BAB 16 Properti Investasi SAK EP — Transcript

Full transcript

1. 0:09Halo semuanya, selamat datang di sesi
2. 0:11bedah materi kita hari ini. Kita bakal
3. 0:13mengupas tuntas satu topik yang kadang
4. 0:14bikin pusing kepala, tapi tenang aja.
5. 0:16Kita akan bongkar semuanya jadi
6. 0:18perjalanan yang gampang banget diikuti.
7. 0:20Fokus kita hari ini bab 16 dari SAK EP
8. 0:23tentang properti investasi. Kita enggak
9. 0:25akan cuma baca standar akuntansi yang
10. 0:27kaku, tapi kita bakal ikutin perjalanan
11. 0:29logis sebuah aset dari hari pertama
12. 0:31sampai akhir. Jadi, siapin fokus kalian
13. 0:33ya.
14. 0:34Coba bayangin skenario ini. Kalau
15. 0:36perusahaan kalian beli sebuah gedung,
16. 0:38apakah itu masuk aset tetap atau justru
17. 0:40investasi? Keliakannya sepele kan, tapi
18. 0:43percaya deh jawaban dari pertanyaan ini
19. 0:46bakal ngubah secara drastis gimana
20. 0:48properti itu nongkrong di neraca
21. 0:49keuangan kalian. Di mata akuntansi,
22. 0:52gedung itu bukan sekedar tumpukan
23. 0:53batu-bata. Identitasnya sangat
24. 0:56ditentukan oleh niat awal kalian. Salah
25. 0:58sedikit aja masukin klasifikasi, wah
26. 1:00gambaran finansial perusahaan bisa
27. 1:02melenceng jauh. Nah, ini peta jalan kita
28. 1:05hari ini. Kita mulai dari mendefinisikan
29. 1:07apa itu properti investasi, lanjut ke
30. 1:09pengakuan awal dan biaya, aturan
31. 1:11pengukuran selanjutnya, gimana kalau ada
32. 1:13transfer kategori, dan terakhir
33. 1:14pengungkapan keuangan apa saja yang
34. 1:16disyaratkan. Singkat, padat, dan jelas.
35. 1:19Oke, kita masuk ke bagian satu,
36. 1:21mendefinisikan properti investasi. Mari
37. 1:24kita bangun fondasinya dulu. Langsung
38. 1:26aja kita buka sumber utamanya.
39. 1:29Di halaman 81 dari SAK EP, di sinilah
40. 1:32semua ruang lingkup dan definisi awalnya
41. 1:34ditetapkan. Membaca langsung dari
42. 1:36dokumen aslinya ini penting banget biar
43. 1:38kita punya kejelasan mutlak soal apa
44. 1:40yang sebenarnya diatur dan apa yang
45. 1:42enggak. Poin krusialnya itu bersembunyi
46. 1:44di paragraf 16.2.
47. 1:46Properti investasi itu secara spesifik
48. 1:48adalah properti, entah itu tanah,
49. 1:51bangunan, atau sebagian dari bangunan
50. 1:53yang dikuasai dengan tujuan utama buat
51. 1:55menghasilkan pendapatan sewa, kenaikan
52. 1:57nilai alias apresiasi modal, atau malah
53. 1:59dua-duanya.
54. 2:00Kata kuncinya di sini adalah tujuan.
55. 2:03Aset ini pada dasarnya disuruh kerja
56. 2:04buat kalian, entah itu bawa uang sewa
57. 2:06tiap bulan, atau nilainya makin mahal
58. 2:08seiring berjalannya waktu. Biar gampang,
59. 2:11coba kita bandingkan antara pemilik
60. 2:13tanah dan pabrikan. Kalau kalian pegang
61. 2:15properti murni buat disewakan, selamat!
62. 2:17Kalian adalah si pemilik tanah dan
63. 2:19kalian mainnya di ranah bab 16. Tapi,
64. 2:22kalau properti itu dipakai buat produksi
65. 2:24barang, buat kantor administrasi, atau
66. 2:26malah diperjualbelikan tiap hari kayak
67. 2:28developer perumahan, nah kalian masuk
68. 2:30kategori pabrikan. Otomatis aset itu
69. 2:33diatur sama bab 17 sebagai aset tetap
70. 2:35atau malah jadi persediaan. Garis batas
71. 2:37ini tegas banget, enggak boleh
72. 2:38dilanggar.
73. 2:40Terus gimana kalau kondisinya enggak
74. 2:41hitam putih? Nah, ini dia. Paragraf 16.4
75. 2:44ngebahas dilema properti penggunaan
76. 2:46campuran.
77. 2:47Bayangin kalian punya gedung, lantai
78. 2:50dasar dipakai buat pabrik sendiri, tapi
79. 2:52lantai dua disewain ke orang lain.
80. 2:54Aturannya bilang, kalian harus misahin
81. 2:56pencatatannya kalau memungkinkan. Tapi,
82. 2:58ada pengecualian pragmatisnya nih. Kalau
83. 3:00ngukur nilai wajar bagian yang disewain
84. 3:02itu ternyata ribet banget atau biayanya
85. 3:04enggak masuk akal, istilah standarnya
86. 3:06tanpa biaya atau upaya yang berlebihan,
87. 3:08maka tebak apa yang terjadi? Seluruh
88. 3:10gedung itu, ya semuanya, dipaksa masuk
89. 3:13jadi aset tetap di bawah bab 17.
90. 3:15Akuntansi ternyata suka banget yang
91. 3:17praktis-praktis ya.
92. 3:18Lanjut ke bagian dua, pengakuan awal dan
93. 3:21biaya.
94. 3:22Kita lihat apa yang terjadi di hari
95. 3:23pertama properti ini dibeli.
96. 3:25Di hari pertama kalian pegang kuncinya,
97. 3:27menurut paragraf 16.5, kita harus ngukur
98. 3:30properti ini pakai biaya perolehan.
99. 3:32Gimana ngitungnya? Pastinya, harga beli
100. 3:35itu nomor satu. Tapi tunggu dulu, enggak
101. 3:37cuman itu. Kalian harus tambahin juga
102. 3:39semua pengeluaran yang bisa
103. 3:40diatribusikan langsung. Biaya notaris,
104. 3:42komisi broker, sampai pajak pengalihan
105. 3:44properti, semuanya wajib nangkring di
106. 3:46nilai aset di neraca, bukan dibuang jadi
107. 3:48beban operasional. Terus, ini yang
108. 3:51sering banget kelupaan. Kalau belinya
109. 3:52pakai skema kredit yang waktunya lebih
110. 3:54panjang dari kredit normal, biaya
111. 3:56perolehannya adalah nilai sekarang dari
112. 3:57semua pembayaran di masa depan itu.
113. 3:59Jadi, nilai waktu dari uang benar-benar
114. 4:01dimainin di sini. Nah, hati-hati. Ada
115. 4:04nuansa penting nih di paragraf 16.6.
116. 4:07Beli langsung itu beda perlakuannya sama
117. 4:10nyewa. Kalau kalian menguasai properti
118. 4:12itu lewat jalur sewa operasi dan itu
119. 4:14diklasifikasikan sebagai properti
120. 4:16investasi, pengakuan awalnya agak beda.
121. 4:19Kalian harus ukur pakai angka mana yang
122. 4:21lebih rendah, nilai wajar properti itu
123. 4:23sendiri atau nilai sekarang dari
124. 4:25pembayaran sewa minimum kalian. Aturan
125. 4:28ini mirip banget sama sewa pembiayaan di
126. 4:29bab 20. Tujuannya simpel, yaitu mastiin
127. 4:32liabilitas sama aset kalian tercatat
128. 4:34seimbang dan akurat dari hari pertama.
129. 4:37Masuk ke bagian tiga, aturan pengukuran
130. 4:39selanjutnya. Ini tentang apa yang
131. 4:41terjadi pas tanggal pelaporan akhir
132. 4:43tahun tiba. Coba kita lihat peta
133. 4:46perjalanan asetnya. Di hari pertama,
134. 4:48kita pakai biaya historis. Iya, kan?
135. 4:50Angka pasti yang kalian bayar. Tapi
136. 4:52begitu masuk tanggal pelaporan akhir
137. 4:54tahun, aturannya putar haluan. Fokusnya
138. 4:56geser dramatis ke nilai wajar. Dan tiap
139. 4:59ada perubahan nilai, entah naik atau
140. 5:01turun, perubahannya langsung nabrak laba
141. 5:03rugi perusahaan kalian. Sampai akhirnya
142. 5:05nanti aset itu dilepas atau dijual,
143. 5:07siklusnya bakal terus begitu. Dan kalau
144. 5:10kita intip halaman 82, di sinilah semua
145. 5:12aturan main untuk pengukuran selanjutnya
146. 5:14dibeberkan. SAK EP ngasih panduan detail
147. 5:17banget soal gimana kita harus nangani
148. 5:18harga properti yang bisa naik turun
149. 5:20kayak kalu roller coaster di pasar.
150. 5:22Berdasarkan paragraf 16.7, kalian bakal
151. 5:25dihadapi sama satu persimpangan jalan.
152. 5:27Idealnya, kalau kalian bisa nentuin
153. 5:29nilai wajar properti secara andal tanpa
154. 5:31buang-buang uang atau tenaga yang
155. 5:32berlebihan, kalian wajib pakai nilai
156. 5:34wajar itu tiap tanggal pelaporan. Kalau
157. 5:36nilainya naik atau turun, langsung masuk
158. 5:38laporan laba rugi. Intinya, nilai wajar
159. 5:41adalah raja. Tapi, kalau ternyata nyari
160. 5:43tahu nilai wajarnya itu bikin pusing,
161. 5:45mahal dan ngabisin waktu, standar ini
162. 5:47ngasih jalan keluar darurat. Kalian
163. 5:49dipaksa mundur pakai model biaya di bab
164. 5:5117 untuk keseluruhan aset itu.
165. 5:53Kepraktisan lagi-lagi ngalahin
166. 5:55idealisme. Tapi realitanya dunia bisnis
167. 5:58itu dinamis kan, makanya kita masuk ke
168. 6:01bagian 4, transfer kategori properti.
169. 6:04Coba dengerin baik-baik kutipan langsung
170. 6:06dari paragraf 16.8 ini. Standar ngomong
171. 6:09dengan sangat jelas, "Jika ukuran
172. 6:11andalan nilai wajar tidak lagi tersedia
173. 6:13tanpa biaya atau upaya yang berlebihan,
174. 6:16maka entitas kemudian mencatat item
175. 6:17tersebut berdasarkan bab 17." Jadi kalau
176. 6:20tiba-tiba pasar properti lagi kacau
177. 6:22balau atau enggak ada penilai
178. 6:24profesional yang bisa diandalkan, kalian
179. 6:25harus langsung geser pembukuan aset itu
180. 6:27ke bab 17. Enggak ada tawar-menawar.
181. 6:30Biar kebayang mekanismenya, begini. Saat
182. 6:32kalian terpaksa evakuasi dari bab 16 ke
183. 6:34bab 17 gara-gara nilai wajar hilang
184. 6:37arah, nilai tercatat properti di detik
185. 6:39itu langsung dikunci.
186. 6:41Angka itulah yang jadi biaya baru kalian
187. 6:43ke depannya.
188. 6:44Di luar situasi darurat itu, paragraf
189. 6:4616.9 ngingetin kalau kalian cuma boleh
190. 6:49pindah-pindahin kategori properti ketika
191. 6:51aset itu pertama kali memenuhi atau
192. 6:53tiba-tiba udah enggak memenuhi lagi
193. 6:55definisi properti investasi. Intinya,
194. 6:58buku besar akuntansi kalian itu harus
195. 6:59jadi cerminan jujur dari kondisi nyata
196. 7:01di lapangan. Akhirnya kita sampai di
197. 7:04tahap akhir, bagian 5, pengungkapan
198. 7:06keuangan yang disyaratkan. Waktunya
199. 7:09buka-bukaan sama auditor.
200. 7:11Mengacu ke paragraf 16.10, anggap aja
201. 7:14ini daftar periksa sakti yang wajib
202. 7:16dicatat di catatan atas laporan keuangan
203. 7:18kalian. Transparansi itu harga mati.
204. 7:20Kalian harus jujur metode apa yang
205. 7:22dipakai buat nebak nilai wajar. Pakai
206. 7:24jasa penilai independen atau cuma
207. 7:25perhitungan internal aja. Terus kalau
208. 7:28ada aturan hukum yang nahan kalian buat
209. 7:29jual tuh properti atau ada kontrak wajib
210. 7:31buat ngebangun dan ngerawat, itu semua
211. 7:33harus diungkap. Dan yang paling krusial,
212. 7:35kalian harus bikin rekonsiliasi detail
213. 7:37dari awal sampai akhir tahun.
214. 7:39Penambahan, kerugian nilai wajar,
215. 7:40transfer, sebutin semuanya. Benar-benar
216. 7:43harus transparan di depan auditor.
217. 7:45Eh, tapi tunggu dulu. Ada fakta kecil
218. 7:47yang bikin lega di akhir paragraf 16.10,
219. 7:50angka nol.
220. 7:51Nol ini adalah jumlah rekonsiliasi yang
221. 7:54harus kalian bikin untuk periode
222. 7:55sebelumnya.
223. 7:56Yap, standar ini ngasih kalian diskon
224. 7:58besar. Kalian dibebasin dari kewajiban
225. 8:00bikin rekonsiliasi ribet buat
226. 8:02tahun-tahun yang sudah lewat. Cukup
227. 8:03fokus ke perubahan di tahun berjalan
228. 8:05saja. Wah, lumayan banget kan buat hemat
229. 8:08jam lembur tim akuntansi.
230. 8:10Jadi, kita sudah ikutin siklus hidup
231. 8:11properti investasi ini dari awal beli
232. 8:14sampai pelaporan akhir. Sekarang saya
233. 8:16mau ninggalin satu pemikiran provokatif
234. 8:18buat kalian renungkan. Coba deh cek lagi
235. 8:20portofolio real estate perusahaan
236. 8:22kalian. Yakin sudah diklasifikasikan
237. 8:24dengan benar? Atau jangan-jangan ada
238. 8:27nilai wajar raksasa yang tersembunyi
239. 8:29yang mestinya bisa bikin laba kalian
240. 8:30meroket, tapi malah ngilang dari neraca
241. 8:33cuma gara-gara salah masukin bab?
242. 8:35Memahami SAK EP bab 16 ini bukan cuma
243. 8:37soal nurutin aturan. Ini soal nunjukin
244. 8:40seberapa besar nilai sejati perusahaan
245. 8:41kalian secara akurat ke dunia luar.
246. 8:44Makasih ya sudah ngikutin sesi bedah
247. 8:45materi kita yang lumayan intens ini.
248. 8:47Sampai jumpa dan teruslah belajar.