos ayuda a entender qué hay detrás
30:51de la estipulación. Pero ya les digo, no
30:52es indispensable y las reglas de la
30:54estipulación aún funcionan. Esto es muy
30:57interesante tratado por la doctrina. Lo
31:00trata muy bien eh López de Zavalía, es
31:02una gran referencia en este tema, en el
31:04tratado de los contratos, donde explica
31:06que, bueno, la causa entre estipulante y
31:08beneficiario, la mayoría de las veces va
31:10a ser una liberalidad, eh va a ser este
31:14causa donandi, pero también puede ser
31:18que a lo mejor se le debiera algo.
31:21Entonces esto también toma el matiz
31:25indirecto de una dación en pago. Lo que
31:27sería la estipulación sirve para dar en
31:28pago algo que se debía. o a lo mejor
31:30incluso una causa adquirendi, o sea, que
31:33el estipulante recibió o va a recibir un
31:36dinero del promitente de perdón, del
31:38beneficiario. Entonces, todas estas
31:40figuras son válidas, pero no le hace
31:43perder la entidad a la estipulación a
31:45favor de trceros, porque esto no cambia
31:49en función de que hay una si hay una
31:51relación indirecta o una relación
31:53interna. Es como si fuera, por ejemplo,
31:54un fidecomiso de administración donde
31:56los fidomisarios son los hijos del del
31:58fiduciante. Bueno, indirectamente hay
32:00una liberalidad, pero eso no lo hace, no
32:02torna aplicable las normas de las
32:04donaciones, especialmente en el tema de
32:06la caducidad de la oferta por muerte.
32:08Porque cuando yo hago hincapié en este
32:09tema, estoy haciendo hincapié también en
32:11qué pasa si el estipulante muere.
32:14Porque si el estipulante muere y había
32:16una liberalidad subyacente, ¿le vamos a
32:18aplicar las normas de la oferta, la
32:20caducidad de la oferta de las donaciones
32:21o no? Bueno, ahora vamos a ver la
32:23diferencia con las ofertas y ya les
32:24anticipo que no, porque la oferta de
32:27donación es un acto separado y acá este
32:29derecho que tiene el tercero nace de un
32:31contrato base, nace de un contrato ya
32:34concluido, consolidado.
32:36Y si bien es un derecho de expectativa
32:38porque la está sujeto a una revocación
32:42eventual del parte del estipulante, eso
32:45no lo hace perder vigor frente a la
32:48muerte del estipulante. O sea, que se
32:49puede aceptar igualmente luego de la
32:52muerte, sea cual fuere la causa final de
32:55la relación de valor o de valuta. E esto
32:57es importante tenerlo en cuenta porque
32:59responde a una multiplicidad de causas
33:02este esta figura contractual, esta
33:03cláusula de un contrato y no
33:05necesariamente es no es obligatorio
33:07exteriorizarla en el acuerdo de
33:09voluntades. Si el notario lo considera
33:11conveniente, se puede exteriorizar. Si
33:13no, eh de todas formas es válido el
33:16contrato y la figura. Y bueno, y
33:18finalmente la la el último lado del
33:20triángulo que nos queda es la relación
33:21entre ¿quién? entre promitente y
33:23beneficiario. Eso se llama relación
33:25obligacional
33:26porque el tercero no es parte del
33:28contrato, como dijimos, sino que el
33:31contrato es fuente obligacional de
33:33derechos. Entonces, el beneficiario
33:35puede exigir el cumplimiento al
33:37promitente. Aquí en la en la práctica
33:38notarial esto se reduce a una mínima
33:41expresión porque el promitente ya dio el
33:43consentimiento para que el beneficiario
33:46ocupara el lugar del comprador
33:47finalmente. Eh, con lo cual es un título
33:50inscripto que el promitente no tiene que
33:52venir a volver a prestar su conformidad
33:54para la transferencia. La aceptación de
33:56compra, como vamos a ver después, es un
33:57acto unilateral receptio otorgado
34:00solamente por el aceptante o tercero.
34:05E bueno, el artículo 1028 les anticipé
34:08que es el otro artículo sobre
34:09estipulación y nos habla de las
34:11relaciones entre las partes.
34:13Y bueno, dice que el promitente puedo
34:15poner al tercero en esta relación
34:18obligacional las defensas derivadas del
34:19contrato base, o sea, si había un
34:21problema de de incumplimiento
34:22contractual, se las puedo poner tanto al
34:24tercero como al estipulante.
34:26Y habla después de los derechos del
34:27estipulante el artículo dice que puede
34:29exigir el cumplimiento de la prestación
34:30a favor del tercero, este aceptante o a
34:34su favor si no se aceptó o se revocó y
34:37finalmente también puede resolver el
34:38contrato ante el incumplimiento del
34:40promitente.
34:42Esto
34:44funciona más en el ámbito de los
34:46derechos personales, porque puede haber
34:47una estipulación a favor de tercero
34:49donde eh la prestación sea una una
34:51conducta, ¿no? La transferencia de
34:52dominio. Entonces, a lo mejor en una en
34:55una donación con cargo, un cargo de una
34:56prestación a favor de un tercero, bueno,
34:58por ejemplo, un usufructo, bueno, el
35:00tercero ahí este puede aceptar el
35:02derecho y tiene derecho a hacerlo, a
35:04obligarlo al al donatario a que le
35:07constituya el usufructo, por ejemplo.
35:09Entonces, ahí se ve bien claro que la
35:10prestación es una obligación de hacer,
35:12es una conducta humana. Eh, pero acá ya
35:15en los cuando este articulado, el
35:18artículo 1027, 1028 se entrelaza con el
35:21título suficiente 1892, ahí ya la la
35:25conducta a cargo del promitente ya está
35:27cumplida de antemano, o sea, ya se
35:28configuró el título suficiente y solo
35:30resta que acepte el beneficiario. Por
35:33eso les decía que la la conducta o la
35:35obligación del promitente en los casos
35:37de escritura, compra para terceras
35:38personas, queda reducido a la mínima
35:41expresión.
35:43E
35:45bueno,
35:46escribano, ¿puedo hacerle una consulta
35:48respecto de lo que venimos hablando?
35:50Dale, abramos también a las preguntas
35:52todo el resto. Ctame.
35:53Perdón que que interrumpa, pero para no
35:55avanzar y me quedó una pregunta del
35:57principio. Usted había comentado de que
36:00había una cuando decía de la relación
36:02entre el promitente y el tercero, que
36:04había una conformidad que se entendía
36:07prestada de antemano en una escritura de
36:10estipulación. La primer pregunta es,
36:12¿qué pasa si no está expresamente eh
36:16escrito en la escritura? Presta
36:19conformidad. El vendedor en este acto
36:21presta conformidad. Simplemente contamos
36:23con la presencia, la comparencia del
36:26vendedor y en las declaraciones de las
36:28partes, cuando los compradores hacen sus
36:32declaraciones, declaran de que la
36:34presente compraventa se realiza a favor
36:37de sus hijos, para sus hijos. quienes
36:41oportunamente aceptarán o que aceptan en
36:43este acto. Es válido esa ese
36:45consentimiento que no está expreso.
36:48Está perfecto. Sí. No hace falta que sea
36:49explícito. Ya con que esté dentro de una
36:51cláusula del contrato del título
36:53suficiente está bien. Lo que no se puede
36:55es agregar con posterioridad, como
36:56habíamos dicho.
36:57Perfecto. Y la segunda pregunta es, ¿si
36:59puede un estipulante desmembrar el
37:02dominio en una estipulación a favor de
37:05tercero? O sea, una compraventa en donde
37:08aparecen los padres como compradores y
37:10dicen, aceptan la presente compraventa
37:13reservándose el usucto y transmitiendo a
37:17sus hijos la nuda propiedad. ¿Es válido?
37:20¿Está bien? ¿El dominio, ¿cómo se
37:22configuró? ¿Quién está desmembrando? Es
37:26sí. Acá esta figura que vos contás que
37:28suele ser vista en la práctica ofrece
37:31dificultades interpretativas porque en
37:34realidad la persona que adquiere el
37:35dominio eh lo adquiere, todavía no
37:39hablamos de ese tema, pero adquiere con
37:41una restricción que es después la
37:42persona puede adquirir, pero adquirir
37:45todos los derechos emergentes del
37:46contrato, no un dominio desmembrado. De
37:49ahí viene que, a mi modo de ver eh es no
37:52lo veo viable en la práctica que después
37:54acepten la nuda propiedad y se y se
37:56queden con el con el usufructo, porque
37:59el usufructo no existía en ese momento
38:01como un derecho, tiene que ser un
38:02derecho sobre cosa ajena. Entonces, no
38:04se puede configurar cuando la persona
38:06todavía lo tiene en su patrimonio. Lo
38:08tiene en su patrimonio. Ahora después
38:09vamos a ver mejor la situación del
38:10dominio. Este, si querés, después
38:12volvemos sobre la pregunta, pero lo
38:14tiene en su patrimonio. No hay un
38:15patrimonio de afectación separado.
38:17Entonces él no puede tener un usufructo
38:19sobre su su propia cosa. Y es el
38:22principio general de los derechos reales
38:23que en realidad nace de las
38:24servidumbres. Eh, Nemo Resua Servit,
38:27creo que se llama, eh, si no recuerdo
38:29mal. Nadie puede tener un derecho este
38:32sobre cosa ajena. sobre un mismo
38:35derecho, sobre su cosa propia también,
38:37porque en realidad este existe hay una
38:40especie de confusión o consolidación.
38:42Entonces, en esos casos para mí sería
38:44más conveniente trabajar con otra
38:46figura, como por ejemplo una oferta de
38:48donación. No creo que eh así como es la
38:51del caso, no creo que sea viable la
38:53estipulación, pero es una opinión
38:55subjetiva, eh, y sé que hay muchos
38:56títulos que circulan así y después
38:58aceptan, pero no lo veo viable. No sé si
39:01alguien quiere compartir su opinión en
39:02este tema también que es muy frecuente
39:04en la práctica.
39:06O Monserrad, no sé si vos tenés alguna
39:07opinión formada al respecto también, que
39:09estuvimos charlando algunos temas
39:10conflictivos antes.
39:11No, estaba distraída y me había quedado,
39:13no, no lo escuché, me había quedado con
39:15el tema de que
39:17eh López de Zavalía sostiene que lo que
39:19dijiste vos, que no es retroactiva la
39:22adquisición del Eso es el punto que me
39:25quedé pensando.
39:25No, no. Acá cuenta en el caso donde una
39:26una
39:29compra al padre, pero dice que estipula
39:32la nuda propiedad a favor de los hijos,
39:33reservándose el usufructo. Y yo estoy
39:35contando que en plitud del principio de
39:37que nadie puede tener un derecho real
39:39sobre cosa propia, o sea, de cosa ajenas
39:41sobre cosa propia, porque estaría
39:42confundido, ahí yo no lo veo viable la
39:44estipulación. podría estipular que
39:46adquiere el dominio, pero no que no
39:47adquiere un derecho real sobre cosa
39:49ajena o un derecho real desmembrado
39:50quedándose él, salvo que un tercero
39:52fuera el usufructuario y que él compre
39:54la estipulación ya directamente la nuda
39:56propiedad, donde veo incompatibilidad es
39:58que él se mantenga el usufruio y la nuda
39:59propiedad en una misma persona y que
40:01diga que solo va a aceptar como
40:02estipulación la nuda propiedad. Eso no
40:04veo viable,
40:05¿no? Claro, no se puede desmembrar de
40:07esa manera, digamos, porque para eso
40:10tendría que comprar, tiene que comprar
40:12el el padre
40:14para el hijo el dominio, el dominio
40:16pleno.
40:18No puede, es decir, no puede desmembrar
40:20lo que no tiene supuestamente en ese
40:22momento porque si está estipulando no
40:24tiene el dominio. Pero eso me conduce
40:26también a lo mismo que estoy pensando,
40:27que vuelvo a decir,
40:28porque si no ahí habrías que tenías que
40:30desmembrar que primero se le constituye
40:31sus fruto a los padres y que después, no
40:33sé, un hermano mayor compre para sí y
40:36las proporciones para los hijos menores
40:37o para los hermanos menores. O sea,
40:40necesitas dos que el sea el estipulante.
40:43Eso es lo que quiero decir.
40:44Claro. Claro. Sí, sí.
40:45Bueno, pero volviendo, te quiero
40:46preguntar eso que me quedé preocupada.
40:50Este si la aceptación no consolida el es
40:55evidentemente evita o impide de ahí en
40:57adelante la revocación. Eso estamos de
41:00acuerdo. Ahora, compra un eh el padre
41:03compra para el hijo eh mayor de edad.
41:07El hijo en el momento de la estipulación
41:10es soltero
41:13y cuando acepta es casado.
41:16Eh, si no tiene si no tiene efecto
41:20retroactivo la aceptación,
41:24el inmueble es ganancial.
41:26No, no, porque ahí porque hay varias
41:29solu varias cosas que que a pesar de no
41:32ser retroactivos se resuelven por
41:34aplicación de otras figuras. El caso que
41:36vos traés a cuento, que me parece
41:38fantástico, eh, es está en el artículo
41:41464 del código que habla de la de los
41:43bienes propios. Sí. Causa anterior.
41:46Causa originaria, ¿no es cierto? La
41:48causa anterior. Exactamente.
41:51La tiene una causa, no me acuerdo el
41:53inciso ahora del artículo. Acorda,
41:55pero
41:57la causa de adquisición existe y es un
41:59derecho sólido, aunque en expectativa.
42:00Entonces, al existir con fecha previa al
42:02matrimonio, eso este lo hace ser un bien
42:05propio. Mira, ya que me traes a cuento
42:07eso, te voy a contar otro caso que tuve
42:09que dictaminar hace tres días. O sea,
42:11fíjense usted la vigencia que tienen
42:12estos temas.
42:13Me traen un título, lo tengo acá en el
42:15escritorio. Eh, me traen un título donde
42:18habían comprado por boleto de
42:19compraventa a la madre eh, para el hijo
42:23este menor de edad que oportunamente
42:24aceptará.
42:26Bueno, eso fue en el este, no sé, 70 y
42:30algo, en el en el 80 y algo, 10 8 años
42:34después, el hijo se casa y 8 años
42:37después hace la escritura eh
42:40compareciendo al vendedor y él aceptando
42:42el beneficio del boleto y escriturando
42:44su nombre ya casado.
42:475 años después afecta bien de familia y
42:50después, un par de años después, se
42:51muere la señora. Entonces tenemos el
42:53problema siguiente, o sea, ahora yo
42:55tengo que hacer calificar el título si
42:57es un bien propio ganancial, porque lo
42:58tengo que hacer mandar a hacer sucesión
43:00o no en base a esta estipulación que
43:02existía antes de casarse. O sea, compró
43:05la madre por boleto para el hijo menor
43:07de edad. Él se casa, luego escritura
43:10haciendo alusión a ese boleto. Pero acá
43:12yo creo que el gran problema es que el
43:14boleto puede tener o no fecha cierta,
43:17porque cuando tenemos en escritura la
43:18estipulación, todo tiene fecha cierta,
43:20pero el boleto podría no tenerla. Y ahí
43:22es donde encuentro un problema, un
43:23primer problema en la calificación.
43:24Afortunadamente, un día después o dos de
43:26tener la carpeta en el escritorio, sigo
43:29mirando y veo que al final hay un tema
43:31de representación y resulta que el
43:32vendedor comparece por un poder especial
43:34irrevocable que se dio dos días, 2 años
43:37antes de que se casara el comprador.
43:39Entonces,
43:40eh, entonces el poder irrevocable cuando
43:42se incorpora el boleto al protocolo le
43:45da fecha cierta y hay entonces hay un
43:46instrumento con fecha cierta del boleto
43:48anterior al casamiento del del
43:51comprador, con lo cual creo que estoy en
43:53condiciones de decir que es un bien
43:54propio.
43:56Bueno, caso porque es difícil dos tr
43:59días viéndolo. A ver cómo
44:02pero para para clarificar un poco en la
44:05situación. Es decir, en este caso vos
44:07decís que la causa, yo comparto la causa
44:10es anterior al matrimonio, pero me choca
44:13con el tema de que no es revoc, que no
44:15es retroactiva la adquisición.
44:18Este,
44:19pero es como si porque qué pasa, yo
44:20todavía no llegué a esa parte, pero qué
44:22el la posición del beneficiario tiene un
44:25use atem, un derecho a la cosa. O sea,
44:27que no no se diferencia en este caso en
44:30que hubiera Claro, pero en que hubiera
44:31habido un boleto firmado antes del
44:33casamiento que se escritura después del
44:35casamiento. Ese es un bien propio.
44:38Lo ideal, lo ideal hubiera sido en mi
44:40título que hubiera comparecido la
44:41cónyuge diciendo que es verdad que es un
44:42bien propio, pero en esa época no se
44:44estilaba porque era anterior al código
44:45nuevo. el 95, pero en el caso que vos
44:48decís, eh, a ver, en el caso de
44:51estulación,
44:52claro, si me toca aceptar un caso como
44:54el que vos decís, yo traería a la
44:55cónyuge para decirle, hacerle decir que
44:57es verdad este que es una un bien, pero
45:00aún así no es indispensable, eh, porque
45:03no es un caso de reinversión de dinero.
45:05Y la causa tiene fecha cierta
45:07autenticidad.
45:08No, pero no sería necesario.
45:09No, no. Yo me refiero a que el el el
45:13este señor acepta la estipulación siendo
45:16casado.
45:19Si no tiene carácter retroactivo.
45:22Si no tiene carácter retroactivo,
45:24entonces, ¿cómo digo que es propio el
45:28inmueble?
45:29Porque ten que relatar que él que él es
45:31comprador en virtud del boleto de
45:32compraventa.
45:33No, no, no. Eh, bueno, en virtud no no
45:35una escritura de donde no, claro, no no
45:39escritura de compra con estipulación a
45:42su favor.
45:43Más fácil.
45:43Él acepta siendo casado cuando el
45:46estipulante estipuló en un momento que
45:48el beneficiario era soltero.
45:51Ya, pero si no tiene al ser la causa
45:54anterior, Monserrat, eh te viene propio
45:57el inmueble, no es ganancial. El estado
46:00civil ahora es circunstancial, no tiene
46:02importancia. Ahora, si la estipulación
46:05fue el problema es si la estipulación
46:07fue cuando él era casado.
46:09Claro.
46:10Y no se exteriorizó la causa. Y no se
46:12exteriorizó la causa este la relación de
46:15valor, o sea,
46:16la liberalidad del padre, digamos.
46:18Claro. Si fue con dinero de él o no.
46:20Ahí viene el problema. Hubo un caso que
46:23se dictaminó en el Colegio de Escribanos
46:24de provincia, similar al tuyo que decís,
46:27pero fue así, eh, la el padre o no sé si
46:30un amigo compró para fulano de tal con
46:33su dinero y él era casado en esa época y
46:37resulta ahora que eh la mujer murió
46:39y quiere aceptar la compra. Entonces, la
46:41pregunta era, ¿esto va a sucesión y
46:43después lo aceptan o puede aceptar ahora
46:46aclarando que el inmueble era ganancial?
46:48porque ahora está viudo, pero estaría
46:51adquiriendo viudo, pero un derecho que
46:53nació siendo gananciar por la causa
46:55fuente, por el 465. Entonces ahí el
46:58dictamen, que esto ofrece alguna
46:59dificultad en la respuesta. El dictamen
47:01de provincia dijo este que podía ahora
47:05con la advertencia de que era un bien
47:07ganancial.
47:08En la revista notarial había tenido un
47:09caso idéntico que lo dábamos en la
47:11fábrica. Sí, de todas maneras este el
47:15periodo entre la estipulación
47:18y la aceptación, si la aceptación no es
47:20retroactiva, en ese periodo tenemos al
47:24estipulante con el derecho todavía
47:26porque no ha, es decir, el derecho es
47:29del estipulante en es hasta que se
47:31acepta, ¿no? Y entonces si la aceptación
47:34no es retroactiva, un acreedor del
47:36estipulante en el medio, ¿qué acción
47:39tiene? Bien, muy buena pregunta porque y
47:42acá les voy a decir mi opinión sobre el
47:44derecho del del adquirente.
47:47Eh, bueno, eh, si bien no es
47:50retroactiva, a diferencia de una gestión
47:52de negocios, es oponible porque tiene su
47:55título inscripto con la gestión, perdón,
47:57con la estipulación a favor del tercero
48:01está publicitada. Entonces, de ahí viene
48:03que puede poner una tercería de mejor
48:05derecho, porque su derecho tiene
48:06preminencia frente al acreedor porque
48:08estaba publicitado en registro desde
48:10principio. Es decir, que en este sentido
48:13el use AD rem, el derecho a la cosa que
48:15tiene el comprador, eh, es bastante
48:17similar a lo que sería, por ejemplo, al
48:18derecho del tomador en un leasing,
48:20suponete, al derecho de un titular de un
48:22boleto inscripto, por ejemplo, la ley de
48:23compraventa de lotes a plazos. Y yo este
48:26tema lo lo estudié en particular. Tengo
48:28una teoría un poco eh digamos diferente,
48:33una teoría medio que no no hoy en día no
48:36está muy difundida, que es la teoría de
48:38los situaciones intermedias entre
48:40derechos reales y personales. Yo estoy
48:42convencido de que hay muchas situaciones
48:44en nuestro derecho que pueden
48:47calificarse en un camino intermedio
48:48entre un derecho real y un derecho
48:50personal. Y les quiero anticipar que
48:52para mí la situación del beneficiario en
48:56una estipulación a favor de terceros es
48:57una de esas situaciones, o sea, es una
48:59un derecho personal porque tiene por
49:02objeto la eh una prestación que es la la
49:06obligación a cargo del promitente,
49:08aunque esté cumplida de antemano, sigue
49:10siendo una conducta y la este
49:13oponibilidad de un derecho real porque
49:15está publicitado en el registro y de
49:17hecho, aunque no estuviera aunque se
49:19hubiera omitido la la estipulación por
49:21un error registral, una fuga registral o
49:23no se rogó por el escribano, que es muy
49:24frecuente en la práctica. De todas
49:26formas tiene ponilidad cartular
49:28porque toda publicidad registral en
49:29realidad es una una de de títulos por el
49:321893, 1892 del código, es una publicidad
49:35por relación, o sea, hay que ir a ver el
49:37título, no es que yo puedo, por ejemplo,
49:39ah, estaba publicitado de la
49:41estipulación, yo embargo yto y le gano,
49:45porque hubo un caso en provincia de
49:46interesante.
49:48¿Qué tipo de tercero?
49:50que ver si sea.
49:53Les cuento un caso, hubo un caso donde
49:54se había hecho una donación con reserva
49:56de derecho de reversión y y no se
49:59publicitó la cláusula. Entonces, el el
50:03digamos se murió el donatario, pero
50:06estaba embargado y se subastó el
50:08inmueble. Entonces vino el donante
50:09diciendo, "Miren que el se se murió el
50:12donatario, había derecho a reversión y
50:13el inmueble está en mi patrimonio, no lo
50:14pueden ejecutar."
50:16Y entonces estaba el comprador en
50:17subasta versus este el
50:21donante que quería revocar por la
50:23revocación se da ipso yure, o sea,
50:25automáticamente. Bueno, ganó por
50:27supuesto el eh el donante que había
50:30regresado el dominio a su patrimonio por
50:32reversión. Entonces, esto significa que
50:34el título inscripto, aunque no publicite
50:35la cláusula de reversión, aunque no
50:36publicite el dominio imperfecto, porque
50:39en mi caso, para mí, en mi opinión,
50:40también esto es un supuesto dominio
50:42imperfecto. Ahora después lo vemos, ¿no?
50:43No quiero anticiparme a la conclusión.
50:45Eh, hace que justamente eh se torne
50:49ponible aunque se haya omitido la
50:51publicidad de la estipulación, pero
50:53mientras conste en el título.
50:55Perdón, yo tuve,
50:56perdón, no sé si querés agregar algo.
50:58Para un acreedor embargante no hacer
51:00estudio de título. Es el tema. Bueno,
51:02adelante,
51:02pero no importa. Claro,
51:05perdón, yo tuve yo tuve un caso hace
51:08muchos años donde inclusive el
51:12digamos el sería el estipulante
51:16tenía una inhibición por una quiebra
51:19y sin embargo me inscribieron la
51:21escritura de aceptación del beneficiario
51:24después de pelearla bastante en el
51:26registro, pero con esta con este
51:28planteo, digamos,
51:30el aspecto registral, eh, bueno, me
51:32tienen que contar cómo es allá, pero eh
51:35acá en la provincia de Buenos Aires y en
51:37Capital, en CABA, eh no se piden
51:39inhibiciones por por el estipulante
51:42cuando se acepta la compra. Se se pide
51:44nada más certificado de dominio,
51:47entonces no importa y la quiebra se
51:49publicitaría en la inhibición, supónete,
51:51como es costumbre acá en nuestros en
51:52nuestros pagos. Este, así que bueno, eh,
51:56por esa razón acá se estuviera quebrado.
51:58En ese caso, claro, yo en ese caso había
52:00pedido eh eh certificado completo, me
52:03había salido, pero cuando me sale la
52:06inhibición me pongo a mirar doctrina y
52:07me encuentro con esto, con lo mismo que
52:09usted está diciendo y lo peleo en el
52:11registro y lo y lo gano,
52:13pero no no fue a un recurso de
52:16calificación ni nada por el estilo.
52:18Ahora, en estos momentos no sé que
52:19estaría pensando el registro
52:22si es que tiene
52:22por eso. Alejandra, escúchame, tengo acá
52:25la instrucción del servicio 4 que es del
52:272000
52:29que dice que en el registro general eh
52:34no corresponde solicitar certificado de
52:35inhibición del titular registral a los
52:38efectos del otorgamiento de la
52:39escritura. Bueno,
52:41claro, yo lo mío fue en el 99 y lo peleé
52:45ahí, o sea, que hay una del 2000.
52:47Perfecto, la estoy anotando ya.
52:50Sí,
52:51gracias.
52:52Este, pero bueno, la doctrina suele
52:54justificar el tema con el efecto
52:55retroactivo porque registralmente lo
52:57califican como gestión de negocios.
52:59Todavía no llegamos a ese tema, pero
53:00ahora seguidamente lo vemos. Eh, vamos a
53:03ver las diferencias con la oferta de
53:04donación y con la gestión de negocios,
53:07pero se toma entonces el justificativo
53:10sería el carácter retractivo, pero a
53:11medias, tímidamente, porque si nos hacen
53:14pedir un certificado de dominio
53:15significa que el embargo lo va a tener
53:17que resolver en sede judicial o
53:19aceptarlo, o sea, o sea, aceptar, no
53:21reconocerlo este el momento al momento
53:23de la aceptación de compra. Eh, este,
53:27pero bueno, por eso no igual de todas
53:30formas no sería retroactivo, pero
53:32tendría una oponibilidad por el derecho
53:34inscripto
53:35y eso lo hace ganar una tercería mejor
53:37derecho.
53:39Eh, perdón, ¿alguna otra duda de este
53:41tema? Si no, sí avanzo. Díganme,
53:45¿estamos bien?
53:47En el momento que se acepta, en el
53:49momento que se acepta,
53:52¿cómo qué pasa con la posesión? La
53:54posesión fue entregada por el promitente
53:57la estipulante. ¿Qué
54:00cómo lo entend?
54:01Mira, eh normalmente ahí eso responde a
54:04la relación de valor que haya entre
54:06estipulante y beneficiario de cómo
54:08porque eso no no se suele documentar.
54:10Eh, tampoco hace falta manifestar que
54:12está en posesión el aceptante porque el
54:14registro de propiedad no califica la
54:16posesión, que es un hecho. Inscribe
54:17título. No es un registro de derechos
54:19reales, sino un registro de títulos.
54:20Entonces acá sí nos piden eh
54:22nosotros coincidimos con ese criterio,
54:24pero el registro nuestro lo piden.
54:27Bueno, en este caso hay que decir, se le
54:29dará decir que tiene la posición se
54:33encuentra en posesión
54:34que en rigor de verdad si vamos a ser
54:36abogados del poco prueba porque
54:39para que haya una confesión válida tiene
54:41que perjudicar al que lo declara, ¿no?
54:42Entonces es como si él dijera, "Fulano
54:44de tal me debe tanto dinero." Lo tiene
54:47que decir el deudor.
54:49Si lo dicen que tien que entonces si yo
54:51digo que tengo la posesión me beneficia
54:53a mí y realmente no no pruebas. Pero
54:55bueno, sería un formalismo, ¿no?
54:58Sí, se apela a la ficción porque el
54:59estipulante no te la va a dar a la
55:01posesión, va a tener que declarar
55:03probablemente
55:04igual nada obsta que la escritura se
55:05haga con comparecencia al estipulante
55:07para manifestar que seó la posesión,
55:09pero como la posesión es un hecho y no
55:10hace falta, no requiere reflejo
55:12documental, bien se podría también
55:14documentar por un instrumento privado o
55:16simplemente no documentarlo, pero bueno,
55:18si el registro tiene la postura de que
55:19tiene que ver el tema
55:21está bien
55:22acá.
55:23Bueno, dale, adelante. Bien.
55:26E
55:27bueno, el la problemática de las
55:30escrituras que tienen la cláusula compra
55:32para otras personas sin mucho más
55:35detalle es que que bueno que en rigor es
55:39un pacto que va a determinar la
55:41naturaleza en función de la causa final
55:44que se exteriorice. Esto genere
55:46dificultades interpretativas,
55:47jurisprudenciales. Se le ha confundido
55:49con otros con otros institutos que ahora
55:51seguidamente vamos a ver.
55:53Este, por ejemplo, gestión de negocios,
55:55donación sujeta a posterior aceptación,
55:57bueno, y también el supuesto de
55:58estipulación que vemos. Eh, y ustedes
56:01saben que una jornada notarial que trató
56:03muy bien el tema es la viena, no, 19a
56:08jornada notarial cordobesa del año 2017,
56:11donde se llegó a una conclusión muy
56:13valiosa que comparto es que es que la
56:16compra para es una estipulación a favor
56:19de terceros, salvo que de otros
56:20elementos del título surja lo contrario.
56:25Eso fue la opinión mayoritaria. la
56:26minoritaria dijo que en realidad la
56:27calificación debería ser realizada en
56:29cada caso particular, eh como suele
56:31estar en muchas veces repetido por la
56:33doctrina. Eh,
56:36así que bueno, no, yo comparto esa
56:39opinión. Creo que la la mejor
56:40calificación del negocio es la
56:41estipulación a favor de terceros. Este,
56:43creo que es la la mejor conclusión a la
56:45que podemos arribar.
56:47Eh, pero bueno, aunque responda a una
56:50relación de valor gratuita u onerosa o
56:53la causa que fuera, se aplican las
56:54normas sobre estipulación, no las otras
56:57normas que vamos a ver ahora, como por
56:59ejemplo la teoría de la oferta de
57:01donación. Para parte de la doctrina, eh,
57:03hay una compra y una oferta de donación
57:06simultánea, es decir, un doble negocio,
57:08una compra y una oferta. El el inmueble
57:11ingresa en el patrimonio del comprador y
57:13la adquisición tampoco es retroactiva
57:16aquí porque se toma al momento de la
57:18aceptación de la configur el título
57:20suficiente del del beneficiario del
57:22donatario se configura con la aceptación
57:24de la donación. Entonces el problema de
57:26esta interpretación es el riesgo de los
57:28acreedores, que su derecho no tendría
57:30ponibilidad porque la oferta de donación
57:33no es un documento con vocación
57:35registral. Eh, y puede estar en la misma
57:37escritura o puede estar en escritura eh
57:39separada.
57:41E el acá hay una dificultad
57:45interpretativa cuando el estipulante eh
57:47usa usa su propio dinero, ¿no? Porque si
57:51es dinero del beneficiario no puede ser
57:52oferta de donación porque el vínculo
57:54entre comprador y beneficiario es
57:57evidentemente un vínculo oneroso y no
57:59gratuito. Este y el y el el único caso
58:03donde aquí nos ofrece una problemática
58:06más grave es cuando el menor es
58:07beneficiario del de de la estipulación,
58:11va, en este caso de la de la oferta,
58:14porque si se usara el dinero del menor
58:16para la compra hubiera requerido
58:18autorización judicial. Entonces ahí
58:20viene que eh cuando es menor de edad no
58:22podemos decir que se compra para y con
58:26dinero del menor, porque ahí en ese caso
58:28hubiera requerido autorización judicial
58:29el uso del dinero. Eh, si no se la tuvo
58:31se puede obtener posteriormente para
58:32sanearlo o lo puede ratificar el menor
58:35llegado a la a la mayoría de edad. Eh,
58:38así que bueno, la la liberalidad que
58:41¿Por qué se confunde esto? porque a
58:42veces es un animandi. Entonces, eh la
58:46liberalidad puede nacer por una
58:48estipulación y quedar sujeta a sus
58:51normas, no a las normas de la oferta.
58:52Por eso el fallecimiento del estipulante
58:55no hace caducar del derecho del
58:57beneficiario aceptar porque el contrato
58:59ya quedó perfeccionado, o sea, no es una
59:00oferta con la caducidad del 976 del
59:03código. Eh,
59:05este,
59:07bueno, para esto, la doctrina nos habla
59:09del seguro de vida, que también es una
59:11estipulación a favor de traseros, donde
59:13la muerte del estipulante habilita el
59:15cobro del crédito por los beneficiarios
59:16luego de su muerte. Eh, y ahí hay una
59:20ánimo de liberalidad y sin embargo este
59:23porque el que pagó las primas es el
59:24estipulante y el que cobra el
59:25beneficiario es son los hijos,
59:27supónganse, o los familiares. Entonces,
59:28de ahí que con la muerte del estipulante
59:30no caduca el derecho. Y si fuera si
59:32irremisiblemente invocáramos las normas
59:34de la oferta de donación para explicar
59:36el fenómeno de la estipulación gratuita,
59:38nunca cobrarían los beneficiarios de un
59:39seguro de vida. Eh,
59:41voy a traer un segundito atrás. Vos
59:44dijiste bien que se necesita
59:46autorización judicial si es que el padre
59:47compra para el menor y con dinero de
59:49este. Ahora, esos casos en que el padre
59:52le invierte su propio dinero en el
59:55momento, es decir, que la donación de
59:57dinero, digamos, es del padre en el
1:00:01momento de la compra. Bueno, ahí hay una
1:00:03divergencia doctrinaria
1:00:06entre sí dos opiniones. Se necesita
1:00:08venia o no. Yo siempre pensé, ¿cómo
1:00:12vamos a obtener una avenia si el padre
1:00:14está abre la billetera en el momento de
1:00:16la compra? Sí.
1:00:18Es decir, es como imp Bueno, ¿cuál es tu
1:00:20opinión?
1:00:21Ah, opino igual que vos, en el sentido
1:00:23de que yo entiendo que ahí no hace falta
1:00:24autorización judicial. El problema del
1:00:26código nuevo es que nos quitó el cuasi
1:00:28usufructo, que era el
1:00:31era la justificación como el dinero,
1:00:33cosa que lo justificaba parte de la
1:00:35doctrina. Pero yo creo que podemos
1:00:36encontrar otras herramientas para
1:00:37justificarlo, solo que la mayor parte de
1:00:39la doctrina notarial está en contra de
1:00:41esta interpretación. O sea, la mayor
1:00:42parte de la doctrina y así la asesoría
1:00:44notarial del Colegio de Escrios de
1:00:45Provincia entiende que en esos casos aún
1:00:47así hace falta autorización judicial. Me
1:00:48parece en lo personal me parece que que
1:00:51es muy fuerte pedir eso para un caso que
1:00:53se manifiesta mucho en la vida
1:00:54cotidiana. O sea, que la solución sería
1:00:57que compre el padre y le oferte en
1:00:58donación al hijo, pero no podría
1:01:00imputarse directamente en el patrimonio
1:01:01del hijo para esta interpretación sin
1:01:03autorización judicial porque el dinero
1:01:04sería del menor. Yo entiendo que eh pero
1:01:07el dinero sería del menor aunque lo
1:01:08pague el padre en el momento. Yo
1:01:10entiendo que en esos casos donde el
1:01:15sin duda que si fuera un pago diferido
1:01:17va a haber que requerir autorización
1:01:18judicial. Sí, claro, claro.
1:01:20Pero si el pago es espontáneo en el
1:01:21momento, yo entiendo que al cancelarse
1:01:22la obligación simultáneamente con el
1:01:24nacimiento de la compraventa y el título
1:01:26suficiente, ahí no no hace falta
1:01:28autorización judicial,
1:01:30¿no? Y y lo he hecho lo documento así.
1:01:34Sí, sí, yo también lo he hecho. Lo que
1:01:36pasa que, bueno, conozco que hay otra
1:01:37teoría que sostiene que igualmente, pero
1:01:40yo siempre pensé, ¿cómo hacés? Porque si
1:01:42estás pagando en el momento, no tenes
1:01:44Bueno, supone que lo hicimos así, ahora
1:01:45el hijo es mayor y ya quiere vender. Sí,
1:01:48ya está. del inmueble queda tácitamente
1:01:49cubierta,
1:01:51la compra.
1:01:52Sí, por supuesto. Gracias.
1:01:53Con lo cual es un problema tal vez de
1:01:55observabilidad de la inspección, ¿no? En
1:01:56rigor de verdad. Eh,
1:01:59pero bueno, un inspector.
1:02:02Eh, tenemos la otra teoría que trata de
1:02:04explicar este fenómeno de compra par
1:02:06terceros, que es la teoría de la gestión
1:02:07de negocios. Es decir, el supuesto donde
1:02:10hay una administración de un negocio
1:02:13ajeno, un negocio patrimonial ajeno como
1:02:15un acto unilateral. Y eso están los
1:02:17artículos, no están en los artículos de
1:02:18contrato, sino en 1781 a 1790 del
1:02:22código.
1:02:24Eh, el gestor, que sería en este caso el
1:02:26comprador, asume oficiosamente un
1:02:29negocio ajeno sin intención de
1:02:31liberalidad y sin estar autorizada ni
1:02:33obligada. Esto es importante que no haya
1:02:35intención de liberalidad, con lo cual la
1:02:37causa este interna entre gestor y dueño
1:02:40del negocio o aceptante posteriormente
1:02:43no tiene que ser liberal, tiene que ser
1:02:46sí o sí onerosa. Esta es la postura
1:02:48tradicional y clásica que suele explicar
1:02:50el fenómeno, que es imperante en el
1:02:53ámbito registral. Registralmente, en la
1:02:55mayoría de registros se toma como una
1:02:56gestión de negocios, pero esto no no
1:02:59tiene que llevarnos a interpretarlo de
1:03:01esta manera o obligarnos a interpretar
1:03:02así porque el por el artículo 4 de la
1:03:04Ley registral 17801, la inscripción del
1:03:07título, no importa de qué forma esté
1:03:09inscripto tampoco no bonifica el título
1:03:11ni le cambia la esencia al título. Con
1:03:13lo cual, si es una estipulación el
1:03:14registro toma como gestión, bueno, será
1:03:16solamente para el aspecto registral,
1:03:18pero de todas formas nosotros este
1:03:20podemos seguir calificándolo como
1:03:21estipulación hasta tanto se desarrolle
1:03:23más esta postura, se conozca más esta
1:03:25postura y cambien el criterio
1:03:26tradicional eh registral. La aceptación
1:03:29del beneficiario en este caso de ese
1:03:31tercero, quiero decir, es una
1:03:33ratificación del acto del gestor y tiene
1:03:36efecto retroactivo eh por el 369
1:03:391025 equivale a mandato. La ratificación
1:03:42equivale a mandato 1790 del código. Eh,
1:03:47aquí la diferencia es que hay muchas
1:03:48diferencias que vamos a mencionar
1:03:50algunas. El gestor actúa en nombre
1:03:52propio, pero en interés del dueño del
1:03:54negocio, en interés del tercero. En
1:03:56cambio, el estipulante actúa en nombre
1:03:57propio y en interés propio. Las dos
1:03:59cuestiones son propias. Eh, en la
1:04:02estipulación, el negocio base no
1:04:04requiere una ratificación porque es
1:04:06válido de por sí el contrato base. En
1:04:07cambio, eh, en, bueno, en el gestor lo
1:04:11ratifica para quedar saneado el problema
1:04:13de legitimación.
1:04:15Eh, el estipulante puede revocar hasta
1:04:17la aceptación del tercero, como dijimos.
1:04:20Después lo vamos a ver en profundidad. Y
1:04:22en cambio el gestor no puede renunciar a
1:04:24la gestión porque actúa en nombre de
1:04:26otro y esto lo dice el 1782 inciso C. Y
1:04:29así opina la mayoría de la doctrina. Con
1:04:32lo cual, fíjense que si tomamos la
1:04:34teoría de la gestión es absolutamente
1:04:36incompatible con que el acto sea
1:04:37gratuito entre las partes, entre entre
1:04:40comprador y tercero. Y además es
1:04:41incompatible que se pueda desistir de la
1:04:44gestión de compra. Eh, no sería un acto
1:04:47válido el desistimiento si tomáramos
1:04:49partido por la gestión de negocios.
1:04:52Este, y bueno, la estipulación como una
1:04:55diferencia más, el la aceptación del
1:04:58tercero no desplaza al estipulante
1:04:59porque él tiene todavía derechos por el
1:05:011028 del código. Puede incluso reclamar
1:05:03el cumplimiento si se tratara de una
1:05:05prestación personal y en cambio la
1:05:07gestión, el gestor queda absolutamente
1:05:09desplazado con la ratificación que
1:05:11tiene, como dijimos, efecto retroactivo.
1:05:13En cambio, la estipulación no tiene
1:05:15efecto retroactivo.
1:05:17Este,
1:05:20bueno,
1:05:21eh, vamos, no sé si quieren hacer alguna
1:05:24observación el tema de la de la gestión
1:05:26de negocios o alguna pregunta. Eh, si
1:05:29no, ya pasamos a analizar bien el tema
1:05:30de la aceptación de compra.
1:05:34¿Estamos bien por acá?
1:05:38Bueno, la aceptación de compras,
1:05:40hablemos de este tema, eh es un acto
1:05:42unilateral, lo hace el tercero
1:05:44beneficiario y el efecto principal es
1:05:46impedir la ulterior revocación de la
1:05:49estipulación. O sea, el tercero acepta
1:05:51para fijar su condición de acreedor y en
1:05:54este caso, en el caso del título
1:05:55suficiente, acepta para adquirir el
1:05:57dominio.
1:05:59La forma tiene que ser la escritura
1:06:00pública porque es un acto relativo
1:06:02inmueble y además eh es un acto
1:06:04accesorio del contrato principal, del
1:06:06contrato base, 1017 incisos A y C.
1:06:10Como dijimos, anticipamos, eh se pide
1:06:12certificado de dominio en la mayoría de
1:06:14las jurisdicciones porque aunque no haya
1:06:17transmisión de dominio, en rigor de
1:06:18verdad, la transmisión ya ocurrió cuando
1:06:21se estipuló a favor del tercero, se
1:06:23modifica la titularidad. Esto surge de
1:06:26la DTR3 de 1986 de provincia de Buenos
1:06:28Aires y el artículo 89 del decreto 2080
1:06:32del 80. Esto son las jurisdicciones de
1:06:33Cava y de la provincia de Buenos Aires y
1:06:36en ambas no se pide certificado de
1:06:38inhibiciones del estipulante, como me
1:06:40como contaba Monserrat respecto de la
1:06:42instrucción de trabajo de de su
1:06:44jurisdicción. Eh, no se piden visiones
1:06:47en el entendimiento de que es un titular
1:06:48transitorio.
1:06:50Eh, ante embargos ulteriores
1:06:54vence el aceptante por la oponibilidad
1:06:56de su derecho, pero se requiere decisión
1:06:59judicial. Algunos fundamentan esto en el
1:07:02efecto retroactivo, pero el efecto
1:07:03retroactivo no surge de ninguna norma.
1:07:06Sí hubiera efecto retroactivo si la
1:07:08calificáramos como hace el registro,
1:07:10como gestión de negocios. Entonces ahí
1:07:11también se explica por qué no se pide
1:07:13inhibisión y por qué vencería el
1:07:15aceptante o el ratificante una vez que
1:07:19eh afrente al acreedor. Pero el registro
1:07:21no lleva hasta las últimas consecuencias
1:07:22esto porque si llega a haber un embargo
1:07:24se requiere decisión judicial. Por eso
1:07:26se pide certificado de dominio para
1:07:29reservar un lugar en el registro, para
1:07:31activar el mecanismo de certificación
1:07:32con reserva de prioridad. Entonces, si
1:07:34hay un embargo en el interiín entre que
1:07:37se pidió el certificado y se hace la
1:07:38aceptación de compra y se ingresa dentro
1:07:39los 45 días por el juego armónico de la
1:07:42de la certificación con resolve
1:07:44prioridad indirecta más la
1:07:45retroprioridad queda inscripto y el
1:07:47embargo en el interin queda con
1:07:49inscripción condicionada en la
1:07:50inscripción del documento.
1:07:53Eh, pero también eh llegado al caso, si
1:07:56hubiera un embargo anterior a la
1:07:59certificación, el aceptante o puede
1:08:01ofrecer eh tramitar el levantamiento al
1:08:03solo efecto escritural en sede judicial
1:08:05acreditándole la oponibilidad de su
1:08:07derecho o puede reconocer los grabámenes
1:08:09aceptándolo y dejando para después la
1:08:12contienda. Eh, es importante que si
1:08:16reconoce que reconozca el solo efecto
1:08:18registral, que no reconozca la
1:08:20pretensión de fondo eh del acreedor,
1:08:22porque si no ahí eh tendríamos un
1:08:25problema ulteriormente para para
1:08:27defendernos en juicio.
1:08:30E
1:08:32bueno,
1:08:35no tiene que comparecer el estipulante a
1:08:37la aceptación de compra porque no
1:08:40requiere nueva transmisión de dominio
1:08:42que ya había ya operó este a favor suyo,
1:08:45solo que restaba nada más su aceptación
1:08:48del beneficio.
1:08:50Eh,
1:08:52y bueno, este la naturaleza de la
1:08:54aceptación
1:08:55depende de la teoría que nos enrolemos.
1:08:57Si pensamos que es una oferta de
1:09:00donación, sería una aceptación
1:09:02contractual. Si pensamos que es una
1:09:03estipulación a favor de terceros, como
1:09:06como se desprende de lo que hemos estado
1:09:07diciendo, es una aceptación no
1:09:09contractual porque no crea un nuevo
1:09:11derecho, sino que torne irrevocable ese
1:09:13beneficio que ya tenía desde el
1:09:15principio. Y si fuera gestión de
1:09:17negocios, la naturaleza sería una
1:09:19ratificación con un acto ajeno que
1:09:21equivale a mandato con efecto
1:09:23retroactivo. La capacidad del aceptante
1:09:26se rige al momento de la aceptación.
1:09:29Esto es importante también tenerlo en
1:09:30cuenta.
1:09:32Y la
1:09:34notificación de la aceptación en
1:09:36principio es al estipulante y también
1:09:39para alguna parte de la doctrina al
1:09:40promitente, si este tenía interés en la
1:09:42estipulación. Eh, si tenéis interés en
1:09:44la estipulación, este, el promitente
1:09:47también tiene que ser notificado. No
1:09:48obstante, la publicidad registral del
1:09:50documento inscribible de la de la de la
1:09:52aceptación de la compra hace que haya
1:09:55una notificación ficta eh por la
1:09:58ponibilidad absoluta del derecho
1:09:59inscripto, con lo cual, aunque no se
1:10:00haya notificado personalmente por un
1:10:03medio feaciente, de todas formas la
1:10:05inscripción registral torna cognocible
1:10:07el derecho incluso a ambas partes
1:10:10originarias del contrato base, ¿no?
1:10:13E
1:10:16bien. Y una cuestión más acerca de la
1:10:17aceptación. ¿Se puede pueden aceptar los
1:10:19acredores por vía subrogatoria, por una
1:10:22acción de subrogación? Esto está
1:10:24dividido en doctrina, está discutido.
1:10:26Eh, para la doctrina mayoritaria del
1:10:28acreedor no puede este Alterín y Leiva
1:10:32Fernández eh salvo eh dejando a salvo la
1:10:36acción de fraude o de simulación, eso
1:10:38siempre, pero no podrían la vía
1:10:39subrogatoria y para alguna
1:10:41jurisprudencia los acreedadores podrían
1:10:43aceptar por vía subrogatoria. Fíjense
1:10:45que el derecho del beneficiario en
1:10:47principio es eh
1:10:50su interpretación es restrictiva y
1:10:51además tiene visos de acto
1:10:54personalísimo, ¿no? Que no podría eh por
1:10:57eso no se transmite a los a los
1:10:59herederos, por eso los acreedores no
1:11:00podrían este eh aceptarlo por vía sub
1:11:04rogatoria. proceso está discutido,
1:11:05hubiera sido bueno que el derecho de
1:11:07fondo se hubiera pronunciado al
1:11:09respecto. Y entonces, eh, como les
1:11:12anticipé, ¿cuál es la naturaleza del
1:11:13derecho real de dominio del estipulante
1:11:16en ese interregno entre que compró y que
1:11:18el tercero acepta la compra?
1:11:22Entiendo que esto no es no ha sido
1:11:24tratado por la doctrina. Les voy a
1:11:26contar mi opinión personal al respecto.
1:11:28Eh, entiendo que es un dominio
1:11:30imperfecto, pero no un dominio
1:11:32imperfecto eh de las categorías
1:11:34conocidas, sino su generis sujeto a la
1:11:37aceptación por una tercera persona. Eh,
1:11:42no es un dominio revocable porque si así
1:11:45lo fuera,
1:11:47frente al advenimiento del plazo de o
1:11:49condición, tendría que volver al
1:11:51transmitente, tendría que volver al
1:11:53promitente, no al tercero beneficiario.
1:11:55Entonces descartamos que se trate de un
1:11:57caso de dominio revocable. No es dominio
1:11:58fiduciario porque no nace de un contrato
1:12:00de fide comiso y no es dominio
1:12:02desmembrado porque no hay un derecho
1:12:04real sobre cosa ajena, con lo cual
1:12:06estamos en un supuesto de dominio
1:12:08imperfecto, una seneis o cuarta
1:12:10categoría que a lo mejor hasta podría
1:12:12compartirlo con las donaciones
1:12:13solidarias si ustedes quieren, ¿no? Pero
1:12:16no es el tema que hoy nos convoca
1:12:18tratar. Hay una limitación del derecho
1:12:21real de dominio del estipulante
1:12:24y como contrapartida el derecho del
1:12:26tercero beneficiario, este usat rem,
1:12:28este derecho a la cosa es similar al
1:12:30comprador por boleto. Hoy habíamos
1:12:32hablado algo de la posesión, en la
1:12:33aceptación, bueno, si lo requiere el
1:12:35registro, hay que pronunciarse acerca de
1:12:37la posesión. Se puede decir que el
1:12:38comprador la tiene, pero fuera del plano
1:12:40documental, ¿qué pasa con la posesión
1:12:42del tercero beneficiario? Bueno, el
1:12:43tercero beneficiario cuando acepta tiene
1:12:46derecho a que se le entregue la posesión
1:12:48tanto del promitente como del
1:12:50estipulante, quien quiera que fuera, que
1:12:52lo hubiera tenido, porque a lo mejor se
1:12:54configuró el título suficiente sin
1:12:55entrega de la posesión en las
1:12:57jurisdicciones donde el registro admite
1:12:58que el que no se califique o no se haya
1:13:01una expresión documental de la posesión.
1:13:04Pero bueno, para no entrar en esos
1:13:05temas, este tiene derecho a que se le
1:13:07entregue la posesión. Eso es derecho de
1:13:09fondo. Bueno, en el plano documental
1:13:10registral, si hace falta que lo diga, lo
1:13:12dirá en la escritura de que está en
1:13:14posesión.
1:13:15Eh, pero este este derecho personal que
1:13:18tiene a que se le reconozca su derecho a
1:13:20entrar en el emplazamiento de titular, a
1:13:22que se le entregue la posesión, todo eso
1:13:24genera una conducta de las contrapartes,
1:13:26pero su oponibilidad es absoluta. Por
1:13:28eso, como les adelanté, yo entiendo que
1:13:31es un una situación intermedia entre
1:13:33derecho real y personal. Esto no está
1:13:34muy elaborado. Ustedes leen libros sobre
1:13:36la teoría general de los derechos
1:13:37reales, no van a encontrar ningún libro
1:13:38que hable del tema. Eh, la idea es
1:13:43iniciada por Eleonora Casabé, eh, que
1:13:46fue mi directora de tesis doctoral y yo
1:13:48después la expandí en el tema de la
1:13:50tesis que fue sobre la registración del
1:13:52leasing inmobiliario, porque ahí también
1:13:54hay una figura intermedia, este tiene
1:13:57conducta, es el objeto, pero la
1:13:58oponibilidad es absoluta y así tenemos
1:14:00un montón más eh de situaciones.
1:14:02compraventa de lote siempre ligado al
1:14:04usat rem, el derecho a sobreedificar
1:14:06también es una situación intermedia, es
1:14:08siempre hay un usat, un derecho a la
1:14:10cosa, pero el contenido es una
1:14:11prestación y la oponibilidad es
1:14:13absoluta, sea por la vía que sea eh o
1:14:15cartular o registral o porque esté
1:14:17inserta en el reglamento que integre el
1:14:18título. Bueno, así que esa una
1:14:22explicación que me satisface acerca de
1:14:23la naturaleza jurídica del derecho del
1:14:26tercero beneficiario.
1:14:29E ahora vamos a pasar a hablar de la
1:14:31revocación. Eh, y del origen del dinero
1:14:34y la muerte de uno de otro en el tiempo
1:14:36que nos queda. Cuéntenme si tienen
1:14:37alguna duda de estos temas, por favor.
1:14:40Pregúntale,
1:14:41¿no? Hemos pensado bastante qué pasa con
1:14:44esas escrituras en las que está la
1:14:46estipulación, pero no se determina el
1:14:48plazo para la asociación y vienen, no
1:14:52sé, 40 años después a aceptar.
1:14:57No hay un plazo, no hay un plazo
1:14:58previsto en la ley, eh, pero puede
1:15:01pactarse un plazo de caducidad. Es
1:15:02decir, si no hay un plazo de caducidad,
1:15:05no hay no hay imposibilidad de aceptar
1:15:08con posterioridad. Yo entiendo que no no
1:15:10se le aplica una
1:15:13prescripción a este derecho del del
1:15:15beneficiario. Yo entiendo que podría
1:15:17argumentarse que prescribe, pero la
1:15:19verdad que la si aplicáramos la
1:15:20prescripción sería de 5 años porque es
1:15:22una prescripción residual.
1:15:24Estamos hablando de un derecho. Bueno,
1:15:27en comparto un poco tu postura que has
1:15:29ahí una cosa rara intermedia, pero el
1:15:32beneficiario tendría un derecho personal
1:15:35y como derecho personal
1:15:375 años. Sí, pero dijimos que era un usat
1:15:40rem, un derecho a la cosa. Claro, por
1:15:41eso, por eso no. No, pero el derecho a
1:15:43la cosa el primero que dijo el tema este
1:15:46fue Morelo en en el el libro de boleto
1:15:48de compraventa y después lo tomó toda la
1:15:50jurisprudencia en ese sentido unánime.
1:15:52Mientras el comprador
1:15:55está en posesión de la cosa
1:15:59es imprescriptible con lo cual porque
1:16:02oficia la posición y oficia de
1:16:03interrupción permanente. O sea, esto
1:16:05es interesante tenerlo en cuenta, pero
1:16:06eventualmente si se pretendiera invocar
1:16:08la prescripción, el que tendría que
1:16:10invocarla sería el estipulante. Claro.
1:16:12Ahí eventualmente sería una contienda
1:16:14judicial
1:16:16que se trabía con el beneficiario.
1:16:18Sí. Sí. Y eventualmente revoca
1:16:20el estipulante con la posesión. Él
1:16:22claro. Sí,
1:16:22claro. Si él tuviera la posesión, si no
1:16:25un argumento beneficiario para decir que
1:16:26nunca le caducó. Pero aparte digamos en
1:16:28vez de de Pero el tema es así. En vez de
1:16:31de plantear la la prescripción
1:16:32directamente revocaría el beneficio.
1:16:34Reboca por eso.
1:16:34Claro.
1:16:35Claro. Salvo que se hubiera obligado a
1:16:37no revocarlo, que es una cláusula válida
1:16:40a mantenerla.
1:16:41En ese caso residual que no es frecuente
1:16:43en la práctica, entiendo que ahí, bueno,
1:16:45sería un
1:16:47sería un supuesto de aplicación, ¿no?
1:16:49Esto, pero este no no es no es tan
1:16:51frecuente. Pero bueno, interesante. Sí,
1:16:53gracias.
1:16:55Eh, bueno, ¿cómo es la revocación?
1:16:58Puede ser expresa o tácita. Eh, es
1:17:01tácita cuando hay cualquier acto que
1:17:03permita inferir con una certidumbre
1:17:07la voluntad revocatoria. Es decir, si
1:17:09hace algún acto que, por ejemplo, vende
1:17:11el inmueble, bueno, se revocó. Entonces,
1:17:14al beneficiario a lo sumo le quedarán
1:17:16las acciones del contrato del perdón de
1:17:18la relación de de valor, de la relación
1:17:21para invocar, por ejemplo, daños y
1:17:22perjuicios si correspondiera.
1:17:24Eh, para revocar el promitente no no
1:17:26debe comparecer, salvo que tuviera algún
1:17:28interés en que la estipulación se
1:17:30mantenga que debería surgir del contrato
1:17:33base. Si no surge el contrato base, no
1:17:34se presume. Eh, así que el estipulante
1:17:37solo puede revocar. Entonces, la
1:17:40revocación tácita, ejemplo
1:17:41paradigmático, es si vende el inmueble.
1:17:42Pero vamos a situaciones intermedias,
1:17:43¿no?, las que nos ofrecen dudas en la en
1:17:45el ejercicio profesional. Eh, ¿qué pasa
1:17:48si afecta vivienda?
1:17:50Bueno, creo que era uno de los casos que
1:17:51me habían también consultado en las las
1:17:54preguntas previas al curso. Eh, bueno,
1:17:57si afecta vivienda, en principio hay una
1:17:59consulta del Colegio Escrios de
1:18:00Provincia, si quieren después se los
1:18:01mando. Eh, hay una revocación tácita, o
1:18:05sea, revoca la estipulación eh, salvo
1:18:08que manifieste expresamente que se
1:18:10mantiene. Con lo cual para aceptar el
1:18:13beneficio, si el habría que ver la
1:18:15postura del registro en cada caso, pero
1:18:17si el tercero beneficiario fuera eh
1:18:22pariente y fuera beneficiario de la
1:18:24afectación, entiendo que se podría
1:18:25aceptar la compra eh con subsistencia
1:18:28del bien de familia, perdón, del régimen
1:18:30de vivienda. Eh, pero bueno, ahí tendría
1:18:33que surgir expresamente que no es una
1:18:35Por eso siempre que hay un supuesto que
1:18:37pueda generar vacilación de una
1:18:39revocación tácita, es conveniente que el
1:18:41escribano inserte, le indague la
1:18:43voluntad de las partes si quiere
1:18:44mantener la estipulación o no. Porque
1:18:46hay otros casos. Por ejemplo,
1:18:47Constitución de derechos reales sobre
1:18:48cosa ajena, hace una hipoteca, un
1:18:50usufructo. Bueno, igual solución. En
1:18:53principio se consideraría revocado,
1:18:56salvo que manifieste expresamente que
1:18:59todavía puede adquirir el este
1:19:03el beneficiario, lo que queda, ¿no? La,
1:19:05por ejemplo, la nuda propiedad.
1:19:08Quiero Nicolás, quiero volver un un
1:19:11minutito atrás el tema de que no puede
1:19:14ser revocada si el promitente pretende
1:19:17que se que sea mantenida, ¿no?
1:19:20Entonces vos tenés una estipulación
1:19:21cualquiera, alguien compró para otros,
1:19:23es decir, sin decir nada raro en la
1:19:25escritura, nada especial
1:19:27y el estipulante quiere revocar
1:19:30expresamente.
1:19:33Eh, ¿cómo cómo consideramos nosotros?
1:19:36Primero que el promitente, en realidad
1:19:37se le llama promitente, pero el vendedor
1:19:39vendió. Siempre digo yo, el vendedor
1:19:41vendió y ya no promete más nada. Es
1:19:43decir,
1:19:43no, por eso ya se agotó su actuación,
1:19:45digamos.
1:19:46Claro, es decir, no tiene ninguna
1:19:47prestación pendiente, es decir, es un
1:19:49vendedor.
1:19:50Pero tenemos en el artículo 1027 este
1:19:53tema de que no se puede revocar si el
1:19:55promitente pretende que sea mantenido.
1:19:59Y vos dijiste recién que al promitente
1:20:01se le notifica con la mera inscripción
1:20:03registral, cosa razonable.
1:20:05Pero con eso eh lo damos por notificado,
1:20:09pero no podemos también entender que no
1:20:11se opone o o una vez notificado tiene
1:20:14algún plazo para oponerse.
1:20:16que se nos ocurre decir, bueno, se
1:20:18notificó porque inscribimos, pero hay
1:20:21cuál sería su reacción si quisiera
1:20:23pero la notificación no es para que se
1:20:24oponga porque la revocación en realidad
1:20:27le corresponde al promitente, salvo que
1:20:30tuviera interés el perdón, no
1:20:32estipulando,
1:20:33salvo que tuviera algún interés en que
1:20:35se mantenga el promitente, pero eso
1:20:37tiene que surgir del título. Si no surge
1:20:38del título, no se puede oponer a la a la
1:20:41revocación. Frente al silencio vos
1:20:43considerá que entendemos que
1:20:45directamente no se puede poner, o sea,
1:20:47es decir, el título de revocación que no
1:20:51que no tenga de ninguna manera esta
1:20:54alguna manifestación del promitente,
1:20:58lo consideras perfecto. Y entendemos que
1:21:02que si no estaba en la estipulación
1:21:05Exactamente. Tal cual. Sí. Si si no
1:21:09surge del título este la
1:21:12el interés del promitente no hace falta
1:21:15este él tampoco tiene que revocar. El
1:21:17que revoca es el estipulante, eso es
1:21:19importante.
1:21:21Sí. Eh, no requiere tampoco justificar
1:21:23la causa de la de la revocación y el
1:21:27límite es la aceptación del tercero
1:21:29beneficiario. Ahí ahí es el límite a la
1:21:32posibilidad de de revocar. Los
1:21:35acreedores pueden revocar
1:21:37este según la doctrina mayoritaria
1:21:39encabezada por Espota, este no sería una
1:21:43facultad personalísima la revocación y
1:21:45no podrían hacerlo los acreedores del
1:21:49estipulante, eh, y tampoco podrían
1:21:51revocarlo los herederos del estipulante.
1:21:56Esto también porque sería una facultad
1:21:57personalísima del estipulante. Esto es
1:22:00lo que opina la doctrina. Ojalá hubiera
1:22:01una solución normativa, ¿no? Para que no
1:22:03quede solo sujeto a la opinión, pero
1:22:06este
1:22:08bueno y como dijimos, puede renunciar
1:22:09también a revocar el beneficio. Eh eh y
1:22:12en ese caso ahí es donde entraría en
1:22:13juego el tema de la prescripción, si se
1:22:15quisiera hacer valer algo eh a su favor
1:22:19o a lo sumo si el beneficiario
1:22:21renunciara, que también puede renunciar
1:22:23al beneficiario y entonces ese derecho
1:22:24de expectativa ya queda consolidado en
1:22:26cabeza del estipulante ahí. Bueno,
1:22:29también se agotaría la la estipulación
1:22:31si renuncia el beneficiario. Perdón,
1:22:34vamos a dar la palabra acá que habían
1:22:35levantado la mano.
1:22:37Yo fui el que levanté la mano. Buenos
1:22:39días, Nicolás, te dedico, Joan, ¿cómo
1:22:41estás?
1:22:41¿Cómo te va?
1:22:42Bien. El que te había hecho la consulta
1:22:44respecto a esta cuestión de la
1:22:46afectación a vivienda fui yo. El caso es
1:22:48el siguiente. En una misma escritura hay
1:22:51una compraventa en la cual la persona
1:22:54accidente hace manifestación de que lo
1:22:56hace eh para una tercera persona que
1:22:59quien oportunamente aceptará. Esta
1:23:01persona era mayor en su momento y hace
1:23:04alusión particular que el dinero es de
1:23:06esta persona, es decir, el quien quien
1:23:08posteriormente aceptará. Y en el mismo
1:23:10acto jurídico, esta persona compradora
1:23:13afecta a bien de familia. En realidad,
1:23:16eh, sí, afecta a bien de familia. E la
1:23:20cuestión es la siguiente. Ahora viene
1:23:21esta persona a pretender aceptar la
1:23:23compra que oportunamente se hiciera en
1:23:25su favor y mi duda fue esa.
1:23:27Efectivamente, la afectación a vivienda
1:23:29es una revocación tácita. Ahora, vos me
1:23:32planteas recién de que solamente sería
1:23:36eh o se mantendría la estipulación en la
1:23:38medida que ya haya expresamente
1:23:40manifestado eso. Eso tuvo que haber
1:23:43hecho en el título oportunamente de
1:23:45adquisición o se puede hacer ahora,
1:23:47supongamos que tengo a la persona
1:23:48estipulante que venga y que diga porque
1:23:51necesito desafectar. Desafecta el bien
1:23:53de familia y dice que continúa la
1:23:54estipulación y luego
1:23:57no. El problema es que se hubiera
1:23:58extinguido la estipulación, o sea,
1:24:00hubiera quedado revocada por la
1:24:01afectación a vivienda, aunque ahora
1:24:04desafectáramos a vivienda, no renacería
1:24:06la estipulación. Ahí está el problema
1:24:09interpretativo. No la podríamos hacer
1:24:10renacer. Esto depende, por supuesto, de
1:24:12la lectura de la afectación y que porque
1:24:14es un cuestión con cierta vacilación,
1:24:16pero la doctrina también vacila en este
1:24:19sentido y ya les digo, hay una consulta
1:24:20de provincia de Buenos Aires que dice
1:24:22que es incompatible la afectación a
1:24:24vivienda por el estipulante. Había había
1:24:26se ve enrolado en la postura de la
1:24:27gestión de negocios. Igual pues si
1:24:28quieren se las paso por ir al Amber que
1:24:31había respondido, pero eh de todas
1:24:33formas la solución era igual, o sea, no
1:24:35es compatible este la afectación de
1:24:37vivienda con esto, pero si hubiéramos
1:24:39dicho sí que se mantiene y que el
1:24:41beneficiario además es beneficiario no
1:24:44solo de la estipulación, sino del
1:24:45régimen de vivienda, eh ahí sí, pero me
1:24:48parece que en tu caso ya no podría
1:24:50aceptarse, pero
1:24:52ahora bien, consulta. dado que está
1:24:54revocada la estipulación,
1:24:57eh se consolida el dominio en cabeza del
1:24:59estipulante. Estamos de acuerdo. Decir
1:25:01la compradora,
1:25:02¿correcto?
1:25:02Eh, pregunta esto, ¿cómo se resuelve
1:25:05esta cuestión registral? Porque esto en
1:25:07matrícula sigue figurando la
1:25:08estipulación. Bien, entonces debería
1:25:12hacerse una manifestación expresa de que
1:25:14atento a esta circunstancia ya no existe
1:25:16la estipulación para que esta persona
1:25:18disponga.
1:25:19Eso lo podrías hacer por una escritura
1:25:20complementaria o podrías esperar a que
1:25:22se venda el inmueble y lo haces junto
1:25:23con la venta
1:25:25perfecto. Habría que hacer una una al
1:25:27margen del trásito habría que hacer una
1:25:29manifestación de esta persona en cuanto
1:25:31a la revocación. Sí.
1:25:32Lo que ganás con eso es que no pueda
1:25:35hacer un planteo judicial el
1:25:36beneficiario, porque eventualmente si
1:25:38querés certidumbre del tema que es
1:25:39dudoso, a lo sumo se podría iniciar una
1:25:42acción declarativa para saber si está
1:25:44revocado o no la gestión, la gestión o
1:25:46la estipulación.
1:25:48Clarísimo, Nicolás, muchas gracias.
1:25:50Eso sería una solución, pero bueno,
1:25:52extranotarial, ¿no?
1:25:54Este,
1:25:56hablemos del dinero, del origen del
1:25:58dinero. Eh,
1:26:01cuando, como el caso que recién
1:26:02plantearon,
1:26:04eh, ¿qué pasa si el estipulante declara
1:26:06de compra para y con dinero de? Acá hay
1:26:08dos posturas sobre la revocación, ya que
1:26:10estamos hablando de revocación. ¿Hay
1:26:12diferencia para revocar según haya dicho
1:26:15que el dinero es el tercero o no? Bueno,
1:26:17para porque esto esta postura que voy a
1:26:20contar también influye en la consulta
1:26:21que recién me hicieron porque podría
1:26:23tener injerencia según la postura que
1:26:25tomemos. Si para algunos se puede
1:26:28revocar aunque se haya dicho que usó
1:26:30dinero del beneficiario, porque la
1:26:32cuestión de quién es el dinero es de
1:26:33relevante únicamente para la relación
1:26:35interna entre estipulante y
1:26:38beneficiario. Y sobre esto ha sido la
1:26:40postura originaria de del Colegio de
1:26:42Provincia de Buenos Aires en una
1:26:43consulta publicada hace muchísimos años
1:26:45en la revista notarial.
1:26:46Eh,
1:26:48pero luego la tendencia pasó a ser la
1:26:51otra, que debería comparecer el tercero
1:26:53beneficiario para darse por
1:26:55desinteresado. Esta es la postura eh que
1:26:58prepondera hoy en las respuestas de la
1:27:01asesoría notarial de la provincia de
1:27:02Buenos Aires. Eh, no la comparto, eh,
1:27:05pero también hay posturas intermedias
1:27:06que dicen, bueno, si comparece el el
1:27:09estipulante y rectifica la
1:27:11manifestación, dice que no, que fue un
1:27:12error, que no era el dinero del tercero,
1:27:14sino dinero de él y revoca. Bueno, así
1:27:16también se podría hacer. Entonces, si
1:27:18puede hacer eso, ¿por qué no puede
1:27:19revocar directamente y que quede en la
1:27:21relación interna entre las partes de
1:27:23quién era el dinero? Bueno, yo estoy con
1:27:25esta postura que puede revocar de
1:27:26cualquier forma que sea y no perjudica
1:27:28la circulabilidad del título, pero
1:27:30bueno,
1:27:31pero importante no lo en cuenta.
1:27:33Están en el plano de las obligaciones
1:27:35personales, es decir, el tercero tendrá
1:27:37una acción para para que le devuelva la
1:27:39plata. Exacto. Hay consultas porque si
1:27:42exigimos eso, a veces hay consultas para
1:27:44una sociedad de información que nunca se
1:27:45conformó. Claro.
1:27:47Entonces, ¿cómo hacemos para que venga a
1:27:49firmar? O sea, para mí también es es una
1:27:51cuestión meramente personal, no tiene
1:27:52que ver
1:27:54exacto.
1:27:54Está en el plano de la obligación
1:27:55personal.
1:27:57Bueno,
1:27:57pero bueno, a tener en cuenta que están
1:27:59esas posturas. Hoy en día la impera la
1:28:01otra en provincia de Buenos Aires, ¿no?
1:28:05Por eso es mejor capaz no decir nada
1:28:06acerca del dinero para poder revocar sin
1:28:08lugar a duda. Después es esa
1:28:10interpretación también lleva a ocultar
1:28:11más la relación base, lamentablemente
1:28:15la relación
1:28:15los tributarios, digamos, si no si no
1:28:17dicen nada,
1:28:18no hay la gratuidad. Bueno, y ahora
1:28:22tratad, por favor, el tema que estamos
1:28:23esperando, que es la sustitución del
1:28:25beneficiario.
1:28:26Dale, dale. Este, bueno, muy bien. Eh,
1:28:32bueno, pero antes que nada les digo dos
1:28:33cosillas sobre la muerte de cada uno, ya
1:28:35que hablamos en reguación. La muerte del
1:28:36beneficiario, ojo que por el 1027 no se
1:28:39transmite a los herederos, salvo pacto
1:28:41expreso en contra. Eh, o sea, el código
1:28:43sigue la sigue la postura de que no es
1:28:45un derecho patrimonial transmisible
1:28:46muertes y causas, salvo pacto en
1:28:47contrario. En el código derogado era
1:28:50patrimonial sin no había limitación y
1:28:52era transmisible por causa de muerte.
1:28:53Ahora, si muere el estipulante, no, yo
1:28:56entiendo que no provoca efecto sobre el
1:28:58beneficio del tercero porque el derecho
1:29:00no ha sido un contrato concluido. Eh, no
1:29:02podrían ni los herederos ni los
1:29:04acreedores este del estipulante podrían
1:29:07revocar el beneficio según la postura
1:29:09mayoritaria. Además, bueno, hablemos de
1:29:11la ahora sí la sustitución del
1:29:13beneficiario.
1:29:15Buen, esto es un tema muy interesante
1:29:16porque involucra se en dos factores. Se
1:29:20puede sustituir por acuerdo de partes,
1:29:23se puede ceder por parte del
1:29:25beneficiario. Empecemos con lo primero.
1:29:28Para una parte de la doctrina, Orelle
1:29:31López de Zavalía se podría sustituir al
1:29:33beneficiario porque esa facultad se
1:29:35desprende del derecho de revocar.
1:29:39Y para la postura contraria que
1:29:41encabezada por Echegaray y por la
1:29:43postura registral en general de todo el
1:29:45país, porque esto surgió de la vi7a
1:29:49reunión Nacional de Directores del
1:29:50Registro de la Propiedad de la de la del
1:29:52país, eh no se puede sustituir por el
1:29:55carácter personalísimo, salvo vía
1:29:57judicial, que es lo que dice la el
1:30:00decreto 2080 del 80 con el texto
1:30:03ordenado del 99 de Caba, ¿no?
1:30:06Y esto es en virtud de que la
1:30:07estipulación tiene interpretación
1:30:08restrictiva, como dice el 1027 Infine.
1:30:11Registralmente se admite el cambio por
1:30:13orden judicial donde se este se
1:30:15explicaría por qué la persona que
1:30:17estaría aceptando ahora deviene este
1:30:20beneficiario en lugar de la primigenia.
1:30:23Eh,
1:30:24pero bueno, eh, o sea, que la la opinión
1:30:27preponderante hoy en día es que no se
1:30:29podría sustituir el beneficiario, pero
1:30:30como hay doctrina a favor, si nos
1:30:32encontramos con un título donde había
1:30:34una una una persona primigenia, ¿no?,
1:30:37designada, un tercero, y ahora vienen
1:30:39promitente y estipulante a decir que en
1:30:43realidad era otra persona, porque
1:30:45también nos podemos plantear si lo
1:30:46admitimos, ¿quién lo puede? ¿Quién firma
1:30:49eso? ¿Solo el estipulante o las partes
1:30:51del contrato base? y tiene que ser las
1:30:52partes del contrato base, pues estamos
1:30:53modificando una estipulación a favor de
1:30:55terceros, que es una cláusula de un
1:30:56contrato, no es un acto unilateral, es
1:30:58un acto bilateral. Eh, así que requiere
1:31:01la firma de los dos, sin lugar a duda. Y
1:31:03si lo modificamos, bueno, ¿qué pasa si
1:31:05nos viene un título donde dicen las dos
1:31:07partes del contrato base que en realidad
1:31:09en fulano de tal era, pero en realidad
1:31:11en rigor era otro por un error? Eh,
1:31:13bueno, esto va a haber que calificarlo,
1:31:15va a haber que tomar postura. Si tomamos
1:31:17postura la más benigna, la postura de
1:31:20Oreye, porque se puede sustituir, bueno,
1:31:22aún así tendríamos que hacernos firmar
1:31:25una minuta insistida porque puede ser
1:31:26que el día de mañana en un estudio de
1:31:28títulos eso se observe siguiendo la
1:31:30postura registral mayoritaria de que no
1:31:31se puede. Pero bueno, ahí ya de todas
1:31:34formas esto no es común en la práctica
1:31:35porque encuentra un valladar en la
1:31:37calificación registral que la mayoría de
1:31:39los registros no admiten la sustitución.
1:31:41Entonces, eventualmente ya que venga con
1:31:43orden judicial obliga al registro a
1:31:45tomarla. Eh, entonces no es tan común
1:31:47verlo notarialmente el cambio y la
1:31:49sustitución, pero si aún así se hiciera
1:31:51tanto como para documentarla como para
1:31:53hacer una escritura que se base en ese
1:31:55título antecedente, yo creo que primero
1:31:57hay que tomar postura y luego para el
1:31:59caso de viabilidad hacerse firmar una
1:32:01minuta insistida para el caso de que
1:32:03después lo interprete otra persona con
1:32:04una postura distinta que eventualmente
1:32:06es la mayoritaria, ¿no? En la práctica
1:32:09y se puede ceder el beneficio. Bueno,
1:32:12acá la doctrina también está dividida.
1:32:14Eh,
1:32:17este, algunos entienden que que en
1:32:19estipulación se podría permitir la
1:32:21cesión del derecho a un tercero con
1:32:24fundamento en el artículo 398 del
1:32:26código, es decir, que todos los derechos
1:32:27son transmisibles, excepto pacto o
1:32:29prohibición legal. O sea, pero yendo más
1:32:32allá, en realidad no haría falta ni
1:32:33permitirlo. Sería un derecho accesible
1:32:35eh per sé, ¿no? De por sí por la la
1:32:38libre transmisibilidad de los derechos.
1:32:40Pero esa es la postura minoritaria. La
1:32:42la postura mayoritaria encabezada por
1:32:43Alterini es que no puede sustituirse de
1:32:46ninguna manera la persona para quien se
1:32:47indicó a adquirir, ni siquiera por
1:32:50sesión, por un tema de este
1:32:52especialidad, principio de especialidad
1:32:54de los derechos reales. Eh, ahí viene
1:32:57que es un tema sumamente también
1:32:59discutido el tema de la sesión, con lo
1:33:00cual si nos encontramos con una sesión
1:33:02rigen iguales consideraciones que las
1:33:04que anunciamos recién respecto de la
1:33:06sustitución del beneficiario.
1:33:09No sé si querían hacer alguna pregunta a
1:33:11este tema.
1:33:12Sí, esta
1:33:13vos tenés, por ejemplo, un ejemplo
1:33:15cualquiera, eh, alguien compra para el
1:33:18futuro fiduciario del fidecomiso A y
1:33:22luego aparece en la escritura de
1:33:24aceptación el fidecomiso B.
1:33:28Vos podés presumir que hubo una
1:33:30sustitución de beneficiario porque se
1:33:32considera de todas maneras que eso se
1:33:34aplica a la regla de la estipulación.
1:33:36Eh,
1:33:37sí, ahí igual habría que aclarar que se
1:33:38sustituyó, ¿no? Porque si no habría una
1:33:40falta de concordancia y una
1:33:41observabilidad.
1:33:42Bueno, ahí ahí eso, eso es lo que te
1:33:44quiero preguntar concretamente, ¿cómo
1:33:46calificarías vos el título?
1:33:49Sí. Eh, mira, yo estoy con la postura de
1:33:51que no se puede sustituir en lo
1:33:53personal, pero entiendo que hay dos
1:33:54posturas, con lo cual si me tocara
1:33:56intervenir en ese caso, lo haría con una
1:33:58con una
1:34:00bueno, lo haría con una minuta
1:34:02insistida, pero sé que le pueden
1:34:03observar el título después, no es lo más
1:34:05eh habitual. Yo hubiera requerido una
1:34:07declaración judicial en ese sentido.
1:34:11Me puse estricto acá en esta postura,
1:34:12perdón.
1:34:14No, es decir, o o una o una aclaración
1:34:17por parte del de
1:34:20Sí, una bien fundamentada. Bien
1:34:22fundamentada. Eh, sería mejor que sin
1:34:25fundamento, por supuesto, ¿no? Sí,
1:34:28nosotros nos encontramos con ese título
1:34:30sin fundamento alguno. Aceptó un
1:34:32beneficiario diferente de aquel inicial
1:34:37señalado en la compra,
1:34:39porque por reducción el absurdo, si no
1:34:41siempre se podrían transferir derechos
1:34:42reales así, cambiando de comité,
1:34:44cambiando de de beneficiario. Ese es el
1:34:46punto.
1:34:47Espero que me esté escuchando.
1:34:49Eh, qué tema. Eh, pero bueno, yo en lo
1:34:51personal no comparto la postura de poder
1:34:53cambiar el el estipulante. Yo creo que
1:34:54eh perdón, el beneficiario si hubiera
1:34:56que cambiarlo eventualmente habría que
1:34:58transmitirlo por las formas normales de
1:34:59transmitir el dominio. Habría que crear
1:35:00una nueva causa fuente. Eh, pero bueno,
1:35:03eventualmente también teníamos el camino
1:35:04de la sesión que viene muy emparentado
1:35:07con este tema porque, bueno, el problema
1:35:09es si no se constituyó el primer
1:35:10beneficiario, ¿no? si no se constituyó,
1:35:12se fomiso, pero la forma de acreditar
1:35:17que fuera el continuador
1:35:19eh si fuera una sociedad sería un cambio
1:35:20de denominación o una fusión. Ahí sí lo
1:35:23veo admisible, como dice el decreto 2080
1:35:25de Capital, este pero no si fuera
1:35:28directamente otra persona.
1:35:30Ahí ahí viene el problema.
1:35:32Bien, gracias.
1:35:34Eh, perdón, yo quiero quisiera ir sobre
1:35:37lo mismo que dice Marisú. Yo quisiera
1:35:40saber cómo sería ahí cuando haces la
1:35:42estipulación a favor del fiduciario y el
1:35:44fidecomiso A y después viene acepta el
1:35:46fiduciario del fidecomiso B. ¿De qué? O
1:35:49sea, explicar un poquito mejor, porque
1:35:51el fiduciario no estaría determinado el
1:35:54nombre, pero me dicen ficomiso A, pero
1:35:56fic comomiso A no es ninguna persona.
1:36:00Claro, lo que pasa ahí,
1:36:01¿cómo sería la estipulación ahí? ¿Cómo
1:36:03sería la estipulación a favor del
1:36:05fiduciario del fidecomiso
1:36:08y sustituye? ¿Cómo? ¿Cómo no? No, no
1:36:10termino de de concretarlo en la cabeza.
1:36:13Claro. El tema es eh que
1:36:17ahí no tenemos mucha más forma de
1:36:19identificarlo que por el nombre, pero el
1:36:22fíjense a ver si acá tengo el texto de
1:36:24les quiero leer el texto del del decreto
1:36:272080.
1:36:29Este es gestión y estipulación, ¿no? A
1:36:32partir del del artículo 88 dice, "Cuando
1:36:34el documento se manifieste que ella es
1:36:36para persona distinta de la que aparece
1:36:37como adquirente sin exra representación,
1:36:40el acento se confeccionará consignando
1:36:42como titular este último, pero indicando
1:36:43la persona para el cual se adquiere con
1:36:45los siguientes datos: apellido y nombre,
1:36:46documento de identidad, nombre o razón
1:36:48social, domicilio descripción en el
1:36:50registro respectivo, constancia de
1:36:52iniciación del trámite entre la
1:36:52Inspección General de Justicia o
1:36:54organismo equivalente cuando la
1:36:56adquisición fuere para sociedades en
1:36:57formación. La omisión de los datos
1:36:59precedentes implica la inexistencia
1:37:00registral de voluntad de gestión, no
1:37:02pudiendo modificarse de durar de
1:37:03asiento. Es decir, que acá cuando son
1:37:05personas jurídicas requiere que esté
1:37:06iniciado el trámite porque tiene acá lo
1:37:08que requiere el registro es que exista
1:37:11la persona.
1:37:12Desde ahí viene que
1:37:14por eso, pero el fid comiso no es una
1:37:15persona jurídica.
1:37:18Lo que pasa es si no pero ¿por qué?
1:37:20Porque eso es heredero de la concepción
1:37:21de la gestión de negocios. Si
1:37:22consideramos que es gestión de negocios,
1:37:24el fidecomiso también tiene que estar
1:37:25otorgado cuando se hace la compra en
1:37:26comisión. Porque el efecto retroactivo
1:37:29haría que no se pueda aceptar después
1:37:30porque habría un bache de de
1:37:32titularidad.
1:37:33Por eso a mí no me entraba en la cabeza
1:37:35el ejemplo como estaban hablando así
1:37:37porque no me entraban en la cabeza. Digo
1:37:38yo, ¿cómo sería esto? No, si vos tenés
1:37:41que el fidelcomiso se va a llamar tal y
1:37:43va a estar constituido por tales
1:37:44personas y va a tener por objeto tal y
1:37:45lo describís en cuanto a lo que es la
1:37:47finalidad y el objeto, eh si después
1:37:50viene otro con un nombre distinto, se
1:37:51puede entender que hay un problema de
1:37:52que a lo mejor no hubo reserva de nombre
1:37:55o no pudo designarse de esa manera por
1:37:57un problema y se designó de otra porque
1:37:58son los mismos integrantes y para el
1:38:00mismo efecto. Ahí lo vería con ojos más
1:38:02benignos. El problema es cuando solo
1:38:04tenemos el nombre y viene otro nombre
1:38:05distinto porque no tenemos de dónde cómo
1:38:07ahí yo creo que requiere una
1:38:08intervención judicial para demostrar
1:38:11este todo esa cuestión. Claro, porque
1:38:13ahora nosotros vamos a tener la
1:38:15registración completa en toda la
1:38:17provincia porque nosotros el problema
1:38:18que teníamos que los fidecomis estaban
1:38:21inscribiendo en Rosario, pero por
1:38:23ejemplo acá en Venado Tuerto no se
1:38:24inscribían porque Registro Público de
1:38:26Comercio de Venado Tuerto no lo
1:38:28inscribía, salvo que hubiera acciones
1:38:31dentro de los aportes. Entonces yo si
1:38:34tengo un título de esos no me aparece
1:38:37ninguna registración de nada porque no
1:38:39se inscribí no se inscribían porque acá
1:38:41los los no lo escribían. Ahora, a partir
1:38:44del 25 de agosto, si cuando se
1:38:46establezca la todo vaya a Inspección
1:38:49General de Justicia eh de personas
1:38:51jurídicas, perdón, va a registrarse.
1:38:53Entonces ahí capaz que haya alguna otra
1:38:56cuestión, pero a mí no me entraba porque
1:38:58nosotros acá no hay nada, o sea, si es
1:39:01el fidecomiso a no está registrado en
1:39:04ningún lado, no hay ningún dato.
1:39:08A eso, a eso iba yo. Entiendo. Sí, sí,
1:39:11entiendo. Perfecto. El tema que para mí
1:39:13ahí requiere una declaración de
1:39:14certidumbre, pero en mi postura no sé,
1:39:17sino en la postura que admite el cambio,
1:39:19una un escritura complementaria firmada
1:39:22por estipulante y promitente donde dice
1:39:23que en realidad la compra era para
1:39:25fulano de tal. Lo bueno sería causarlo
1:39:27porque mientras uno exteriorice la causa
1:39:29es más fácil de fundamentar en sede
1:39:30notarial. ¿Qué es lo que habría que
1:39:32hacer en sede judicial eventualmente?
1:39:33No.
1:39:35Sí,
1:39:35está bien. Gracias.
1:39:37No, por favor. E bueno, me gustaría
1:39:41decir dos palabras más sobre unos temas
1:39:43puntuales y después abrimos a las
1:39:45consultas que queden remanentes. Eh,
1:39:48¿qué pasa si en el contrato base hay un
1:39:49saldo de precio, por ejemplo, se paga en
1:39:52cuotas? Bueno, ahí el contrato base va a
1:39:55obligar al estipulante hasta la
1:39:56aceptación del tercero. Luego el
1:39:58estipulante queda liberado porque el
1:40:00promitente, aunque no se diga nada,
1:40:02queda liberado porque el promitente se
1:40:03entiende que renunció a conservarlo como
1:40:05acreedor. Esto lo interpreta la
1:40:06doctrina, ¿no? No surge de la ley, pero
1:40:08el obligado sería el tercero aceptante
1:40:10del beneficio. Por supuesto que si
1:40:12quedan saldo de cuotas y el aceptante es
1:40:15un menor, ahí va a requerir autorización
1:40:16judicial porque está asumiendo una
1:40:17obligación. Eh, y y no hablamos del
1:40:21asentimiento conyugal en estos casos.
1:40:23Eh, no se requiere asentimiento para
1:40:26aceptar el beneficio porque se está
1:40:28incorporando un bien al patrimonio, pero
1:40:31sí se requeriría para renunciarlo si
1:40:33fuera ganancial según la relación de
1:40:35valor, o sea, la relación base entre
1:40:37estipulante y beneficiario. Eh, porque
1:40:40la renuncia es un derecho registrable.
1:40:42Entonces, si es un derecho registrable y
1:40:44es ganancial, la renuncia llevaría a
1:40:46sentimiento y si fuera propio, porque
1:40:48surgiera la gratuidad en la
1:40:50estipulación, sería un bien propio y en
1:40:52ese caso solo requierea sentimiento en
1:40:54la renuncia se tratara de la vivienda
1:40:55familiar. O sea, que estuviera en
1:40:56posesión y que va a abandonar la
1:40:58posesión renunciando al beneficio, ¿no?
1:41:00Que estaba basado en un derecho este en
1:41:02expectativa y había tomado la posesión.
1:41:03Bueno, ahí en ese caso la renuncia
1:41:05requeriría ascendentimiento por por
1:41:07interpretación doctrinaria, eh, no por
1:41:10no surge explícitamente la ley, sino por
1:41:12aplicación de las normas de de
1:41:13asentimiento. Eh, no hace falta el
1:41:16ascendentimiento del estipulante para
1:41:18que el aceptante adquiera, porque el
1:41:19estipulante lo adquirió con esa
1:41:21limitación. Entonces, aunque estuviera
1:41:23casado el estipulante y ya se advirtió
1:41:26que se adquirió para otra persona, la
1:41:28otra persona cuando adquire no hace
1:41:29falta el asentimiento del cónyuge del
1:41:31estipulante. Eh, tengamos en cuenta ese
1:41:33detalle.
1:41:35Bueno, eh ahora en cuanto que son
1:41:38recomendaciones notariales en estos
1:41:39casos,
1:41:41eh yo entiendo que facilita mucho la
1:41:43interpretación y la dinámica explicitar
1:41:46en la escritura que la compra para
1:41:48terceras personas se trata de una
1:41:49estipulación a favor de tercero. Eh
1:41:51ponerlo expresamente que la categoría
1:41:53jurídica es estipulación a favor de
1:41:54tercero. Eh, se puede citar el artículo
1:41:571027 del Código Civil y Comercial
1:41:59también a mayor abundamiento para evitar
1:42:01equívocos.
1:42:03Es conveniente indicar si se puede
1:42:05aceptar por los herederos del
1:42:06beneficiario o no luego de su muerte,
1:42:08porque esto hace una gran diferencia,
1:42:10pero eso hay que indagar en la voluntad
1:42:11del estipulante.
1:42:14Es conveniente, según los casos, indicar
1:42:16el origen del dinero empleado,
1:42:17especialmente en los casos donde el
1:42:19beneficiario sea una persona casada para
1:42:22calificar o no la adquisición de ese
1:42:24derecho.
1:42:26Y este
1:42:28consignar, no lo requiere la ley de
1:42:30fondo, consignar la causa de la
1:42:31estipulación, pero es conveniente
1:42:33ponerla según las indicaciones del caso,
1:42:36según las las circunstancias del caso
1:42:38dentro de las audiencias notariales que
1:42:40hagamos con los requirentes. Por
1:42:41ejemplo, si dinero es ajeno, si con esto
1:42:44se está saneando una obligación
1:42:45preexistente, se está cancelando como
1:42:47como si fuera una dación en pago, si
1:42:49fuera gratuidad. Eh, así que bueno,
1:42:52este, por eso es importante en la en la
1:42:54evaluación previa del caso notarial
1:42:58saber cuál es la relación de valor que
1:43:00vincula el estipulante con el tercero.
1:43:02Eh, si es
1:43:03Nicolás, perdón que te te agrego una
1:43:05cosita más de todo esto que estabas
1:43:07diciendo para tener en cuenta el momento
1:43:09de de hacer la escritura.
1:43:11Sí. Eh, sería bueno también incluir que
1:43:14el promitente no tiene interés en que
1:43:18sea mantenida, es decir, dar la
1:43:20conformidad por anticipado, si bien
1:43:22consideras eso.
1:43:24Muy buena idea.
1:43:25Eso sería bueno también. Sí, excelente,
1:43:27excelente. Eh, en que se mantenga
1:43:33la estipulación y el beneficio y también
1:43:37ver asesorar a ver si quieren darle
1:43:39carácter irrevocable a la a la
1:43:41estipulación, ¿no? Que el estipulante no
1:43:43lo pueda revocar,
1:43:45que eso también se puede pactar. Si vos
1:43:47dijeras que el dinero es del
1:43:49beneficiario,
1:43:51como dijiste recién, para que fuera
1:43:53ganancial,
1:43:55eso implica carácter retroactivo a la
1:43:57fecha de la compra, porque la inversión,
1:44:00digamos, que que hizo el beneficiario
1:44:04fue en el momento en que le dio al
1:44:06estipulante el dinero para comprar.
1:44:08Lo que pasa que el dinero, hay que
1:44:10especificar un poco más porque el dinero
1:44:11del del beneficiario hay que ver si era
1:44:14propio o ganancial.
1:44:15No, suponeste que fuera ganancial,
1:44:18eh, y me refiero que el el
1:44:21tributariamente para para ese
1:44:23beneficiario, aunque acepte el año que
1:44:26viene, él invirtió el dinero de la
1:44:28compra en el momento de la compra del
1:44:30estipulante.
1:44:31Tributariamente tiene efecto, pero no
1:44:33efecto efecto retroactivo de la
1:44:35aceptación. Ocurre que hay una una
1:44:37especie deción real, ¿no?, del carácter,
1:44:39¿no?, del del bien. Va a tomar, se va a
1:44:41teñir de carácter propio ganancial según
1:44:43el dinero que se haya empleado en en la
1:44:44compra por el tercero. Y ahí sí es
1:44:46conveniente que comparezca la cónyuge
1:44:48del beneficiario porque ratificando el
1:44:51carácter propio ganancial de la
1:44:52adquisición, porque dinero en la
1:44:54inversión de dinero por 466 sí hace
1:44:56falta porque el dinero es fungible,
1:44:58no sabemos dinero.
1:44:59Claro, por supuesto.
1:45:01Bien,
1:45:03genial. Muy bien. Bueno, abrimos a las
1:45:05preguntas a ver si alguien tiene alguna
1:45:07pregunta de todos los temas que tratamos
1:45:08o algún caso particular, con mucho gusto
1:45:10lo escuchamos.
1:45:17En el chat no hay preguntas. No, no.
1:45:22Muy bien. Me parece importante que si
1:45:26tenés jurisprudencia y doctrina al
1:45:28respecto nos la mandes. Nosotros la
1:45:31hacemos llegar a toda la gente.
1:45:34Dale, ¿cómo no? Sí, tengo una carpeta
1:45:36con material este para compartirles, así
1:45:39que se la mando luego a Luis
1:45:41porque porque refuerza los conceptos que
1:45:44nos diste y puede ayudar a más de uno
1:45:47cuando tenga que analizar un caso.
1:45:50Perfecto, excelente. Así que sí, la voy
1:45:53a preparar y te la te la voy a enviar.
1:45:54La tengo a medio preparar.
1:45:57La redondeo y se la mando.
1:46:00Así que bueno, fue un placer eh estar
1:46:02aquí.
1:46:02Bueno, buenísimo.
1:46:03Gracias. cualqu cosa, cualquier consulta
1:46:05queamos en contacto igualmente. Así que
1:46:07excelente, te agradecemos muchísimo
1:46:09porque nos has aclarado, teníamos acá
1:46:11todas estas dudas este y ahora nos
1:46:13quedamos muy muy satisfechos con las
1:46:15respuestas, así que muchísimas gracias.
1:46:18Eh, estuvo muy muy lindo.
1:46:20Muy lindas las preguntas, muy lindas
1:46:22participaciones,
1:46:24fue muy muy enriquecedor, así que bueno,
1:46:26para nosotros también. Gracias,
1:46:29muchas gracias.
1:46:31Co?

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