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¿Deberías comprar CASA en 2026? La verdad incómoda — Transcript

by JORDI LLÀTZER · 2,730 words · 400 segments · language en · Watch on YouTube

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0:00Es un buen momento para comprar vivienda
0:02en 2026 o es mejor esperar. Esta es una
0:06cuestión importantísima porque la compra
0:09de vivienda es una de las decisiones
0:11clave en las finanzas, no solo de una
0:13persona, sino en las finanzas de una
0:15familia y pueden condicionar para
0:18siempre el nivel de riqueza que van a
0:21alcanzar. Puede hacerlo si se hace mal.
0:23Vamos con el primer punto, la demanda.
0:25¿Cuál es la demanda en el año 2026 en
0:29España? Vamos a analizar este punto
0:31porque es importantísimo, tanto la
0:33demanda, la oferta como otros cinco que
0:35vais a ver aquí. Me gustaría señalar
0:37dentro de este punto dos cuestiones. La
0:39primera es el crecimiento de población y
0:41hogares y otro la solvencia. Viendo los
0:44datos del INE, podemos decir que enero
0:47del 2022, España tenía 47,486,727
0:54habitantes, a 1 de enero del 2026
0:56[música] 49,570,725.
1:01Es decir, España ha aumentado en más de
1:032 millones de habitantes desde el año
1:072022, más de 2 m0000es en 4 años.
1:10Tenemos que decir que además si vemos ya
1:13no solo los habitantes, sino el número
1:15de hogares, en España se ha pasado de
1:1718,821,000
1:19hogares a 19,746,000
1:23en 4 años, desde 2022 a 2026. Es decir,
1:26un aumento de más de 900,000 hogares, de
1:29hecho casi 1 millón. ¿Qué nos dice esto?
1:31Nos dice que hay un incremento
1:33importantísimo tanto de población como
1:35de hogares, derivado fundamentalmente,
1:38¿no?, del nacimiento de niños. sino de
1:41la recepción de inmigración en este
1:42país, eh, lo cual genera presión al alza
1:46de los precios que luego veremos.
1:48Muchas, muchos analistas consideran que
1:50esto es irrelevante, el aumento de
1:53población porque la demanda no es
1:55solvente y como la demanda o buena parte
1:57de la demanda no es solvente, no tiene
2:00por qué afectar a los precios. Sí que
2:02tiene por qué afectar a los precios y
2:04vamos a explicar que lo va a hacer de
2:05dos maneras diferentes el incremento de
2:07población. La primera de ellas es que
2:10una parte de aquellos que llegan,
2:13expats, gente con con mayor poder
2:15adquisitivo, va a comprar con salarios
2:18de Suecia, con salarios de Holanda, con
2:20salarios de Noruega y va a tener mayor
2:23poder adquisitivo como para competir con
2:25el comprador local. Entonces, esto va a
2:28presionar los precios hacia arriba. Pero
2:30hay otra cuestión. Aquellos que llegan y
2:32tienen unos salarios bajos o tienen un
2:34bajo poder adquisitivo, también van a
2:37hacer que se incremente el precio. Lo
2:40van a hacer de forma indirecta porque
2:42van a demandar alquiler. Como van a
2:44demandar al killer y no va a haber
2:47demanda, lo que va a haber es que van a
2:49competir o bien por producto cada vez
2:52más lejano a las ciudades, o bien van a
2:55compartir piso. Con lo cual, si una
2:57persona antes alquilaba un piso a una
3:00pareja y ahora alquila el piso por
3:01habitaciones, va a generar más ingresos.
3:03En cualquiera de los casos, la presión
3:05por el alquiler lo que va a hacer es que
3:07cada piso genere más dinero. Y al igual
3:09que ocurre con una empresa, cuando una
3:11empresa genera más dinero, vale más.
3:12Entonces, hay gente que considera que
3:15estamos en una burbuja porque esta sem
3:17demanda que hemos comentado
3:17anteriormente no es solvente y bueno, lo
3:20que el argumento que estoy dando es no
3:23es cierto según ello. La prueba del
3:25algodón es lo que está ocurriendo en
3:27Portugal. Portugal es un país con unos
3:29salarios más bajos que España y lo que
3:32podemos ver en este gráfico de de la
3:35Unión Europea, de Eurostat, el sistema
3:37estadístico de la Unión Europea, es que
3:39Portugal es uno de los países con el
3:41mayor incremento de precio de los
3:45inmuebles. Por encima de España
3:47triplica, de hecho a la media de la
3:48Unión Europea. La media de la Unión
3:50Europea en estos momentos está creciendo
3:51alrededor del 5% la vivienda. en
3:54Portugal está creciendo a más del 15%
3:56[música] en el último año que tenemos
3:57estadísticas. Me gustaría pediros por
3:59favor que si os gusta el canal os
4:01suscribierais porque lo que nos dicen
4:03las estadísticas [música] es que el 85%
4:04de vosotros veis todos los vídeos o veis
4:07buena parte de ellos y no estáis
4:08suscritos. Si pudierais hacerlo es es
4:11gratis, es rápido y nos ayudaríais
4:13enormemente a que pudiéramos grabar más.
4:15Vamos con el segundo punto. Vamos a ver
4:17la oferta. ¿Qué ocurre con la
4:19construcción de vivienda nueva? Según
4:23los datos que tenemos y que podéis ver
4:25en el gráfico ahora en la imagen, de
4:271992 a 2026, la vivienda alcanzó un
4:31pico, los visados de vivienda nueva de
4:34más de 800,000 en 2006. Y en estos
4:37momentos, el último año año completo de
4:40visados fue 2025, fueron 139,000
4:43viviendas nuevas visadas. La previsión
4:47con datos hasta febrero, hasta el 28 de
4:49febrero, nos da un resultado que no va a
4:52estar siguiendo este ritmo por encima de
4:54las 150,000. Debería estar por debajo de
4:56las 150,000. Esto nos coloca, para que
4:59lo entendáis, comparativamente, que son
5:01130, 150,000, que es lo que cerraremos
5:042026, nos coloca prácticamente muy por
5:07debajo de principios de los años 90. De
5:10hecho, es uno de los menores niveles,
5:12hasta donde yo he podido comprobar, es
5:14el menor nivel desde el 2013 a la
5:16actualidad, el menor nivel de la
5:18historia desde que hay estadísticas en
5:19España de vivienda. Es decir, la oferta
5:21de vivienda nueva es bajísima.
5:24Probablemente está en un 50% de la
5:27necesaria para simplemente eh seguir a
5:30la demanda. Con lo cual hay una mayor
5:33competencia por la vivienda de segunda
5:34mano, porque aquellos que pueden acceder
5:36a la vivienda nueva, que ha se ha
5:38incrementado mucho de precio, va a ser
5:40va a ser demoledor. Va a ser demoledor.
5:42¿Y por qué se ha incrementado tanto o
5:44por qué se construye tan poco? La
5:46pregunta que muchos se hacen es, ¿por
5:47qué se construye tan poco en España si
5:49la vivienda está creciendo tanto de
5:52precio? Pues fundamentalmente porque
5:54aunque no se analice bien, la
5:57construcción de vivienda no es un
6:00negocio tan bueno como la gente piensa.
6:02Lo que está ocurriendo es que está
6:03creciendo el precio de los materiales,
6:05está creciendo el precio de la energía,
6:06está aumentando los salarios en el
6:08sector porque no hay mano de obra
6:10cualificada en la construcción, de hecho
6:11ha desaparecido muchísima. hay problemas
6:14eh como para generar suelo, porque de
6:16que un proyecto se alargue 3 años o que
6:19se alargue 4 años, estamos hablando que
6:21la rentabilidad al final si va a ser de
6:23un 20% y lo tienes que dividir entre 4
6:25años o lo vas a tener dividir entre dos,
6:27el porcentaje que ganas es es mucho
6:29menor si se alarga más. Todo esto, todo
6:31esto hace que la vivienda nueva solo
6:33pueda acceder a ella y solo la construye
6:35y solo se levanta, de hecho, en lugares
6:38con un poder adquisitivo alto.
6:39Normalmente ahora en España solo se está
6:41construyendo en los alrededores de
6:43grandes capitales, la costa y en la
6:45isla. En las islas, en zonas de tamaño
6:48medio y tamaño pequeño, prácticamente no
6:50se está construyendo vivienda nueva. Se
6:53está acabando algo que queda algún
6:54suelo, alguna vivienda a medio construir
6:57de la época de la burbuja del del sare,
7:00pero que son cosas absolutamente
7:01testimoniales. prácticamente solo se
7:03está construyendo en zonas se diría
7:05tensionadas donde la demanda puede pagar
7:08los precios que el constructor necesita
7:11para que le salgan las cifras y en
7:13muchos casos como Valencia, etcétera,
7:15estamos hablando de que en Valencia a
7:17día de hoy encontrar vivienda nueva
7:19levantada a un precio de venta al
7:21público por debajo de 4,000 € el metro
7:24es complicado, muy complicado. un pisoe
7:26de 100 m eh dentro de vivienda, dentro
7:28de Valencia Capital por debajo de
7:29400,000 € es verdaderamente difícil, en
7:32Madrid mucho más. Vamos con el tercer
7:34punto y este es ya no solo la demanda,
7:37ya no solo la oferta, es la inflación,
7:40el crecimiento del precio de la vivienda
7:42y el crecimiento de los salarios. Vais a
7:44ver aquí diferentes gráficos a medida
7:46que voy hablando, pero tenéis que tener
7:47en cuenta la situación móvil en la que
7:50os vais a encontrar en 2026 si estáis
7:53pensando en comprar vivienda. ¿Cuál es
7:55esta situación móvil? Los salarios en
7:57España crecen muy por debajo en estos
7:59momentos, los últimos 3 años, crecen muy
8:02por debajo de lo que crece el precio de
8:04la vivienda. La inflación crece muy por
8:07debajo de lo [música] que crece la
8:08vivienda. El precio de la vivienda en
8:10los últimos 3 años está creciendo a
8:12doble dígito, con lo cual un trabajador
8:15normal está viendo que su salario crece
8:19un dos, la inflación crece un tres y la
8:21vivienda crece un 10. Cuanto más está
8:23esperando, más difícil le resulta
8:26acceder a la vivienda, porque el
8:27objetivo móvil se aleja a mayor
8:29velocidad de lo que él va generando un
8:32aumento de ingresos. Esto es
8:34verdaderamente terrible porque si tú no
8:37puedes seguir el precio de la vivienda
8:40con tus ingresos, lo que hace es que
8:42cada vez te puedas permitir una vivienda
8:44peor o puedas permitirte menos vivienda.
8:46Vamos con el punto cuarto. Y aquí esto
8:49es clave y son las alternativas. de
8:52inversión es terrible. Lo he explicado
8:54muchas veces, pero es un auténtico error
8:57descomunal y es una auténtica
8:59destrucción de patrimonios el tener el
9:02dinero al 0% en el banco. Hay más de un
9:06billón, un billón europeo de euros en
9:09cuentas corrientes, cerca del 0% de
9:13interés remunerado en el banco. Cuando
9:16eso ocurre, si tú no puedes al menos
9:18darle un rendimiento a tu dinero del 3%
9:21o cercano al 3%, estás en una situación
9:23muy complicada porque no puedes seguir
9:25la inflación. Con lo cual ya no es solo
9:27que tu salario no crezca al nivel de la
9:30inflación y mucho menos crece a al nivel
9:33de la vivienda, es que tampoco lo hacen
9:35tus ahorros. Tienes que encontrar una
9:37solución para para esto. Tienes que ver
9:39qué alternativas tienes. Punto cinco,
9:41macroeconomía. ¿Por qué comento el tema
9:44de la macroeconomía? Este punto es
9:46importante porque la variable que mejor
9:48correlaciona con el precio de la
9:50vivienda en España es el aumento del
9:52desempleo. Históricamente, los datos que
9:55tenemos de los últimos más de 50 años,
9:57desde 1974, eh, y podéis ver en el
9:59gráfico, a medida que sube el paro, baja
10:03el precio de la vivienda. A medida que
10:04baja el paro, sube el precio de la
10:06vivienda. Es cíclico la vivienda con el
10:08desempleo. Lo que estamos viviendo en
10:09estos momentos es un periodo de varios
10:12años, desde prácticamente 2014215 en el
10:15que el desempleo en España ha ido
10:16reduciéndose y va reduciéndose. De
10:18hecho, además, debido a la política
10:21española de generar demanda agregada
10:24mediante aumento de población vía
10:26inmigración, lo que está ocurriendo es
10:28que los negocios tienen más clientes, es
10:30decir, llega más gente, llegan medio
10:32millón de personas anualmente, de media
10:34más o menos, 600,000. La mayor parte de
10:36negocios tienen a más gente que vender.
10:38Los supermercados venden más, los
10:40servicios tienen más clientes
10:41potenciales y esto genera una bola en la
10:45que, como vemos desde hace unos años, el
10:47crecimiento económico español es
10:49superior a la media europea. Entonces,
10:52no parece que haya en el ambiente, a
10:54menos que aparezca un un Deusex Máquina,
10:56una situación en la que el desempleo
10:58vaya a subir. Y si eso no ocurre, va a
11:00ser verdaderamente complicado que baje
11:03el paro. y no aumenta el desempleo, va a
11:06ser muy complicado que viendo la
11:08historia de España baja el precio de la
11:10vivienda. Punto número seis, el riesgo
11:12regulatorio. El hecho de que pueda
11:15parecer regulación que quiera favorecer
11:19a aquellos que lo están pasando peor,
11:22aparentemente genera la ilusión de que
11:26los precios deberían bajar o que el
11:28acceso a la vivienda debería mejorar.
11:30Pero justamente en los últimos años
11:31hemos visto que ha pasado lo contrario.
11:33Imaginemos que se aprueba una normativa
11:35en la que la población vulnerable no
11:38puede ser desauciada en caso de impago
11:40de un piso que están alquilando. Lo que
11:42ocurre es que los propietarios que
11:45alquilan responden a esa situación
11:47contratando masivamente seguros [música]
11:50de impago. Ese seguro de impago no es un
11:53coste que ellos descuentan del alquiler,
11:56sino que incrementan el alquiler para
11:58compensar lo que ellos han gastado.
12:00Además de eso, de revertir todo ese
12:02coste en el conjunto de aspirantes
12:05alquilar una vivienda, lo que hace es
12:07que la búsqueda de una vivienda se
12:10convierta en un pase de modelos. Porque
12:12si hay un porcentaje de la población
12:15determinada con ciertas características
12:17a la cual es difícil echar de un piso si
12:21en caso de impago, lo que hace buena
12:24parte de los propietarios es no querer
12:26alquilar a ese tipo de perfil. Con lo
12:28cual hay un, como digo, una especie de
12:31pase de modelos donde la el acceso a la
12:32vivienda es mayor, hay más costes, hay
12:35más sensación de inseguridad y eso
12:37incrementa el precio. Y es, de hecho, es
12:39lo que está ocurriendo. Si se incrementa
12:42el precio de los alquileres por lo
12:45ocurrido, acaba derivando también en
12:47aumento de precio de compra. Cuanto
12:49mayor sea el precio del rendimiento del
12:51apartamento, normalmente mayor va a ser
12:53el precio del apartamento en sí. Punto
12:55número siete. Y aquí quiero hacer una
12:56reflexión. tu caso personal. ¿Y por qué
12:59hablo de tu caso personal?
13:00Independientemente de lo que digan los
13:03números y luego daré mi opinión sobre si
13:06es un buen año o no, teniendo en cuenta
13:07todo esto para comprar vivienda o es
13:09mejor esperar todas las decisiones en la
13:11vida, el peso mayor no es el económico.
13:13Vivimos en un mundo en el que la
13:15economía no es el único factor que nos
13:19hace determinar nuestras decisiones.
13:21Podéis tener quizá 35 años y a lo mejor
13:24no podéis esperar [música] 5 o 6 años a
13:26que esta situación mejore. A lo mejor
13:28no. ¿Vais a condicionar seis o 7 años de
13:30vuestra vida en un momento crucial a que
13:32una situación escampe cuando a lo mejor
13:34no es inminente? O puede ser al
13:36contrario. Podéis estar en con un
13:37alquiler extraordinariamente bajo en una
13:40situación en la que os lleváis muy bien
13:43con vuestro casero. A lo mejor os
13:45compensa esperar. Podemos estar incluso
13:47hablando de alguien que quiere que tiene
13:49hijos o que quiere tener hijos y no
13:51quiere retrasar esa decisión o alguien
13:53que tiene hijos adolescentes y quiere
13:55comprar una vivienda más más grande
13:58porque su situación personal requiere de
14:00más espacio. Tus proyectos personales,
14:03el factor tiempo y el coste de
14:05oportunidad, esos retrasos los tienes
14:06que tener en cuenta. ¿Cuál es tu
14:08situación personal? piénsalo muy bien. Y
14:10ahora quiero dar mi opinión teniendo en
14:12cuenta todos estos siete factores. En el
14:14séptimo, tú tendrás que sopesarlo,
14:16personalmente, viendo todo lo que ha
14:18ocurrido, viendo la escasa oferta,
14:20viendo la alta demanda, viendo que es
14:23muy difícil que haya una crisis
14:24económica en España, yo calificaría de
14:25altamente improbable que el precio de
14:28los inmuebles baje en los próximos 2 tr
14:31años. El riesgo es que si empieza a
14:34bajar dentro de 4 años, por ejemplo,
14:36bajara dentro de 4 años viviéramos una
14:39crisis mundial, si en el plazo de 4 años
14:42sube un 30% y dentro de 4 años baja un
14:4520%, estás aún peor que al principio,
14:47porque ha subido un 30 y ha bajado un
14:4820. No hay nada en el ambiente, no hay
14:50un plan político de construcción de
14:52vivienda pública, la legislación,
14:55tampoco hay nada que esté colocado como
14:57para cambiar la dinámica que vemos. Y
15:00además hay algo hay algo que añadir y es
15:02que la dinámica en inmobiliario es
15:04extremadamente lenta, los ciclos son muy
15:07largos y el revertir una situación es
15:09muy difícil. Entonces, yo veo, y aquí me
15:12posiciono, 2026 creo que va a ser un año
15:15en el que muy probablemente va a seguir
15:17aumentando el precio de la vivienda y
15:19diría también que 2027 va a ser
15:21complicado que que no aumente y además
15:23no aumente fuertemente este año y
15:25veremos el veremos en el próximo. Y
15:27hasta aquí el episodio de hoy.

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