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7 motivos pelos quais vendi Fundos Imobiliários (FIIs) — Transcript

by Rafael Zattar - CARTEIRA Z · 3,126 words · 464 segments · language en · Watch on YouTube

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0:00Pessoal, já tem uns dias que eu subi
0:01aqui no canal um vídeo explicando porque
0:03se eu fosse começar a investir hoje, eu
0:05não teria fundos imobiliários e perdi
0:07muito dinheiro com esse produto ao longo
0:09dos anos. E eu confesso que eu me
0:11surpreendi negativamente com alguns
0:13comentários. Vou pedir pro Caio colocar
0:15o vídeo aqui na tela. O pessoal teve
0:16muito que se esforçar para defender a
0:19tese de fundos imobiliários, só que da
0:21pior maneira possível. Eu vi muita gente
0:24repetindo aquela velha história de que o
0:25prejuízo só existe quando a venda é
0:28concretizada, o que obviamente não é
0:29verdade. E em relação ao ponto de com
0:32fundos imobiliários, o foco ser a renda
0:34e não a valorização. É sempre bom
0:36lembrar que não adianta nada você
0:38receber 1% ao mês se a cota cair 50, 60,
0:4170%, como aconteceu com alguns fundos
0:44imobiliários. Até mais do que isso.
0:46Também chamou minha atenção, cara, uma
0:48grande quantidade de comentários falando
0:51que você é basicamente obrigado a ter
0:53fundos imobiliários para ficar bem
0:55diversificado, porque o pessoal tá com a
0:57ideia errada de que diversificar é ter
0:59tudo o que não é verdade. E,
1:01[limpando a garganta] cara, eu sei que
1:0290% dos comentários foram positivos, mas
1:04eu sinceramente não entendi um pessoal
1:07que veio da rate, né? Em nenhum momento
1:09eu disse que foi uma decisão fácil ou
1:12que foi do dia pra noite, né? Foi uma
1:14decisão que eu fui construindo ao longo
1:16do tempo depois de olhar com calma para
1:18cada parte da tese dos FIS e perceber
1:20que para mim, para mim ela não fechava
1:24mais, sabe? Detalhe que eu falei para
1:26mim, não para você ou para qualquer
1:28pessoa. Esse canal aqui é para
1:30justamente para fazer você refletir,
1:32entender os pontos e talvez você chegue
1:34mesmo à conclusão, continua investindo,
1:36mas eu acho que vale a reflexão, né? Eu
1:38sabia que aquele vídeo ia incomodar
1:40muita gente, porque fundo imobiliário é
1:42quase uma religião no Brasil, mas eu não
1:44quero converter, não quero desconverter
1:46ninguém. Para quem tá chegando agora
1:47aqui, eu sou Rafael Zatar, eu sou, fui
1:50eleito analista top um do Brasil
1:51pelaamba, professor de dubi de finanças,
1:54professor é de finanças eh para médicos
1:57na PUC do Paraná. E no vídeo passado eu
2:00só falei do que eu fiz, porque eu fiz. E
2:02nesse vídeo aqui eu vou apresentar sete
2:04motivos concretos e o porque eu fui
2:06deixando de gostar de fundos
2:07imobiliários no geral e [roncando] não
2:09de um ou outro especificamente de um
2:11ticker específico, como muita gente
2:13sugeriu que eu só vendi porque eu
2:15comprei errado. Bom, eu não quero que
2:16você concorde comigo, mas pelo menos é
2:18importante entender o racional diferente
2:20do que é pregado por aí. Se você puder,
2:22deixa o like no vídeo aqui, considere se
2:24inscrever no canal pra gente chegar a
2:2650.000 inscritos e vamos lá.
2:33Muita gente costuma investir em fundos
2:34imobiliários por ser uma forma mais
2:36líquida de se ter imóveis no portfólio,
2:37mas não é porque você pode negociar em
2:39bolsa que você consegue comprar ou
2:41vender sempre que quer a um preço bom.
2:44Quase sempre que quer. É até verdade, o
2:47problema é o preço bom. Eu digo isso
2:48porque no dia em que o mercado estiver
2:51estressado, um dia em que você realmente
2:52precisar sair, vai ter muito menos
2:55comprador do outro lado da mesa do que
2:57você imagina. E com certeza vai ter um
2:59volume muito maior na venda do que o
3:01mercado costuma suportar. Aí nesse caso,
3:04tu tem duas opções. Ou você aceita
3:06vender com o deságio considerável em
3:08relação ao valor patrimonial, ou você
3:10vai ficar preso no ativo esperando o
3:12mercado melhorar. Só que isso pode
3:13demorar muito tempo. Isso que eu não vou
3:16nem falar [limpando a garganta] de
3:16fundos imobiliários setipados aqui.
3:18Inclusive, se você não sabe o que é um
3:20fundo imobiliário setipado, dá uma
3:22olhadinha no Google aí. Só que voltando,
3:23tem uma galera aqui que vai lembrar que
3:25em março de 2020, quando o mercado
3:27despencou, além de outros outras várias
3:29datas, vários fundos imobiliários,
3:31principalmente os menores com menos de
3:33volume diário, né, eles passaram por uma
3:35crise de liquidez. A gente viu fundos
3:37que eram considerados estáveis e de
3:40baixa volatilidade, despencando 30, 40%.
3:43E o problema é que o momento de crise é
3:47exatamente o momento em que você mais
3:49precisa de liquidez, seja para cobrir o
3:51imprevisto, eh, seja para rebalancear a
3:53carteira, como simplesmente aproveitar,
3:56sei lá, alguma oportunidade em outro
3:58ativo e justiça seja feito. Os fundsos
4:00imobiliários estão melhorando nesse
4:02quesito e a liquidez está aumentando
4:03conforme vai aumentando o interesse dos
4:06investidores e também o tamanho dos
4:08fundos. Ainda assim, numa renda fixa, a
4:11dependia
4:14numa ação de grande liquidez, mesmo que
4:16o preço também sofra. Afinal, eh, seria
4:19um momento de crise e tudo mais, você
4:20consegue se desfazer ou comprar posições
4:23com muito mais facilidade.
4:30O segundo ponto que me incomoda nos
4:32fundos imobiliários é justamente uma
4:35questão tributária e talvez o mais
4:37incômodo seja o fato de que esse é um
4:39produto que as pessoas vendem como
4:41eficiente. Isso porque todo mundo sabe
4:43que os dividendos de fundos imobiliários
4:44são isentos de imposto de renda para
4:46pessoa física e ficam comparando com o
4:49fato de que o dinheiro do aluguel entra
4:51como rendimento tributável, mas o ganho
4:53de capital em fus imobiliários, ou seja,
4:55o lucro é quando você vende a cota acima
4:57do preço que você pagou, é tributado em
5:0020%. Agora compara isso com as outras
5:02opções dentro do mercado financeiro e
5:05esquece um pouco de imóveis físicos, né?
5:07Em ações existe uma isenção de até R$
5:0920.000 R$ 1000 em vendas por mês. Ou
5:11seja, pra pessoa física que não opera em
5:14volume muito alto, dá para ter ganho de
5:16capital em ações praticamente sem pagar
5:19imposto. E na renda fixa, dependendo do
5:21prazo, a alíquota chega a 15%. Lembrando
5:24que os dividendos das ações também são
5:27isentos, né? Então, nesse sentido
5:29tributário, as ações são bem mais
5:31eficientes, desde que você não receba
5:33mais de R$ 50.000 por mês de dividendo
5:36de uma única empresa. Isso por enquanto,
5:38né? a gente sabe que hora ou outra os
5:40dois vão ser tributados e em valores
5:42menores também. Ou seja,
5:44[limpando a garganta] hoje é assim, se
5:45você comprou R$ 100 e vendeu a R$ 120,
5:48vai R$ 4 de imposto por cota. Não
5:50importa se você vendeu 10.000 ou
5:52100.000, vai ser 20% no lucro de todo
5:55jeito. E o pior é o que eu tenho certeza
5:57que muita gente nem sabe disso, fica
5:59anos acumulando cotas, achando que tá
6:01num investimento eficiente em termos
6:03tributários e só descobre na hora de
6:06vender. Ou então nem descobre, né? não
6:08paga a DAF no mês seguinte. E aí, meu
6:10irmão, se complica.
6:16O terceiro motivo, eu tenho certeza
6:18absoluta que é o motivo que mais vai
6:20tirar o seu sono quando você perceber o
6:22que tava acontecendo em relação aos
6:24dividendos. Existe uma prática em alguns
6:27fundos imobiliários que, na minha
6:29opinião, beira a desonestidade com
6:32cotista, em que a gestora olha pro
6:34fundo, vê o que ele gerou ali, digamos,
6:360,074
6:39por cota em receita distribuível no mês.
6:41Só que o histórico ou a média de
6:43dividendos do fundo é de 9 centavos.
6:45Então, o gestor sabe que se ele pagar
6:480,074,
6:50a galera vai reclamar, o preço da cota
6:52vai cair, a galera vai vender, ele vai
6:54ter problema. Então o que que ele faz?
6:56Paga os 9 centavos mesmo assim. Aí você
6:57pergunta, táatá? E de onde vem os 0,016
7:02de diferença? Do patrimônio do fundo, ou
7:04seja, do seu dinheiro. Isso se chama
7:06amortização de capital e e é
7:08completamente legal do ponto de vista
7:10regulatório, mas eu vejo isso como um
7:13sinal vermelho, né? Porque o que parece
7:15um dividendo gordo ou estável, nesse
7:16caso, na verdade é o fundo devolvendo
7:18parte do seu próprio capital para fingir
7:20que a operação tá sendo mais constante
7:23do que realmente é. E o cotista que não
7:25acompanha o relatório gerencial com
7:26atenção, não percebe, porque a
7:28informação tá lá deixando bem claro que
7:30o fundo, por exemplo, usou parte das
7:33reservas acumuladas para manter uma
7:35distribuição. Aí você continua
7:37reinvestindo os dividendos, acumulando
7:39mais cotas, mas o fundo tá encolhendo ou
7:42crescendo menos do que deveria. E não dá
7:44nem para dizer que por baixo dos panos,
7:46porque é uma informação pública. E nem
7:48adianta dizer que é um fundo ou dois que
7:51fazem isso porque não é. Essa é uma
7:53prática que todo investidor de fundo
7:55imobiliário que lê a carta mensal do
7:57gestor sabe e percebeu. Só não se atenta
7:59muitas vezes no que isso significa no
8:02longo prazo.
8:08Aqui em relação ao quarto motivo do por
8:11é não compraria fundos imobiliários, tem
8:13uma peculiaridade regulatória, porque
8:15pela regra da CVM, um fundo imobiliário
8:17é obrigado a contratar um laudo técnico
8:19de avaliação dos seus imóveis apenas uma
8:21vez por ano. Isso significa que o valor
8:23patrimonial que você vê divulgado pelo
8:25fundo pode estar baseado numa avaliação
8:28de imóveis feita há meses atrás, 6
8:30meses, 8 meses, 10 meses. Claro que o
8:32valor patrimonial muda mês a mês por
8:34conta de outros fatores, como caixa,
8:36passivos que o fundo tem a pagar e
8:38outras movimentações financeiras, mas o
8:40grosso que são os próprios imóveis fica
8:43congelado. E aí vem o problema, porque
8:45quando o mercado imobiliário tá em
8:47queda, fundo pode estar te mostrando um
8:50valor patrimonial inflado em relação à
8:53nova realidade. Você entendeu? Você
8:55analisa o PVP, aquele indicador que
8:57compara o preço da cota com valor
8:58patrimonial e acha que tá comprando com
9:01desconto, mas o desconto pode não
9:03existir de verdade. Claro que quem é
9:06analista e acompanha vários fundos
9:09consegue ter o entendimento de que, por
9:11exemplo, se vários fundos de logística
9:14tiveram uma queda nos novos laudos, é
9:16provável que os outros do mesmo segmento
9:18passem por isso e tudo mais. Só que isso
9:21é muito técnico pro investidor, pessoa
9:23física que tá olhando no máximo pro
9:25dividend e, né? Acaba que a maioria fica
9:27tomando uma decisão de investimento com
9:28mais uma régua que sempre estará
9:30defasada, porque a avaliação é feita
9:32hoje. Semana que vem o mercado já mudou.
9:33E isso para mim é um risco que é difícil
9:35de calcular, sabe?
9:41Você já se perguntou o que uma empresa,
9:43por exemplo, faz quando precisa de
9:44dinheiro para crescer? A maioria pede
9:46dinheiro ao banco ou se for empresa
9:48grande listada até emite sua própria
9:50dívida e deixa que investidores comprem
9:53e financi a operação. Já quando um fundo
9:55imobiliário quer captar mais dinheiro,
9:57ele faz emissão de novas cotas, o que em
10:00teoria é algo bom, porque o fundo
10:02cresce, diversifica o portfólio, compra
10:04ativos melhores. Só que isso é na
10:07teoria, né, no Excel, no relatório
10:10divulgado. Na prática mesmo, nem sempre
10:12a emissão é uma boa para quem já é
10:14cotista, porque é muito comum algumas
10:16gestoras fazerem emissões de cotas
10:18abaixo do valor patrimonial, ou seja,
10:20eles emitem cotas mais baratas do que o
10:23patrimônio por cota existente ou então
10:25muito próximas, o que dilui
10:27imediatamente o valor do cotista antigo,
10:29que agora tem uma fatia menor de um
10:32patrimônio que cresceu de forma
10:34equivocada. Se fosse só isso, já seria
10:36ruim o suficiente, mas fica pior porque
10:38com todo esse dinheiro novo em caixa, a
10:40gestora precisa investir em alguma
10:41coisa, certo? E conviamos, se o mercado
10:44estiver difícil, cara, os melhores
10:46ativos já estarão em posse de alguém,
10:48né, ou caros no mercado. Então, o que
10:50acontece é que o fundo cresce em
10:52tamanho, a gestura cobra a taxa de
10:55gestão sobre um patrimônio maior e os
10:57cotistas ficam com um portfólio na média
11:00pior do que tinham antes. Quando a gente
11:02fala em fundo de recebíveis, fica muito
11:04mais fácil perceber isso por conta da
11:06taxa média de mercado que é advogada no
11:08relatório, mas quando é tijolo, cara, aí
11:10fica um pouco mais difícil. E é por isso
11:12que muitas vezes crescer por crescer em
11:15relação ao fundo imobiliário não é nem
11:17crescer, é diluir mesmo, sabe? O fundo
11:20como um todo tá crescendo em patrimônio
11:21líquido e número de cotistas e tudo
11:23mais, só que o cotista antigo vai sendo
11:26diluído.
11:31Talvez esse sexto motivo seja um dos
11:33argumentos mais técnicos dos set, né?
11:36Mas também é um dos mais importantes,
11:37apesar de que parte de uma pergunta
11:40muito simples. Quanto a mais você
11:42precisa ganhar para justificar o risco
11:44de estar no fundo imobiliário em vez de
11:46uma renda fixa? A única lógica que
11:48existe para investir em renda variável é
11:50ter uma expectativa de retorno maior do
11:52que a renda fixa, ou seja, um prêmio de
11:54risco. Isso vale tanto para fundo
11:56imobiliário quanto para ações, Bitcoin.
11:58E a pergunta é justamente essa, saber
12:01quanto de prêmio você exige para sair de
12:03um título de longo prazo para comprar um
12:05fundo imobiliário? Porque você tem que
12:07botar na conta que existem riscos em
12:10comprar FI, né? tem volatilidade, tem o
12:13peso das decisões dos gestores, tem o
12:15próprio ciclo de mercado com aumento da
12:17vacância, por exemplo. Fora tudo que eu
12:19já listei aqui nesse nos outros pontos
12:21desse vídeo. O problema é que muita
12:23gente ainda fica olhando só pra Selicar,
12:26mas a CELIC não é o único referencial.
12:28Na verdade mesmo, a SELIC nem deveria
12:30ser um grande referencial, sabe? Num
12:33contexto em que a gente tem tesouro e
12:35PCA mais com vencimento em 32 pagando
12:378.3, 3 2040 pagando quase 8% com risco
12:42zero de crédito praticamente que é só
12:43você manter até o final e pronto, tu não
12:45vai ser garantido, né? E aí tu olha para
12:47um fundo imobiliário de papel com
12:48contratos indexados ao IPCA, pagando
12:51IPCA mais 9,5 numa taxa marcada a
12:53mercado e pensa: "Pô, legal, tô ganhando
12:561,3 a mais que o tesouro". Só que esse
12:58pouco a mais que você ganha é o prêmio
13:01por assumir risco de crédito dos
13:03devedores do fundo, risco de gestão,
13:05risco de liquidez, risco de diluição.
13:07Inclusive, corre o risco de após os
13:09vencimentos desses títulos, a gestão não
13:12realocar com taxas boas. Então, o que
13:14que eu penso? Será que realmente vale
13:16para compensar tudo isso? Para mim, a
13:18conta não fecha. E o pior é que muitos
13:20cotistas nem fazem essa conta, nem
13:22comparam. Se a gente for falar, por
13:24exemplo, de CDB, LCI, LCA, dá para
13:26encontrar um intermédio entre a taxa do
13:28tesouro e do fundo imobiliário, só que
13:30com risco de crédito muito baixo também.
13:32O que não falta no momento atual são
13:34CDBs pagando 8,8% ou até quase 9%, nca
13:38mais. Isso sem falar aqui do banquinho
13:40duvidoso. É claro que não vai ser essa a
13:43realidade de um banco como o Itaú, por
13:45exemplo, só que tem outros bancos bons e
13:47confiáveis distribuindo a taxas
13:49intermediárias, né, entre o tesouro e
13:51fundos imobiliários de papel. Mas a
13:53galera fica olhando pro dividend do
13:55fundo como se aquilo existisse no vácuo,
13:57sem comparar com que o mercado de renda
13:58fixa tá oferecendo de forma mais segura.
14:06E cara, por fim, não menos importante, o
14:08sétimo motivo que me fez vender os
14:09fundos imobiliários é o giro excessivo
14:11do portfólio desses fundos. O engraçado
14:13é que a tese que vende dos fundos
14:15imobiliários sempre foi a de que você
14:17investe indiretamente em imóveis e aí
14:19fica exposto ao mercado imobiliário sem
14:21precisar comprar um imóvel inteiro e
14:23ainda recebe os rendimentos ao longo do
14:26tempo. Só que tem um problema nessa
14:27história, porque se você olhar o
14:29portfólio de um fundo hoje é muito
14:32diferente do que era há um ano atrás e
14:34vai ser diferente daqui a um ano também.
14:36Então, se você olhar, por exemplo, no
14:38relatório de maio de 2025, o HGLG11,
14:41ele tinha 28 imóveis em seis estados e
14:44com uma área bruta locável de 1,6 milhão
14:47de m². Já agora, em mais de 2026, o
14:50fundo tinha 40 imóveis em sete estados e
14:53com uma ABL de 2 milhões, de forma que a
14:56distribuição geográfica mudou muito,
14:57cara. Inclusive a participação no Rio,
14:59né, que é um estado historicamente
15:00problemático para os fundos
15:01imobiliários, subiu isso porque as
15:03gestoras compram e vendem imóveis numa
15:06velocidade muito maior do que os
15:08investidores imaginam, o que nem sempre
15:09é ruim, óbvio, né? Às vezes vale a pena
15:11fazer uma reciclagem do portfólio, mas o
15:13que incomoda é ver quando os gestores
15:15saem de um ativo antes de ele maturar
15:17completamente, seja para realizar lucro,
15:18seja para fazer caixa, manter os
15:20dividendos, o que acontece talvez porque
15:22mudou a tese, né? E aí você que comprou
15:25a cota do fundo pensando que estava
15:26exposto a um determinado conjunto
15:28específico de imóveis, acaba percebendo
15:30que o fundo tá completamente diferente
15:32do que era. E de novo, para ninguém
15:34polemizar, isso não é necessariamente
15:36errado da parte da gestora, até porque a
15:38gestão ativa existe e é paga para isso
15:40mesmo. O problema é quando tem um
15:41descasamento entre a tese que foi
15:43vendida e o que realmente acontece
15:45dentro do fundo. Entendeu o ponto? Aqui
15:47teve um caso já não tão recente de um
15:49fundo que se gabava a torta direita de
15:51só ter imóvel triplo A, ou seja, imóvel
15:53de qualidade maior e de repente começou
15:55a colocar duplo A e foi perdendo a tese.
15:58Então é sempre bom lembrar que quando
15:59você investe em um fundo imobiliário,
16:01você eh não tá comprando uma parte
16:04daqueles imóveis, você tá comprando
16:06parte de um fundo e o fundo, a depender
16:09da vontade da gestora, é que decide
16:11quais imóveis ficarão ou não no longo
16:13prazo. Se essa gestora gira o portfólio
16:15com frequência, cara, você nunca vai ter
16:18a estabilidade que a tese dos fundos
16:20imobiliários promete. Bom, gente, esses
16:22foram os motivos que me fizeram
16:23questionar essa classe. Eu respeito quem
16:26gosta, quem vai permanecer investindo.
16:28Isso aqui não é um conselho, pare de
16:30investir em fundos imobiliários, mas
16:32somente os motivos que me fizeram evitar
16:34essa classe, tá bom? Você gostou do
16:35vídeo, não esquece de deixar o like, se
16:37inscrever nesse canal aqui, porque falta
16:39muito pouco pra gente chegar aos 50.000.
16:41E olha só, foi como eu comentei, esses
16:43sete motivos não foram clickbait nem
16:45nada, são coisas reais que eu analisei.
16:48Então eu espero que você saia daqui pelo
16:50menos com uma visão diferente,
16:51entendendo os prós e agora os contras
16:54dos efeits. Um abraço e até a próxima.
16:56[música]
17:01[música]
17:08>> [música]
17:11>> เ

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