Construir más casas no solucionará la crisis de la vivienda — Transcript

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1. 0:00Construir más casas no solucionará la
2. 0:03crisis de la vivienda. El análisis
3. 0:05convencional dice que la solución a la
4. 0:07crisis de la vivienda es construir más.
5. 0:10El argumento es tan sencillo que nos lo
6. 0:12presentan como algo de primero de
7. 0:14economía. El precio se ha disparado
8. 0:17porque los hogares han crecido mucho más
9. 0:19que las viviendas disponibles. Si
10. 0:21aumentamos la oferta, los precios
11. 0:23bajarán. Lo repiten economistas y
12. 0:25comentaristas y es el discurso preferido
13. 0:28de la derecha política y empresarial.
14. 0:30Pero, ¿estamos seguros de que es
15. 0:32correcto? Empecemos por el enfoque de
16. 0:35oferta. Desde 2021, España ha sumado 2
17. 0:39millones de habitantes y 1,200,000
18. 0:41hogares, pero solo 468,000
19. 0:45viviendas nuevas. El Banco de España
20. 0:47cifra el déficit acumulado en unas
21. 0:49750,000.
22. 0:51Es un cambio enorme. En la primera
23. 0:54década del siglo, España construía más
24. 0:56viviendas que varios países europeos
25. 0:58juntos. Hemos pasado del superábit al
26. 1:01déficit y mientras caía la ratio de
27. 1:04viviendas por hogar, el alquiler y el
28. 1:06precio de compra se disparaban. La
29. 1:08conclusión parece obvia, pero un
30. 1:11análisis más sosegado introduce muchas
31. 1:13dudas. Si el precio dependiera solo de
32. 1:16la escasez, los años de déficit serían
33. 1:19años de subidas y los de superhábit de
34. 1:21bajadas. No es lo que se observa.
35. 1:24Durante la burbuja se construyeron
36. 1:26muchas más viviendas que hogares y sin
37. 1:28embargo el precio real se duplicó entre
38. 1:311997 y 2007. En la pandemia se construyó
39. 1:35menos, pero el alquiler cayó un 12%. Y
40. 1:39entre 2014 y 2020 la ratio de viviendas
41. 1:42por hogar no se movió. mientras el
42. 1:45alquiler subía un 47%.
43. 1:48La pregunta realmente interesante es,
44. 1:50¿qué empuja la demanda? El enfoque de
45. 1:53ofertas solo mira la demanda
46. 1:54residencial, un nuevo hogar, una nueva
47. 1:57vivienda. Pero las viviendas no se
48. 1:59compran solo para vivir en ellas, se
49. 2:02compran como segunda residencia, como
50. 2:04piso turístico o como inversión. Y todas
51. 2:07esas demandas compiten con la de los
52. 2:09hogares, incluida la de los jóvenes que
53. 2:11no pueden emanciparse.
54. 2:13Las condiciones macrofinancieras
55. 2:15importan. Con el neoliberalismo, los
56. 2:17propietarios de capital tienen más
57. 2:19libertad para invertir y los bancos
58. 2:21centrales han inundado el sistema de
59. 2:23dinero. Es la inflación de activos,
60. 2:26mucho capital buscando la máxima
61. 2:28rentabilidad y la vivienda se ha
62. 2:30convertido en un activo más. Desde 2015,
63. 2:34invertir en vivienda es bastante más
64. 2:36lucrativo que comprar bonos del Estado.
65. 2:38Por eso, la demanda puede crecer aunque
66. 2:40no se creen nuevos hogares. Si en la
67. 2:43burbuja el motor fue el crédito, hoy es
68. 2:45el patrimonio previo. Compra quien
69. 2:48puede. En 2025, casi la mitad de las
70. 2:51viviendas se pagaron sin hipoteca. Las
71. 2:53empresas hicieron el 11% de las compras,
72. 2:56el doble que en plena burbuja. Y no son
73. 2:59solo las grandes fortunas, las
74. 3:00declaraciones de la renta con ingresos
75. 3:02por alquiler se han duplicado desde
76. 3:042008. Hoy uno de cada seis hogares cobra
77. 3:08algún alquiler. A eso se suma la
78. 3:10vivienda turística, poco en el total,
79. 3:12pero el 10% del mercado de alquiler y
80. 3:15casi la mitad en el centro de Málaga o
81. 3:17de Sevilla. Y la compra de extranjeros
82. 3:20no residentes, un tercio de las compras
83. 3:22en Alicante. Nada de esto es demanda de
84. 3:25nuevos hogares, pero el enfoque de
85. 3:27oferta no lo distingue. Hay además una
86. 3:29paradoja. Las promotoras no construyen
87. 3:32donde se necesita, sino donde el precio
88. 3:34es más alto. Es el mercado, amigo, y ese
89. 3:37es un argumento de peso a favor de la
90. 3:39vivienda pública que sí puede dirigirse
91. 3:42allí donde más falta hace. La oferta
92. 3:44importa, pero no es el único factor.
93. 3:47Imaginemos que construimos un millón de
94. 3:49viviendas. Sobre el papel cubriría el
95. 3:51déficit, pero competirían [resoplido]
96. 3:53con la demanda de inversión, la
97. 3:55turística, la de segunda residencia y la
98. 3:58de extranjeros no residentes. Por eso,
99. 4:00la solución combina vivienda pública
100. 4:02allí donde se necesita y medidas que
101. 4:05desincentiven o prohíban la vivienda
102. 4:07como inversión. [resoplido] Eso cierra
103. 4:09un canal de enriquecimiento y ya vemos
104. 4:12las resistencias como la reciente
105. 4:13votación en el Congreso. La pregunta no
106. 4:16es solo cuántas viviendas construir, es
107. 4:19para quién.